Сделки

 

сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения  информации в электронном документе.

Нотариальное  удостоверение сделок обязательно во всех случаях, указанных в законе (например, в отношении соглашения залогодержателя с залогодателем – п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса), и в случаях, предусматриваемых соглашением сторон. Некоторые письменные сделки требуют также государственной регистрации. 

Например, требует обязательной регистрации в Федеральной службе по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатенте) договор  об уступке патента или о продаже  лицензии. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса и Законом о регистрации прав сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя обычно возникает лишь с момента такой регистрации (ст. 131, 164, 223 Гражданского кодекса). Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор о залоге недвижимости (ипотеке) также подлежит государственной регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

 

 

 

 

 

 

 

2. Недействительность сделок

 

По общему правилу гражданского законодательства недействительной является любая сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 Гражданского кодекса). Наряду с этим, учитывая, что сделка представляет собой единство таких четырех важных элементов, как субъекты (т. е. лица, участвующие в сделке),субъективная сторона (т. е. единство воли и волеизъявления), а также форма и содержание, порок любого или нескольких элементов сделки также приводит к ее недействительности. При этом недействительность сделки означает, что заданным действием не признается значение юридического факта, вследствие чего недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при ее заключении. Между тем, недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.

В зависимости  от того, какой из элементов сделки оказался дефектным, недействительные сделки можно подразделить на четыре вида:

1) сделки с  пороком субъектного состава, т. е. сделки, совершенные субъектами, не обладающими для их совершения необходимой дееспособностью;

2) сделки с  пороками воли. В качестве примера таких сделок можно привести сделки, совершенные под влиянием заблуждения (п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса). При этом следует отличать заблуждение от обмана: заблуждение также способствует искаженному формированию воли участника сделки, но не является результатом умышленных, целенаправленных действий другого участника сделки. Однако не всякое заблуждение может иметь значение для признания сделки недействительной, а лишь признанное судом существенным. Согласно

 

 

 ст. 178 Гражданского кодекса существенным признается заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Также к сделкам с пороками воли относятся кабальные сделки, совершаемые вследствие стечения тяжелых обстоятельств, при которых практически исключается нормальное формирование воли, что побуждает заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса);

3) сделки с  пороками формы. Так как невозможно представить несоблюдение устной формы сделки, гражданское законодательство связывает недействительность сделки с ее письменной формой. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе. Несоблюдение же требуемой законом нотариальной формы, а также государственной регистрации сделки всегда влечет ее недействительность;

4) сделки с  пороками содержания. Они признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. К ним относятся сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 Гражданского кодекса), а также мнимые и притворные сделки (ст. 170 Гражданского кодекса). Мнимой признается сделка, совершаемая «для вида», без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Сделка, целью которой является необходимость прикрыть другую сделку, именуется притворной.

Следует иметь в виду, что когда закон конкретно  не указывает, является ли сделка ничтожной  или оспоримой, а говорит лишь о ее недействительности, нужно обратить внимание на то, имеется ли

 

 

указание закона на признание сделки недействительной судом. При отсутствии такого указания сделка является ничтожной.

Иногда недействительной оказывается не вся сделка в целом, а лишь какое-то из ее условий. В этом случае, если без недействительной части сделка утрачивает интерес  для сторон, то она должна быть признана недействительной в целом, если же стороны  не утрачивают интереса к сделке, то такое условие является недействительным, однако остальные части сделки признаются действующими (ст. 180 Гражданского кодекса). Ниже представлена сравнительная характеристика основных видов

 

 

 

 

 

 

 

недействительных сделок, выделяемых ГК:

 

 

 

Последствия недействительности сделок. Различают два вида последствий недействительности сделок. Обычно при недействительности сделки согласно норме п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности сделать это в натуре возместить стоимость в деньгах (двусторонняя реституция). Если сделка исполнена лишь одной из сторон, то только она вправе требовать возврата переданного (односторонняяреституция).

Более серьезные последствия  влечет недействительность ничтожной  сделки, совершенной с целью, противной  основам правопорядка и нравственности. Если обе стороны, действуя умышленно, исполнили сделку, все полученное ими по сделке взыскивается в доход  Российской Федерации. При исполнении сделки лишь одной стороной с другой стороны взыскивается в доход  Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее  первой стороне. При наличии умысла только у одной стороны все полученное ею по сделке подлежит возврату другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

 

 
                             

 

 

 

 

 

 

 

                  III.Государственная регистрация сделок

 

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские  права и обязанности. Данные юридические  последствия могут появиться  только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная  регистрация сделки или государственная  регистрация прав на имущество.

Поэтому в гражданском  праве имеют место правила  о том, что:

сделка, подлежащая государственной  регистрации, порождает права и  обязанности с момента ее государственной  регистрации;

права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают  с момента регистрации соответствующих  прав на него.

Если закон связывает  действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной  в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной  регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность.

Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной  регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга  исполнения обязанности по ее государственной  регистрации, Поэтому если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

 

Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда  закон требует не государственной  регистрации сделки, заключенной  в надлежащей форме, а государственной  регистрации права, вытекающего  из сделки. Так, в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента  составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке.

Одновременно в п. 2 ст. 551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами  до государственной регистрации  перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной  регистрации перехода прав на нее  свидетельствует о том, что несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью.

Покупатель же, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами (сдавать в аренду, в ссуду и т.д.). Поэтому если одна из сторон совершит до регистрации  перехода права собственности действия по распоряжению проданным недвижимым имуществом, другая сторона имеет  право предъявить иск о признании  сделки недействительной, а в соответствующих  случаях - виндикационный или негаторный иск.

В некоторых случаях для  достижения своих целей участники  сделки должны подвергнуть государственной  регистрации не только саму

 

 

сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи  предприятия считается заключенной  с момента ее государственной  регистрации, а право собственности  на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной  регистрации этого права.

Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме  и подвергнутая в установленном  порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности  на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с  п. 3 ст. 564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации  этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той  мере, в какой это необходимо для  целей, для которых предприятие  было приобретено.

Таким образом, государственная  регистрация сделок и государственная  регистрация прав играют различную  роль в юридических составах, которые  необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.

Действующим законодательством  предусмотрена государственная  регистрация:

прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях  признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения  прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации в едином реестре  учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также 

 

иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации  сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о  зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию.

Особая социально-экономическая  значимость результатов интеллектуальной деятельности и некоторых средств  индивидуализации товаров и их производителей - изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков - предопределяет необходимость того, что договоры об уступке патента, об уступке товарного  знака, лицензионные договоры на предоставление права пользования объектами  патентного права, товарными знаками  и им подобные подлежат государственной  регистрации. Лишь после такой регистрации  указанные договоры порождают гражданские  права и обязанности у сторон. Органами государственной регистрации  в указанных случаях является Патентное ведомство РФ.

Государственную регистрацию  сделок и прав необходимо отличать от обязательной в силу предписания  закона внегосударственной регистрации сделок и прав, необходимой для возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, в соответствии со ст. 29 Закона о рынке ценных бумаг право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав приобретателя на ценные бумаги у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, с депонированием сертификата ценной бумаги у депозитария - с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя.

Государственную регистрацию  сделок и прав, являющуюся необходимым  элементом фактического состава, с  наступлением которого связывается