Контрольная работа по "Жилищному праву"

4) на  жилищный фонд коммерческого  использования - совокупность жилых  помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками  таких помещений лицам во владение  и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые  помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям.

 

3. Способы возникновения  права собственности на жилые помещения

Право собственности  на жилое помещение - это право  владения, пользования и распоряжения жилым помещением⁶.

Владение- это фактическое (реальное) обладание  жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

Распоряжение- это право собственника жилого помещения  определять его юридическую судьбу.

Правомочия  собственника могут быть ограничены только федеральным законом и  только в той мере, в какой это  необходимо в целях защиты основ  конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов  других лиц, обеспечения обороны  страны и безопасности государства.

Количество  и стоимость жилья, которое может  находиться в собственности граждан  или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект  права собственности на жилое  помещение- это помещение, предназначенное  для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.).

Жилое помещение  может находиться:

-в частной  собственности; 

-в государственной  собственности; 

-в муниципальной  собственности. 

Права всех собственников жилых помещений  защищаются равным способом. Основания  возникновения права собственности  на жилые помещения.

Традиционно способы возникновения права  собственности делятся на две  группы:

-первоначальные;

-производные.

Первоначальные  способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся:

-строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ);

-приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);

-приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ);

-приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых  случаях может быть признано право  собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся:

-договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

-наследование жилых помещений по закону и по завещанию;

-приватизация жилых помещений;

-внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК;

-реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Приобретательная  давность - такой способ приобретения жилья в собственность, когда  лицо (гражданин или юридическое  лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

 

4. Договор социального найма жилого  помещения: предмет, стороны, права  и обязанности нанимателя и  членов его семьи, плата за  наем и коммунальные услуги

Основным  институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов  гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения  является основным договором жилищного  права. Жилищные отношения пользования  жилыми помещениями - сердцевина жилищных отношений.

Для правильного  применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что является их основным предметом (объектом). Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям и  предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после  их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые  дома (помещения) уполномоченными на то организациями. В соответствии с  постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 "О  государственном учете жилищного  фонда в Российской Федерации" государственный учет жилищного  фонда в Российской Федерации  включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет, причем основу государственного учета составляет технический учет. Технический учет осуществляют государственные и  муниципальные организации технической  инвентаризации (далее именуемые  БТИ - бюро технической инвентаризации), официальный статистический учет - Государственный комитет Российской Федерации по статистике и его территориальные органы; бухгалтерский учет - уполномоченные собственниками жилищного фонда предприятия и организации в соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете".

Жилое помещение, являющееся объектом договора найма, как  правило, должно быть благоустроенным  применительно к условиям населенного  пункта, в котором находится. К  жилым помещениям относятся: жилые  дома, квартиры в жилых многоквартирных  домах, а также изолированные  жилые комнаты в домах либо квартирах. В соответствии с гражданским  и жилищным законодательством жилые  помещения являются недвижимым имуществом.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное  жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом  договора найма часть комнаты  или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Согласно  ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального  найма являются собственник жилого помещения государственного жилищного  фонда или муниципального жилищного  фонда (действующие от его имени  уполномоченный государственный орган  или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) и граждане (наниматели), перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в  жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма). При заключении договора коммерческого  найма его стороны (собственник  жилого помещения - это наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое  помещение во временное владение или пользование, является нанимателем) по взаимному соглашению регулируют существенные условия договора.

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор  социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В  Жилищном кодексе, также определено, что члены семьи нанимателя проживающие  совместно с ним, пользуются наравне  с нанимателем всеми правами  и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут  солидарную с нанимателем имущественную  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Семьей  является определенная группа лиц, общность людей, построенная (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном  жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы  по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами  нанимателя; вместе с тем в некоторых  случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным  жилым помещением члены семьи  нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в  качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют  себя в качестве субъектов права  обычно путем дачи устного или  письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и  иные лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя, если они проживают  совместно с нанимателем и  ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом  помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Согласно  ст. 67 ЖК РФ наниматель по договору социального  найма вправе в установленном  порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей  семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают  равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования  жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами  его семьи, если при вселении между  этими гражданами, нанимателем и  проживающими с ним членами его  семьи не было иного соглашения о  порядке пользования жилым помещением.

Граждане, постоянно проживающие вместе с  нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор  о том, что все граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем  солидарную ответственность перед  наймодателем. В этом случае такие  граждане являются сонанимателями⁷.

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных жильцов.

Обязанности нанимателя жилого помещения носят  общий характер для любой разновидности  договора найма.

Жилое помещение  предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и  лица, которые совместно с ним  проживают, обязан использовать жилое  помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность  возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно  с ними проживающих лиц (членов семьи  нанимателя - для социального найма).

Наниматель  не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения  без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение  в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его  сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт. Ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации., повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором  не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал  коммунальные услуги, как правило, через  наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем  коммунальных услуг, если иное не будет  установлено в договоре.

В соответствии со ст. 67 п. 5 Жилищного кодекса РФ, граждане обязаны вносить плату  за пользование жилыми помещениями  и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения  за жилищно-коммунальные услуги разделяются  на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы, и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит  иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи  за коммунальные услуги можно условно  подразделить на платежи за услуги по тепло -, водо -, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту  и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.

Договор найма жилого помещения - договор  возмездный. Обязанность платить  за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату  за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса РФ плата  за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается  плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Размер  платы за жилое помещение устанавливается  по соглашению сторон в договоре найма  жилого помещения, и плата за жилое  помещение должна вноситься нанимателем  в сроки, предусмотренные договором  найма жилого помещения. Если эти  сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем  ежемесячно.