Правове регулювання оренди та лізингу у сфері господарювання

Правове регулювання оренди та лізингу у  сфері господарювання

1. Поняття  договору оренди. Об'єкти оренди

Загальне поняття договору оренди сформульовано в ч. 1 ст. 283 ГК, згідно з якою за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає  другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

З цього визначення випливає, що: по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів; по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном); по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах; по-четверте, оренда передбачає передання майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Визначення оренди, що його містить ч. 1 ст. 283 ГК, відрізняється від визначення оренди, вміщеного у ст. 2 Закону України від 14 березня 1995 р. "Про оренду державного та комунального майна"1. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Ця відмінність полягає в тому, що згідно з ГК майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем лише для здійснення господарської діяльності (як підприємництва, так і некомерційної господарської діяльності). Якщо ж майно передається у користування не для здійснення господарської діяльності, а для задоволення інших потреб, до таких відносин, на нашу думку, мають застосовуватися відповідні положення глави 58 "Найм (оренда)" Цивільного кодексу України.

Законодавством визначено, яке саме майно може бути об'єктом  оренди. Насамперед, у користування за договором оренди передається  індивідуально визначене майно  виробничо-технічного призначення (або  цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Об'єктами оренди можуть бути:

а) державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

б) нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

в) майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських  товариств, створених у процесі  приватизації (корпоратизації).

Оскільки маймо  підприємства крім основних фондів складають  також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні  засоби (тобто не грошові кошти  і не цінні папери) викуповуються  орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30 відсотків їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Разом з тим, згідно з ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди:

цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво";

цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

цілісні майнові   комплекси    структурних    підрозділів (філій,   цехів,  дільниць)   казенних

 підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво";

об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" (крім пам'яток культурної спадщини, нерухомих об'єктів, які знаходяться на території історико-культурних заповідників), а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну продукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 29 червня 2004 року.

майно, що забезпечує цілісність об'єднаної енергетичної системи  України та диспетчерське (оперативно-технологічне) управління;

майно підприємств  урядового, фельд'єгерського та спеціального зв'язку;

майно підприємств, що провадять діяльність у сфері  метрології, сертифікації та стандартизації;

об'єкти космічної  діяльності;

захисні споруди  цивільної оборони;

установи виконання  покарань та слідчі ізолятори;

полігони, будови, споруди, устаткування для захоронення  твердих промислових та побутових  відходів, скотомогильники;

автомобільні  дороги, крім тих, що належать підприємствам до першого розгалуження їх за межами території цих підприємств;

злітно-посадкові  смуги, що мають стратегічне значення;

акваторії портів, гідрографічні споруди, захисні  гідроспоруди (греблі, дамби, вали, моли, насипи) та системи сигналізації, портові системи інженерної інфраструктури і споруди зв'язку, енерговодопостачання та водовідведення, залізничні колії (до першого розгалуження за межами території порту), навчальний та гідрографічний флоти;

водосховища та водогосподарські канали комплексного призначення, міжгосподарські меліоративні системи, гідротехнічні захисні споруди;

магістральні та міждержавні  електричні мережі (лінії електропередачі);

магістральний трубопровідний транспорт, що обслуговує потреби держави  в цілому;

магістральні нафто-, газо-, аміакопроводи та підземні нафто- та газосховища.

Окреме індивідуально  визначене майно зі складу цілісного  майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, забороненого до оренди, може бути об'єктом оренди (без права приватизації та суборенди), якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

Законодавчими актами України  може бути доповнено перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди.

2. Сторони в  договорі оренди

Суб'єктами оренди (сторонами  в договорі оренди) є орендодавці  та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) щодо державного та комунального майна є:

1) Фонд державного майна  України, його регіональні відділення  та представництва - щодо цілісних  майнових комплексів підприємств,  їх структурних підрозділів та  нерухомого майна, а також майна,  що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам;

2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

3) підприємства, установи  та організації - щодо нерухомого  майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майном передається в оренду) згідно із Законом "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Виходячи зі змісту ст. 115 ГК, можна зробити висновок, що у випадках створення орендного підприємства орендарем цілісного майнового комплексу існуючого державного або комунального підприємства чи майнового комплексу виробничого структурного підрозділу цього підприємства є юридична особа, утворена членами трудового колективу підприємства чи його підрозділу, майновий комплекс якого є об'єктом оренди.

При цьому організація  членів трудового колективу, зареєстрована  як юридична особа, має переважне  право на укладення договору оренди майна того підприємства (структурного підрозділу), де створено цю організацію (ч. З ст. 115 ГК).

Водночас чинний Закон "Про  оренду державного та комунального майна" не передбачає створення організації  членів трудового колективу як майбутнього  орендодавця, оскільки після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство. Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.

До реєстрації у встановленому  порядку господарського товариства кожен член трудового колективу  підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.

Створене членами трудового  колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними  та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство.

У зв'язку з розходженнями  уявляється за доцільне внести відповідні зміни до зазначеного закону, які  б відображали положення ГК.

3. Порядок укладання  договору оренди

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру  укладання договору оренди.

Фізичні та юридичні особи, які  бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект

договору оренди, а також  інші документи згідно з переліком, визначеним Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.