3. Прекращение  договора аренды.

     Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров)³⁶.

     Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

     В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено  иное (п. 2 ст. 617 ГК).³⁷

     В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды, сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

     Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

     По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда:³⁸

     арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо создает  препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

     переданное  арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.³⁹ Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

     арендодатель  не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в  установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

     имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, оказывается  в состоянии, непригодном для  использования. Досрочное расторжение  договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

     Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью⁴⁰.

     Таким образом, порядок расторжения договора подчиняется определенным правилам. Прежде всего, действия по расторжению  договоров по своей юридической  природе являются сделками. Следовательно, к ним применяются общие правила о совершении сделок, в частности, правила о форме совершения сделок. Наряду с этим к расторжению договоров применяются и специальные правила, относящиеся к форме их совершения. В соответствии с (п. 1 ст. 452 ГК РФ) соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Так, если договор аренды заключен в письменной форме, то расторжение должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор аренды, то его расторжение также должны быть нотариально удостоверены. По своей юридической природе действия сторон по расторжению договора являются сделкой с соответствующим требованием к форме, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное либо на прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу этого они подчиняются общим правилам о порядке заключения договоров.

Заключение.

     Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

     В связи с этим, можно посоветовать детально прорабатывать договор аренды. Таким образом, исходя из этого можно сделать следующие выводы:

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

     Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

     Исходя  из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для  данного договора.

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

     Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

     В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование  имуществом. Поскольку права и  обязанности по договору аренды возникают  у обоих сторон, он относится к  двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Список использованной литературы.

       1. Конституция Российской Федерации  принята всенародным голосованием 12.12.1993 – М. Изд-во Проспект, 2009г.

       2. Гражданский кодекс Российской  Федерации: Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: ТК Велби,  Изд-во Проспект, 2009. - 560с.

       3. Гражданское право: в 2 т. том  II. полутом 2: учебник (издание второе, переработанное и дополненное) / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер. - 2009. - С.388.

       4. Гражданское право: Учебник. Часть  вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ПРОСПЕКТ - 2008. - С.736

     5. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2008г. - С.528.

     6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2008.

     7. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Издательство "Статут", 2007. - С.225.

     8. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 2009. N 19.

     9. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2008, N 7

     10. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2009, N 11

     11. Шапкина Г. Договор аренды // "Хозяйство и право", 2008, N 9.

     12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Изд. 3-е, испр, и доп., с использ. судебно-арбитражной практики / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор Е.Н.Садиков - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М. 2008г. - С.848.