Муниципальная жилищная политика

 

2.Жилищная  проблема и пути её решения  в современных условиях

 

Спрос на объекты жилищного  фонда и формируемые им жилищные услуги представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть зависит от их количества и индивидуальных особенностей, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилья, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жильё и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

 

Предложение жилья и  жилищных услуг ограничивает функцию  спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может  приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложения жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительстве, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жильё и уровнем его потерь.

 

2.1 Экономические  основы функционирования жилищной  сферы

 

В экономической литературе термином «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия:

 

·         Жилищный фонд – относится к самим  строением и домам, как объектам собственности и может быть разбит на ряд более мелких понятий. Величина жилищного фонда определяется по числу квадратных метров как жилой, так и не жилой площади;

 

·         Жилой фонд  - состоит из жилых  помещений, то есть квартир, отдельных  комнат или нескольких комнат-квартир, используемых для жилья. Каждая единица  жилого фонда может производить  ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха. Всё это называют жилищными услугами. Если б мы хотели выразить их количественно, пришлось бы их измерить на определённый период времени. Если единица жилого фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жиль», так как на этом рынке продаются и покупаются не сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями.

 

Жильё по своей природе  достаточно специфично: с одной стороны оно выступает как объект потребления, а с другой, как товар (происходит купля-продажа жилого фонда, как объекта собственности). Различия между понятия жилого фонда и жилищных услуг будут иметь значения при определении спроса на жильё. Жильё относится к числу первичных жизненных потребностей, наряду с пищей, одеждой и обувью. Жильё представляет собой капитальный товар длительного пользования, к тому же достаточной дорогой как в строительстве, так и в эксплуатации. Жильё, как воплощение стоимости, является, по сравнению со всеми другими продуктами труда, более привлекательным для многих слоёв населения, особенно в условиях инфляции и политической нестабильности.

 

Наиболее общее определение  понятия «жильё» следующее:

 

Жильё – это продукт  труда, который на протяжении всего жизненного цикла человека или семьи предоставляет определённый поток жилищных услуг. В рыночной экономике жильё – это товар, являющийся одновременно как потребительским благом, так и способом вложения капитала, от которого зависит условия существования и развития людей. Общий вывод заключается в том, что жилищная сфера это сложная система, включающая в себя ряд подсистем, взаимодействие которых направлено на решение задачи удовлетворения населения в жилье, и поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе вызывают изменение предложение жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жильё приводит к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жильё часто становится невыгодным содержание жилья, степень и скорость его износа увеличивается.

 

Формирование рынка  жилья в жилищной сфере является основным направлением выхода страны из жилищного кризиса  и осуществляется с начала процесса приватизации жилищного фонда. Несоответствие растущих потребностей в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы. Об уровне развития общества можно судить по уровню обеспеченности его граждан жильём, по этому показателю Россия уступает большинству развитых стран и даже стран восточной Европы. По этому показателю в России на одного городского жителя приходиться 21 кв. м, в то время как в Норвегии 74, в США 65 кв. м, в Швеции 43 кв. м, во Франции 36 кв. м и в Японии 31 кв. м.

 

 

 

 

 

Изменение условий проживания граждан РФ за 20 лет:

Вид жилья

 

Коммунальные квартиры 

1985 - 11% 

2005- 4%

 

Общежития 

1985- 9% 

2005-7%

 

Отдельные квартиры 

1985- 57% 

2005-74%

 

Частные дома 

1985 -23% 

2005-15%

3. ТСЖ как перспективное направление реформы ЖКХ

 

     На  сегодняшний  день управление жилыми зданиями  с помощью товарищества собственников  жилья (ТСЖ) является перспективным  направлением реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого – отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом.

 

     Согласно  ст.135 Жилищного кодекса РФ под  товариществом собственников жилья понимается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, цели создания ТСЖ:

Эффективное совместное использование общего имущества. В  настоящее время практически  все ТСЖ являются только заказчиками услуг от лица собственников помещений.

Поддержание требуемого содержания дома и придомовой территории.

Поддержание первоначального  уровня стоимости недвижимости и  по мере возможности повышения стоимости  жилого здания и придомовой территории.

 

     Существует  два пути возникновения ТСЖ. Наиболее распространено создание товарищества «сверху» – застройщиком в новых домах до того, как в доме появятся другие собственники. По мере продажи квартир застройщик будет постепенно терять свою власть, однако при этом имеет полное право продолжать строительную деятельность на территории ТСЖ. Другой путь  – инициатива «снизу». В этом случае жильцы дома сами принимают решение взять на себя функции управления.

 

     ТСЖ имеет  свой устав, который принимается   на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

 

     ТСЖ имеет  право:

 

     · требовать  внесения платы за потребленные  коммунальные услуги, а также  уплаты неустоек (штрафов, пеней), но только в случаях, установленных  федеральными законами и договором.

 

     · требовать  допуска в занимаемое потребителем  жилое помещение своих работников  или представителей, работников  аварийных служб для осмотра  технического и санитарного состояния  внутриквартирного оборудования  и выполнения необходимых ремонтных работ. Причем, время посещения должно быть  заранее согласовано с потребителем (кроме случая, когда необходимо ликвидировать аварию). Если потребитель не выполнил возложенную на него обязанность допуска в жилое помещение представителей ТСЖ, и вследствие этого по его вине и (или) членов его семьи возникли убытки, то ТСЖ вправе требовать от потребителя полного их возмещения.

 

     · приостанавливать  или ограничивать подачу потребителю  горячей воды, электрической энергии  и газа. Следует учитывать, что при реализации этого права ТСЖ должно соблюсти порядок, установленный законодательством.

     Закрепление  следующего права ТСЖ обусловлено  массовым внедрением приборов  учета. Оно заключается в том,  что ТСЖ может осуществлять  проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб. Делать это можно в заранее согласованное с потребителем время, и не чаще 1 раза в 6 месяцев.

     Также согласно  статье 152 Жилищного кодекса РФ, для достижения уставных целей, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Допускается осуществление следующих видов хозяйственной деятельности:

обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества  в многоквартирном доме;

строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

сдача в аренду, внаем  части общего имущества в многоквартирном  доме и др.

     Круг  обязанностей  ТСЖ значительно расширился по  сравнению с действующими ранее  законами. Скорее всего, это связано с тем, что органы местного самоуправления отстраняются от управления жилыми домами. ТСЖ становится одним из основных участников этого процесса, расширяется объем его полномочий, а, следовательно, увеличивается и количество обязанностей.

 

     Обязанности ТСЖ можно условно разбить на несколько блоков в зависимости от сферы, которой они касаются.

     В сфере  предоставления коммунальных услуг  ТСЖ обязаны:

     · заключать  с ресурсоснабжающими организациями  договоры или самостоятельно  производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям;

     · предоставлять  потребителю коммунальные услуги  в необходимых для него объемах,  надлежащего качества, безопасные  для его жизни, здоровья и  не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства РФ и договором;

     · самостоятельно  или с привлечением других  лиц обслуживать внутридомовые  инженерные системы, с использованием  которых предоставляются коммунальные  услуги потребителю.

     В сфере расчета и начисления платы за коммунальные услуги на ТСЖ возлагаются обязанности производить в установленном порядке уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность; производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом качества предоставленных коммунальных услуг, а также правильность начисления установленных законами и договором неустоек (штрафов, пеней).

     В целях  реализации принципа гласности  и повышения прозрачности своей  деятельности ТСЖ обязаны:

     · вести  журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии) и по требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю указанный журнал;

 

     · информировать  потребителя в течение суток  со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и (или) инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома (в случае его личного обращения – немедленно), о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг;

     · информировать  потребителя о плановых перерывах  предоставления коммунальных услуг  не позднее чем за 10 рабочих  дней до начала перерыва;

     · предоставить потребителю информацию об исполнителе (наименование, место нахождения, адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной служб, размеры тарифов на коммунальные услуги, надбавок к тарифам, порядок и форма оплаты коммунальных услуг, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг и др.) (2).

     В результате  на сегодняшний день преимуществами  создания ТСЖ для собственников  квартир являются:

Возможность контроля использования средств, собираемых на техническое обслуживание. Вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг;

Возможность сократить  расходы за счет резервов дома и  грамотной работы управляющих 

Обеспечение выполнения устанавливаемых домовладельцами  внутренних правил;

Возможность заключать  договоры без посредников, на содержание и ремонт дома по более выгодной цене с той организацией, которая будет предоставлять услуги, а не просто взимать плату;

Возможность контролировать качество работы эксплуатирующей компании;

Возможность самим планировать  ремонтные работы в доме, определяя  их очередность;

Возможность привлечения жителей на договорных условиях для содержания, ремонта и обслуживания жилого дома (дополнительный заработок по месту жительства);

Возможность совместно, а не в одиночку защищать свои интересы;