Приобретение права собственности на жилое помещение

Основанием призвания к наследству по закону (ст. 532 ГК РСФСР) является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Наследниками первой очереди являются дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. При отсутствии наследников первой очереди или отказа их всех от принятия наследства наследниками по закону становятся родные братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери, т.е. наследники второй очереди. Нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, включаются в число наследников той очереди, которая призывается к наследованию. Внуки и правнуки наследодателя призываются к наследованию по закону только в том случае, если на день смерти наследодателя уже нет в живых того из родителей, который являлся бы наследником (право представления). Они наследуют долю умершего родителя.

Необходимо отметить, что завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (например, предоставление права пользования жильем) в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения (завещательный отказ) (ст. 538 ГК РСФСР). Кроме того, если наследник, призванный к наследству по закону или по завещанию, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, то право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит к его наследникам (наследственная трансмиссия) (ст. 548 ГК РСФСР).

Наследование  жилья, находящегося в совместной собственности  граждан.

Учитывая, что многие граждане приватизировали  свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, то при смерти одного из сособственников  возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.

При общей совместной собственности  доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое  время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.

Независимо от того, является ли приватизированная  квартира долевой или совместной собственностью, наследство после смерти сособственника открывается, т.е. заводится  наследственное дело.

В случае отсутствия спора доли устанавливаются  по соглашению об определении долей  всех сособственников и наследников  умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т.е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру. Такое соглашение может быть удостоверено и нотариусом, занимающимся частной практикой, при наличии справки из государственной нотариальной конторы о круге наследников, принявших наследство. Соглашение удостоверяется не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы (в наряде сделок), а два выдаются участникам соглашения. Вслед за этим соглашение подлежит регистрации в органах государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. В обязательном порядке на договоре передачи или ином правоустанавливающем документе на квартиру, а также на свидетельстве о праве собственности на жилице нотариус должен сделать отметку об удостоверении соглашения и оставить копии правоустанавливающих документов в делах. Подлежит обязательному определению количество удостоверяемых экземпляров.

Когда переживший наследник или  сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, то за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний — наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Если переживший сособственник  является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате¹ путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между  наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом. При получении свидетельства  о праве на наследство по закону или по завещанию наследники должны уплатить нотариальную пошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования (от уплаты налога освобождаются наследники, совместно проживавшие с наследодателем), а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Только после этих действий они становятся полноправными собственниками жилья.

2.3 Приобретение жилья по договору купли-продажи.

Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров  купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка — завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).     Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Включение данного условия в договор, под страхом его недействительности, необходимо для того, чтобы покупатель знал о лицах, которые имеют право пользования покупаемым жилым помещением. Покупателю также необходимо знать, что лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, не теряют этого права с переходом к нему права собственности (п. 2 ст. 292 ГК). Это означает, что новому собственнику, купившему жилое помещение, возможно, придется проживать в нем совместно с указанными лицами.

Учреждения юстиции по регистрации  прав, для того чтобы обезопасить  покупателя от подобных ситуаций, берут  на себя следующую инициативу: в  договор отчуждения включается условие об обязательстве лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, сняться с регистрационного учета (выписаться) в течение определенного срока после подписания договора либо после государственной регистрации. Далее данные лица подписывают договор, или предоставляют расписку с  вышеуказанным обязательством. Однако, как показывает практика, этого не достаточно. Даже имея на руках обязательство лица, имеющего право пользования данным жилым помещением после его продажи, сняться с регистрационного учета, новый собственник не сможет снять этих лиц с регистрационного учета по этому обязательству, а суд не вынесет решение о снятии лиц с регистрационного учета, не являющихся стороной по договору. Единственный здесь выход – произвести оплату только после того, как вышеуказанные лица снимутся с регистрационного учета.

К договору купли-продажи жилья  применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена - существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т.е.  такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в  договоре купли-продажи порядка  и сроков оплаты покупателем стоимости  покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК – залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Что касается описания предмета сделки — конкретной квартиры или комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем, и в любой договор отчуждения недвижимости.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки  и попечительства на сделку. При  обращении лиц, желающих произвести отчуждение жилого помещения, в котором  проживают несовершеннолетние, орган опеки и попечительства принимает во внимание, будут ли в дальнейшем соблюдены интересы несовершеннолетних, т.е. не останутся ли они без жилья.

В случае, если орган по регистрации  прав на недвижимое имущество зарегистрирует такую сделку, то такая сделка – ничтожна (ст. 168 ГК) и к ней применяются правила ст.167 ГК.

Если несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то за него действуют его родители усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ)

Если несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то он действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства.

В практике органов, ответственных  за технический учет жилых помещений – БТИ случается, что за долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официальных разрешений значительно реконструировать его: снести стенные шкафы, уничтожить или перенести перегородки между помещениями, изменить функциональное предназначение помещений, установить дополнительное сантехническое оборудование и т.п. Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки и перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. Кодекс об административных правонарушениях¹ предусматривает (ст. 142) ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При этом на собственника могут быть наложены не только штрафные санкции, но и обязанность за свой счет восстановить прежние параметры жилья. Отсюда следует, что если параметры квартиры хотя бы в виде экспликации были зафиксированы в документах сделки с жильем, а административными органами выявлена его перепланировка, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда. Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, установленного законом или договором, потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков жилья в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья.