Правове регулювання оренди та лізингу у сфері господарювання

Закон "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний  перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

прийняття рішення компетентним органом про приватизацію або  передприватизаційну підготовку цих  об'єктів;

включення об'єкту до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи органів місцевого самоврядування;

відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України  на оренду;

відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним  майном, на укладення договору оренди;

прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою;

інші підстави, передбачені  законом.

Надаючи пріоритетне право  на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства впродовж двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу визначається:

Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у  державній власності;

органами, визначеними Верховною  Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;

органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендодавець надсилає копії проекту договору та інших матеріалів відповідним  органам, зазначеним у ч. 2 цієї статті, у п'ятиденний термін після дати затвердження результатів конкурсу.

У разі відмови в укладенні  договору оренди, а також неодержання  відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право  звернутися за захистом своїх інтересів  до суду.

4. Умови договору  оренди

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Сутність визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоча б за однією з них такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК та ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" істотними  умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (в редакції від 2 січня 2003 р.)1. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яка проводиться з урахуванням вимог Закону України від 12 липня 2001 р. "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"1 та Методики оцінки вартості майна;

строк, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата з урахуванням її індексації, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 7862. Зазначену Методику розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань, органами, підрозділами, закладами та установами Держспецзв'язку, рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації). Відповідно до цієї Методики (Додаток № 1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 10 до 25 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 100 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менше як 7 відсотків вартості орендованого майна.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно  від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством. Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає в своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна;

відновлення орендованого майна  та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених ГК та ЦК щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У  разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати  об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:

використовувати та зберігати  орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

вносити орендну плату  своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші права та обов'язки сторін:

відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором  оренди, в тому числі за зміну  або розірвання договору в односторонньому порядку, що встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

страхування орендарем взятого  ним в оренду майна, яке здійснюється відповідно до законодавства України  про страхування, а також обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й  інші умови.

Умови договору оренди є чинними  на весь строк дії договору і у  випадках, коли після його укладення  законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

 

5. Припинення договору  оренди

Частина 1 ст. 291 ГК та ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містять норму, згідно з якою одностороння відмова  від договору оренди не допускається. Разом з тим, законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами закон визнає:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

викуп (приватизацію) об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

ліквідацію суб'єкта господарювання - орендаря;

загибель (знищення) об'єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГК).

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК для розірвання договору найму.

Так, відповідно до ст. 783 ЦК наймодавець  має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується  річчю всупереч договору або  призначенню речі;

2) наймач без  дозволу наймодавця передав річ  у користування іншій особі;

3) наймач своєю  недбалою поведінкою створює  загрозу пошкодження речі;

4) наймач не  приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 784 ЦК) можливе, якщо:

1) наймодавець  передав у користування річ,  якість якої не відповідає  умовам договору та призначенню речі;

2)наймодавець  не виконує свого обов'язку  щодо проведення капітального  ремонту речі.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січня 1993 р. № 5-93 "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

У всіх зазначених випадках договір оренди розривається в порядку, встановленому ст. 188 ГК.

6. Правове регулювання  лізингових операцій в Україні

Лізинг (від англійського lease - оренда) як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва є порівняно новим видом зобов'язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди лізингові операції почали інтенсивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після другої світової війни і сьогодні стали невід'ємною частиною економіки в більшості промислово розвинених країн та багатьох країнах, що розвиваються.

Однією з причин повільного запровадження лізингу в нашій  державі певний час була відсутність  правових норм, покликаних регулювати ці суспільні відносини. Щоправда, у  ст. З Закону України від 20 березня 1991 р. "Про банки і банківську діяльність" зазначалося, що банки можуть виконувати, зокрема, таку банківську операцію, як придбання за власні кошти засобів виробництва для передачі їх в оренду (лізинг).