Приобретение права собственности на жилое помещение

В случае если обнаружились неустранимые недостатки в жилье или недостатки, которые не могут быть устранены  без соразмерных расходов или  затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст. 475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ).

В дополнение к вышесказанному следует отметить, что порядок использования жилья определен «Правилами пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415¹, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 23 июля 1993 г. № 726². Эти Правила прямо отнесены к гражданам, занимающим жилье на условиях найма. Права и обязанности граждан, использующих жилье в качестве собственников, не определены. Вместе с тем вышеназванный порядок на практике распространяется и на них. Напомним, что указанные Правила оговаривают: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета Совета народных депутатов, а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние».

Крайней санкцией за нарушение собственником  жилья указанных правил может быть применение к нему меры, предусмотренной ч. 2 ст. 293 ГК РФ (о продаже по судебному решению жилого помещения с публичных торгов).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности  на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного  кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое  помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные  справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

В практике органов, осуществляющих государственную  регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко встречаются случаи, когда члены ЖК и ЖСК, помимо справки, подтверждающей полную выплату паевого взноса за квартиру, предоставляют договор приватизации данной квартиры. То, что квартира ЖК, ЖСК нуждается в приватизации – довольно широко распространенное заблуждение. Приватизируются (передаются в собственность граждан) только квартиры государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственная и служебная жилплощадь (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как указывалось выше, член ЖК, ЖСК, полностью внесший паевый взнос за квартиру, приобретает право собственности на это имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №-51 ФЗ.

 Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть вторая  от 26 января 1996 г. №-14 ФЗ.

¹ см. Приложение № 1.1.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть III от 1.11 2001г. // Собрание законодательства РФ 1994. - № 32. -С. 53.

Рыжаков А.П. Комментарий  к Гражданскому процессуальному  кодексу РФ (изд. 4-е перераб. и  доп.).  М., 2010. С. 217.

¹ Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

¹ Кодекс о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 г.

  Семейный кодекс РФ от 29.12.1995

¹ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.

² см. Приложение 1.2.

 

¹ Постановление Конституционного суда от 3 ноября 1998 г. № 25-П.

 

¹ Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

 

¹ Основы законодательства РФ о нотариате, 1993 г.

Рыжаков А.П. Комментарий  к Гражданскому процессуальному  кодексу РФ (изд. 4-е перераб. и  доп.).  М., 2010. С. 217.

 

¹ Кодекс об административных правонарушениях, 2010 г.

 

¹ Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415.

² Постановление Правительства РФ от 23 июля 1993 г. № 726 «Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории».

⁰⁰Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ (постатейный) (под ред. Г.А. Жилина). - 5-е изд., перераб. и доп.  М., 2010. С. 119.