Реформирование жилищно-коммунального комплекса в системе городского хозяйства

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного  фонда в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей  ЖКУ (подрядчиков) и заключение  договоров с ними;

3) осуществление системы  контроля за выполнением договоров;

4) организация сбора  платежей за ЖКУ.

Органы МСУ как  собственники:

1) соблюдение нормативно-технических  требований содержания жилья  и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования  содержания муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров  социального найма, найма

или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров  с управляющей компанией на  управление муниципальным жилищным  фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над  соблюдением договоров.

Основным требованием  при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций  заказчика и подрядчика в современных  условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и  товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения

Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

1.3 Участие граждан  в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие  успешного реформирования ЖКК -- участие  граждан в процессе, превращение  жителя из пассивного потребителя ЖКУ  и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в  муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.

Одна из важных задач  реформирования ЖКК -- постепенная передача yправления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом « О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество собственников  жилья - некоммерческая организация, форма  объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум -- имущественный  комплекс, включающий один или несколько  жилых домов с прилегающим  земельным участком.

Кондоминиум как неделимый  имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие: земельные участки и другие объекты.

Предметом ведения  ТСЖ является распоряжение общим  имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию сохранению и приращению недвижимости. ТСЖ - юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда. Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появление у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества. ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем.

По первой схеме  ТСЖ самостоятельно обслуживает  свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей  организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. -- управляющей организации в этом случае не требуется. По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей opганизации - заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организации и заключение договоров с ними.

1.4 Муниципальное управление инженерным обеспечением поселений

К инженерному обеспечению  поселений относится обеспечение  такими ресурсами, как электроэнергия, тепло, газ, вода. Ресурсоснабжающими организациями  в системе ЖКК являются организации, поставляющие данные ресурсы потребителям через присоединенные сети, а также организации, оказывающие услуги по водоотведению. Потребителями этих ресурсов на территории муниципального образования служат предприятия, учреждения, организации всех форм собственности и граждане.

Основные снабжающие организации по отдельным видам  ресурсов:

¦ электроэнергия -- централизованные региональные энергосистемы, входящие в состав РАО «ЕЭС России», а в  удаленных районах -- местные электростанции;

¦ природный газ -- организации, входящие в состав РАО «Газпром»;

¦ теплоэнергия -- ТЭЦ, принадлежащие региональным энергосистемам, и местные котельные, значительная часть которых находится в  муниципальной собственности;

¦ водоснабжение, водоотведение -- организации типа «Водоканал»  в болышинстве своем муниципальные предприятия, в отдельных городах -- акционерные общества.

Предприятия, обеспечивающие поставку перечисленных ресурсов по распределительным сетям, относятся  к числу естественных локальных  монополистов. Отношения между ресурсоснабжающими организациями и потребителями регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, определяющими правила заключения договоров энергоснабжения, и распространяются на поставки ресурсов как юридическим лицам, так и гражданам. Во многих городах между ресурсоснабжающими организациями и конечными потребителями ресурсов стоят муниципальные предприятия, ведающие распределительными внутриквартальными и внутридомовыми сетями и сооружениями. Они действуют на основе договоров с конечными потребителями и с ресурсоснабжающими организациями, выступая в роли перепродавцов ресурсов, собирают с населения и других конечных потребителей плату за потребляемые ресурсы и расплачиваются с их поставщиками.

В расчет цены ресурсов, поставляемых ресурсоснабжающими организациями  включаются расходы с учетом затрат по транспортировке ресурсов до конечного потребителя либо до границы балансовой принадлежности с муниципальной распределительной организацией. В последнем случае тариф для конечных потребителей устанавливается с учетом расходов муниципальной организации по обслуживанию распределительных сетей и сооружений.

Процессы тепло-, электро-, водоснабжения поселений, несмотря на их разнородность, характеризуются  рядом общих признаков.

Кризис в ЖКК, о  котором шла речь выше, в наибольшей мере затронул именно сферу ресурсоснабжения. Ее техническое состояние характеризуется высоким (более 60% в целом по России, а в отдельных городах еще выше) уровнем износа, высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей. Планово-предупредительные ремонты уступили место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше. Износ основных фондов, особенно в системах тепло- и водоснабжения, стал одной из причин массовых отключений потребителей, появления «замерзающих» городов и поселков.

Другой причиной кризиса  явился неконтролируемый (в том числе  в середине финансового года, когда  все бюджетные ассигнования распределены) рост тарифов на ресурсы, породивший цепочку неплатежей, особенно между поставщиками и перепродавцами ресурсов. При существующей системе оплаты потребления тепла и воды по нормативам на жителя или на 1 кв. м жилой площади у поставщиков ресурсов нет экономических стимулов к экономии и снижению затрат. В итоге затраты электроэнергии на производство и реализацию 1 куб. м воды в России на 30% выше среднеевропейского уровня, численность персонала в расчете на 1000 обслуживаемых жителей в 1,5-2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях. Существующая система тарифного регулирования препятствует привлечению частных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры поселений поскольку не дает возможности использовать сэкономленные в результате снижения затрат средства на развитие и модернизацию производства. Долги ресурсоснабжающим организациям составляют основную часть общей задолженности местных бюджетов, муниципальных предприятий и учреждений.

Подпрограммой реформирования и модернизации ЖКК предусмотрена  система мер по исправлению сложившейся  ситуации в сфере ресурсообеспечения поселений

Изменение тарифной политики предполагает создание единой методологической базы для регулирования тарифов  на федеральном, региональном и муниципальном  уровнях, установление единых принципов  государственного тарифного регулирования. В процессе такого регулирования должны быть увязаны изменения тарифов на газ (федеральный уровень) и электроэнергию (региональный уровень) с изменением тарифов на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение (муниципальный уровень), а также с возможностью потребителей (населения и бюджетных организаций) оплачивать услуги по новым тарифам. Федеральными законами установлен новый порядок, при котором изменение тарифов на природный газ и электроэнергию будет осуществляться, как правило, один раз в год, причем размеры и сроки этого изменения должны быть известны на момент разработки и утверждения бюджетов всех уровней.

Переход от оплаты ресурсов по нормативам потребления к оплате их по фактическому потреблению на основе показаний приборов учета  будет осуществляться по мере установления таких приборов. Это должно стимулировать поставщиков ресурсов к снижению издержек на всех стадиях их производства и транспортировки, проведению ресурсосберегающей политики.

Создать конкурентную среду в сфере ресурсообеспечения поселений достаточно сложно в силу естественного монополизма производителей ресурсов. В то же время начинается процесс формирования локальных рынков в системах теплоснабжения ряда городов при наличии нескольких источников тепла, подключенных к единым городским сетям, а также процесс установки местных высокоэкономичных источников теплоэнергии (на многоквартирный жилой дом или на группу домов).

Эти источники успешно  конкурируют с системами централизованного  теплоснабжения за счет экономии затрат на транспортировку и сокращения неизбежных при этом потерь.

Привлечение частных  инвестиций в предприятия инженерной инфраструктуры поселений возможно при получении инвестором существенной экономии от сокращения потерь ресурсов в процессе их выработки и транспортировки до конечных потребителей. Это делает сферу ресурсоснабжения инвестиционно привлекательной. Предполагается развитие концессионных схем привлечения инвестиций в модернизацию объектов коммунальной энергетики, для чего требуется создание необходимой нормативно-правовой базы.

Разработка и утверждение  перспективных схем развития систем ресурсоснабжения поселений в первую очередь затрагивают вопросы  тепло- и водоснабжения. При разработке таких схем необходимо, в частности, сопоставление эффективности использования в каждом конкретном случае теплоэнергии от централизованных (через распределительные сети) и автономных источников. Автономные источники (котельные) оказываются, как правило, эффективнее на территориях с малой плотностью застройки, при сложном рельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепловой энергии, когда стоимость услуг по передаче энергии сопоставима со стоимостью ее производства.

Экономически обоснованные тарифы на услуги тепло-, водоснабжения  и водоотведения должны быть увязаны с уровнем тарифов, устанавливаемых на федеральном и региональном уровнях. При принятии решений об установлении тарифов должны использоваться результаты комплексных обследований предприятий, включая независимые экспертизы, и проверки за счет бюджетных средств. Процесс формирования тарифов должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей. Процедуры тарифного perулирования должны обеспечивать публичность процесса, что важно для достижения доверия потребителей ресурсов, а также установления баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы должна обеспечиваться процедурами мониторинга деятельности предприятий коммунальной энергетики подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу. В условиях нестабильной экономики установление срока действия тарифа следует дополнять определением внешних факторов, изменение которых приведет к автоматическому перерасчету тарифа или изменению производственной программы предприятия. В крупных городах органы местного самоуправления способны сформировать профессиональные органы по регулированию тарифов для предприятий коммунальной инфраструктуры. Для малых муниципальных образований эти функции могут быть переданы организациям регионального уровня. На тепловую энергию и воду целесообразно устанавливают двухставочные тарифы, позволяющие обеспечивать раздельный учет постоянных и переменных затрат, что обеспечит снижение сезонных колебаний в платежах.