Муниципальная жилищная политика

 

Рис1.Основные проблемы, сдерживающие развитие рынка

доступного жилья, и их причины

В целях решения указанных  проблем в 2004 году был принят пакет  из более чем 20 федеральных законов,  которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны:

-  обеспечить доступность приобретения  жилья для населения путем  развития

банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках.  Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения:  для приобретения готового жилья,  для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.;

-  обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе

государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья  (т.е.  купивших на законных основаниях жилье,  оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами)  и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

- защитить права кредиторов, создав возможность обращения  взыскания на жилье -

предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору.  Иными словами,  неплательщик по кредиту может быть в законном порядке выселен из занимаемого им жилья.  Эта мера должна обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков,  снизить кредитные риски и,  как следствие,  снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;

-  обеспечить доступ  банков,  кредитующих жилищное  строительство,  к новым долгосрочным кредитным ресурсам пенсионной и страховой систем путем развития рынка ипотечных ценных бумаг;

- совершенствовать системы  государственной регистрации прав  на недвижимость и учета объектов недвижимости,  обеспечить повышение прозрачности,  надежности и информационной доступности этих систем, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, отменить обязательное нотариальное удостоверение договоров

ипотеки;

-  снизить административные  барьеры доступа инвесторов на  рынок жилищного строительства,  получения земельного участка.  Предоставлять в собственность застройщикам жилья сформированные  (подготовленные к застройке) земельные участки на торгах,  причем до начала инвестиционного процесса и на конкурсной основе.  Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство под залог земельных участков и возводимого жилья. Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить

платежеспособный спрос  населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства,  и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.

 

1.5.Цели и задачи муниципальной жилищной политики

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой  совокупность всех жилых помещений на его территории,  независимо от форм Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность

систематически принимаемых  решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье.  Ее реализация является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия.

 

 

 

 

Структура жилищного фонда

муниципального  образования

 

Жилищный фонд муниципального образования

 

 

Частный

 Фонд, находящийся  в собственности  граждан (индивидуальные жилые дома,   построенные и приобретенные квартиры и дома) или юридических лиц (товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и др.)

         

Государственный         

 Ведомственный фонд, состоящий в       государственной  собственности и находящийся в управлении государственных предприятий или государственных   учреждений, относящихся к федеральной  собственности или собственности субъектов РФ   

                  

               

   Муниципальный 

Фонд, находящийся в  собственности   муниципального образования         

 

Общественный                               

Фонд, состоящий в собственности  общественных объединений                                                    

 

Федеральный закон 2003  года возлагает на органы местного самоуправления

городских и сельских поселений и городских округов  в сфере жилищной политики две главные задачи:

- обеспечение малоимущих  граждан, проживающих на территории  муниципального образования и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма;

-  создание условий  для жилищного строительства  с целью приобретения жилья иными категориями граждан.

Новый Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов  местного

самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:

- учет муниципального  жилищного фонда; 

- установление размера  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества,  находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению,  в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

-  ведение учета  граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях,

предоставляемых по договорам  социального найма;

-  определение порядка  предоставления жилых помещений  муниципального

специализированного, в  том числе маневренного жилищного  фонда;

- предоставление малоимущим  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие решений  о переводе жилых помещений  в нежилые, и наоборот;

- согласование переустройства  и перепланировки жилых помещений; 

-  признание жилых  помещений муниципального жилищного  фонда непригодными для проживания;

-  осуществление контроля использования и сохранности муниципального

жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, предусмотренные  законодательством. 

Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне.

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны играть органы местного самоуправления,  ответственные за развитие своих территорий.

Муниципалитеты,  заинтересованные в увеличении объемов жилищного  строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков,  обустроенных инженерной инфраструктурой.  Они должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе.  Однако необходимо решение вопросов

финансирования этих работ путем  муниципальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

1.6.Местные рынки жилья

В условиях рыночной экономики  жилье неизбежно приобретает  рыночную

стоимость и цену, в  силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья.  Он представляет собой систему экономических отношений субъектов,  обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками.  Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим.

Особое значение для  рынка жилья имеет его местоположение.  Покупатель

приобретает вместе с  ним определенный набор характеристик  местности:

-  пешеходная  (транспортная)  доступность к рабочим местам,  магазинам,  местам отдыха и развлечений;

-  обеспеченность общественными  услугами:  школами,  детскими  дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т.п.;

- качество окружающей  среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т.п.;

- внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов  и участков.

Принято разделять первичный  и вторичный рынки жилья.  Под первичным

понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным понимается рынок жилья,  освобождающегося по каким-либо причинам.  В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства,  снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья возрастает.  Основная часть жилья приобреталась гражданами в последние годы именно на вторичном рынке.

Рынки жилья различных  муниципальных образований имеют свои особенности структуры спроса и емкости.  Емкость зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения.  При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и

аварийного жилья,  а также перевод части жилых  помещений в нежилые,  особенно на первых этажах многоквартирных домов.

Ситуация на рынке  жилья зависит от многих факторов.  К основным из них

относятся:

-  государственная  и муниципальная политика,  регулирующие вопросы

распределения бесплатного  жилья малообеспеченным группам  населения, предоставления кредитов на приобретение жилья;

-  наличие и развитость  инфраструктуры,  обслуживающей  рынок жилья:  агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т.п.;

-  территориальные  особенности:  климатические условия,  политическая

стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.п.

Особое влияние на состояние  местного рынка жилья оказывает  уровень развития жилищно-коммунального комплекса. Особенно сложной проблемой для органов местного самоуправления является изыскание средств на строительство муниципального жилья для малообеспеченных

граждан.  Местными источниками  финансовых ресурсов могут быть амортизационные отчисления,  плата,  взимаемая за капитальный ремонт жилья,  налоги на имущество физических лиц,  страховые платежи.  Однако эти источники крайне ограничены.

Некоторые крупные предприятия  при строительстве жилья для  своих работников передают часть его муниципалитетам. Кардинальное решение данной проблемы возможно только при вмешательстве государства через федеральные и региональные программы жилищного строительства.

 

1.7. Муниципальные органы реализации жилищной политики

Для регулирования отношений  в жилищной сфере в структуре местной

администрации обычно создается специальное  структурное подразделение  (отдел  или управление по учету и распределению жилья). Его основные обязанности - ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счет муниципальных или государственных средств,  установление очереди на получение жилья, в том числе по различным льготным категориям, предоставление жилья

из муниципальных и  иных жилищных фондов в порядке установленной  очереди.  В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Для решения вопросов приватизации муниципального жилья,  регулирования вторичного рынка и содействия строительству с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: агентства, жилищные центры и т.д.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного  фонда и включает в себя часть  сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снов объектов жилищного фонда) и часть сферы услуг (проектирование и текущее функционирование жилищного фонда). В то же время жилищная сфера есть взаимодействие двух основных её элементов – рынка жилья и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости.  Рынок жилищной недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем их набором, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для их владельцев. В конечном итоге, для населения и экономических субъектов, действующих на рынка жилья, жилищных фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий жилищные услуги и доход.

Жилищное строительство, как механизм создания жилищного  фонда, во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынка жилья и жилищных услуг имеют тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями товара «жилищная недвижимость» и зависит от состояния таких переменных, как спрос и предложение. Рынок жилой недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и связанны с землёй. Все участки земли в пределах населённых пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден: Каждое жилище обеспечивает свой определённый набор услуг. Различают характеристики собственно жилища, а также место где оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда. Жилище – это долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда и качественные характеристики жилищных услуг. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилища, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жильё и жилищные услуги и качество их предложения.