Договор аренды

     Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:²⁴

     а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

     б) использования для производства улучшений собственных средств  арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

     Что же касается использования средств  третьих лиц, то оно может считаться  законным при условии, что эти  средства предоставлены в собственность арендатора.

     Обязанности арендодателя предоставить имущество  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

     Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:²⁵

     1) пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

     2) своевременно вносить плату за  пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК  РФ). Размер, порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

     Арендная  плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество целиком  или отдельно по каждой из его составных  частей, в зависимости от того, какие  положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме²⁶:

     а) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно;

     б) установленной доли полученных в  результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

     в) предоставления арендатором определенных услуг;

     г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в  собственность или в аренду;

     д) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного  имущества.

     Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг²⁷.

     Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы²⁸.

     Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

     Арендная  плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;²⁹

     З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

     Вместе  е имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

     В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх  неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

     4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на с-держание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

     Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.³⁰

     От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом.

     Помимо  проведения текущего ремонта и поддержания  имущества в исправном состоянии  арендатор обязан нести расходы  по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.;³¹

     5) без согласия арендодателя не  сдавать арендованное имущество  в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

     Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому  лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

     Согласие  арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обязанностей)³².

     В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью  или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отношения о арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность»³³

     Впрочем, в перечень действий, которые арендатор  не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому липу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещею.

     Субаренда является наиболее распространенным случаем  передачи третьему лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть  особо.

     Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам.

     Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю³⁴.

     Субаренда следует судьбе аренды. Если договор  аренды по основаниям, предусмотренным  ГК, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.³⁵

     Таким образом, право собственности по всем договорам аренды остается за арендодателями, что исключает необходимость предоставления арендаторами финансовых гарантий на стоимость предметов аренды. Дополнительные услуги являются предметом всех видов аренды, за исключением финансовой. Объем обязательств арендодателей по управлению предметами аренды, наблюдению за их эксплуатацией, по техническому обслуживанию, обеспечению запасными частями является предметом согласования сторон при заключении договоров аренды. В зависимости от характера предметов аренды, сроков аренды, возможностей арендаторов соотношения обязательств сторон могут быть различными. То же относится и к страхованию. Арендные договоры содержат много других условий, касающихся порядка эксплуатации и обслуживания предметов аренды, обязательства арендаторов не разглашать технических секретов, а также условия, касающиеся «форс-мажорных обстоятельств» и т.д., которые в принципе не отличаются от условий договоров поставки.