Риноу нерухомості

Управлінські (довірчі) послуги  передбачають виконання певних функцій  з розпорядження нерухомістю  за дорученням власника. Такі послуги  можуть мати характер довірчого управління, у цьому випадку одна сторона (власник або співвласник) передає іншій стороні (довірчому керівникові) певні повноваження за договором. У іншому разі управління здійснює певний суб'єкт — менеджер, який спеціалізується на роботі на ринку нерухомості. Його головна функція полягає в управлінні нерухомістю з метою отримання прибутку від її функціонування, у розвинутих країнах існують спеціальні інвестиційні трасти (фонди), що спеціалізуються тільки на довірчому управлінні нерухомістю. Наприклад, відомий фінансист Дж. Сорос свої перші вагомі капітали одержав від операцій у трасті інвестування у нерухомість (REIT).

Реєстраційні послуги  включають два аспекти: реєстрацію технічних параметрів об'єктів нерухомості  та реєстрацію прав на їх володіння. У  першому випадку систематизується інформація про фізичні характеристики об'єкта (його конструктивні особливості, наявність інженерного обладнання, технічний стан, площа яку він займає, наявність земельної ділянки і т. ін.). У другому випадку фіксується законність титулу власності. Головним критерієм цієї послуги виступає висока міра гарантії і захищеність права власності, надійності і безпеки операцій з нерухомістю. Така міра гарантії забезпечується державним контролем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Окремі країни у вирішенні цього питання: США та Китай.

2.1. Ринок нерухомості Китаю

 У 2009 р. ринок нерухомості Китаю став одним з головних джерел відновлення економіки країни після світової кризи. Однак час швидкого росту і великих прибутків девелоперів закінчилося 9 січня 2010 Держрада КНР ввів в дію нові норми законодавства, які виявилися спрямовані на посилення контролю в сфері операцій з нерухомістю.

 
Найважливіше завдання нової політики в сфері регулювання ринку нерухомості Китаю, яка носить ім'я "11 заходів", - скорочення спекуляції об'єктами нерухомості та земельними ділянками. Спекуляція стала базисом зростання ринку нерухомості Китаю. Швидко набирає чинності середній клас у Китаї вважає, що покупка нерухомості - найкращий метод боротьби з інфляцією. Багато виробників, які постраждали від економічної кризи, вклали свої кошти з виробництва в нерухомість. У підсумку в 2-й половині 2010 р. спостерігалося істотне зростання цін на житло. 
 
Уряд КНР ухвалив рішення вжити заходів і взяти під жорсткий контроль зростання цін на ринку нерухомості Китаю. Ще в грудні 2010 р. прем'єр Держради країни, пан Вень Цзябао, підкреслив, що має місце суттєве зростання цін і відзначив необхідність застосувати як ринковий, так і державний механізм на ринку нерухомості Китаю. 
 
У минулому уряд неодноразово вдавався до адміністративних заходів, щоб знизити зростання розцінок на житло. Так що позитивний досвід в уряду КНР в даній області є. Тепер, коли Китай достатньо відновилася після кризи, в планах - посилити контроль ринку нерухомості знову. 
 
"11 заходів" є не єдиним методом для контролю цін на ринку нерухомості Китаю. Міністерство фінансів КНР теж зробило певні кроки і підвищило податок на продаж житла на вторинному ринку з 1 січня 2010 р. До того ж очікується посилення вимог Міністерства природних ресурсів та землекористування КНР. Перший внесок за землю вже виріс до 50 відсотків. 
 
На початку 2010 р. Народний банк КНР збільшив коефіцієнт необхідних резервів на 0.5 відсотка. Це рішення демонструє, що Китай йде від вільної монетної політики і вирішує питання, чи достатньо засобів для того, щоб підтримувати ринок нерухомості в Китаї, який є одним з найбільших фінансових "бульбашок" в світі. 
 
Які перші результати урядових заходів у сфері нерухомості в Китаї? Перш за все, нова політика вплинула на потенційних покупців, які у своїй масі ухвалили рішення відкласти покупку житла, чекаючи падіння розцінок. Пекін і Шанхай на сьогодні є провідними ринками нерухомості Китаю, проте і вони відчувають деяке скорочення обсягів. Так протягом перших місяців після введення нових заходів обсяги продажів житла в Пекіні скоротилися на 56.6 відсотків, а в Шанхаї на 53 відсотків. 
 
Однак, незважаючи на всі вжиті заходи, центральний уряд поки що не вводить повсюдного високого податку на нерухомість, який є самим дієвим способом боротьби зі спекуляцією. З 2003 р. податок на нерухомість діє лише у ряді міст країни. Повсюдне ж його введення планується закінчити вже в 2011 р. Податок підвищить вартість утримання житла, що, природно, відіб'ється на спекулянтів. 
 
Незважаючи на всі заходи, в збереженні зростання розцінок на ринку нерухомості Китаю зацікавлені місцеві уряди, обсяг доходів бюджетів яких безпосередньо залежить від розміру податків на землю та будівництво. Різні податки і обов'язкові відрахування місцевим урядам складають до 49.4 відсотків від усіх витрат на будівництво. З цієї причини зниження вартості нерухомості буде невигідно для місцевих адміністрацій.

2.2 Житлова нерухомість у Німеччині

Німецький ринок житлової нерухомості відрізняється низькою динамікою цін. Це добре, тому що оберігає Німеччину від виникнення мильних бульок, які, лопаючись, завдають величезної шкоди всій економіці. Приклад тому - сьогоднішня ситуація в США, Великобританії, Іспанії, Ірландії або Росії. Це погано, тому що покупці квартир і індивідуальних будинків, як правило, не можуть розраховувати на істотне збільшення вартості своїх квадратних метрів у майбутньому. Проте, цього року на німецькому ринку нерухомості панує незвичайне пожвавлення. Найбільша в країні маклерська фірма LBS Immobilien повідомляє, що за її посередництвом за перші шість місяців року на вторинному ринку житла було зроблено на 17 відсотків більше угод із квартирами й на 8,5 відсотків - з індивідуальними будинками. А в Мюнхені в першому півріччі, у самий розпал рецесії, було продано навіть на 22 відсотка більше квартир, чим за досить благополучний аналогічний період минулого року.

Таким чином, глобальна  криза не тільки не обвалив, а, навпаки, навіть підхльоснув ринок житла в Німеччині. Про повсюдний сплеск інтересу до німецької нерухомості говорити, звичайно ж, не доводиться, однак у цілому ряді міст і регіонів свого роду міні-бум явно спостерігається.

Цей бум подпитывают  насамперед низькі процентні ставки по іпотечних кредитах. Вони впали  далеко не настільки різко, як ставка рефінансування Європейського центрального банку, і все-таки сьогоднішньому німецькому позичальникові доводиться платити своєму банку приблизно у два рази менше, ніж покупцеві житла на початку 90-х років минулого століття. Тоді у ФРН іпотечні кредити "коштували" понад 8 відсотків річних.

А сьогодні одержати позичку  на 10 років можна менш чим під 4 відсотки, на 20 років - менш чим під 5 відсотків. Правда, для цього покупець повинен забезпечити первісний внесок, що становить у Німеччині, як правило, від 20 до 40 відсотків вартості об'єкта. Клієнтам з мінімальними заощадженнями або взагалі без стартового капіталу німецькі банки, на відміну від американських, дають гроші лише як виняток.

Цінова стабільність на ринку житла

Настільки стругаючи  селекція потенційних одержувачів іпотеки зводить до мінімуму можливість виникнення ажіотажного попиту й, відповідно, швидкого росту цін на нерухомість. З іншого боку, консерватизм німецьких банків, що виражається ще й у традиції фіксувати процентну ставку відразу на 10-20 років, істотно знижує ризик масового неповернення кредитів, наступного продажу закладених об'єктів з молотка й неминучого в таких випадках обвального падіння цін. Інакше кажучи, забезпечує ринку стабільність.

Саме ця стабільність і залучає зараз німецький  середній клас, що другий раз за десять років зіштовхується із глобальним біржовим крахом, а тому усе більше сумнівається в здатності різного  роду цінних паперів забезпечити стійке збільшення заощаджень і спокійну безбідну старість. В умовах кризи жителі Німеччини потягнулися до "реальних цінностей", до "бетонного золота", як називають нерухомість німці.

Ще одним спонукальним мотивом саме зараз обзавестися  власним житлом стали для багатьох німців інфляційні очікування. У суспільстві ростуть побоювання, що породжені кризою рекордний дефіцит бюджету й гігантська госзадолженность неминуче приведуть до росту цін. Більше того, зложилася досить стійка думка, що правительство навіть буде зацікавлено у високій інфляції, адже це допомагає знизити борговий тягар.

Інфляційні очікування

І хоча Європейський центральний банк не утомлюється повторювати, що завчасно почне рішучу боротьбу з інфляцією, деякі вкладники, проте, намагаються скоріше вкласти свої заощадження в нерухомість, щоб урятувати їх від нібито прийдешнього знецінювання. А інші, навпаки, поспішають взяти кредити в надії, що в умовах розкручування інфляційної спіралі буде легше повертати борг.

А от розрахунок на ріст ринкової вартості нерухомості грає при ухваленні рішення про  її покупку лише другорядну роль. Занадто  вже отрезвляюще діє статистика. Так, з 1991 року квартири подорожчали в середньому по Німеччині всього на 9-11 відсотків. Не набагато більше виросли за ці 18 років і ціни на таунхаусы економ-класу - на 10-18 відсотків.

Це, звичайно ж, усього лише "середня температура по лікарні", що не відображає потужного стрибка  цін на елітне житло або на комфортну нерухомість у Німеччині в передмістях і престижних районах деяких великих міст. З іншого боку, дана статистика згладжує й істотне падіння цін на квартири й будинку в цілому ряді регіонів Німеччини, особливо на території колишньої ГДР.

Демографічні фактори

Так що німецький ринок  житлової нерухомості - не вулиця з  однобічним рухом, вкладення в нього  не гарантують збільшення капіталу навіть у довгостроковому плані. Адже не можна забувати, що Німеччина - країна з населенням, що скорочується, особливо в східних землях. З іншого боку, це зменшуване й старіюче населення живе в усі більше комфортних умовах.

Якщо на початку 60-х  років минулого століття на кожного жителя Західної Німеччини доводилося в середньому 24 квадратних метра, то сьогоднішній бундесбюргер має у своєму розпорядженні вже 43 квадратних метра. До того ж усе більше німців, не тільки літніх, живуть поодинці, що також підігріває попит на квартири, особливо одне- і двухкомнатные.

В умовах снижающихся  ряд років, що вот уже цілий, обсягів  житлового будівництва це, по ідеї, повинне сприяти стабілізації й, в остаточному підсумку, збільшенню цін на нерухомість. Проте, фахівці попереджають, що справжнім потенціалом росту ринок житла володіє лише в кожному четвертому населеному пункті й адміністративному районі Німеччини.

Найбільші шанси, по одностайній  думці експертів, у великих міст, а також у регіонів з перспективними галузями економіки й різноманітних  можливостей для проведення дозвілля. Так що нинішній квартирний бум у  Мюнхені далеко не випадковий

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ТЕНДЕНЦІЇ РОЗВИТКУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

 

3.1 Аналіз розвитку  земельного ринку України та  ринку комерційної та промислової  нерухомості

 

Ринок нерухомості України можна  розподілити на: ринок землі; ринок  комерційної та промислової нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення, виробничих будівель і споруд); ринок житла. Тому аналіз розвитку вітчизняного ринку нерухомості здійснимо саме в цих напрямах.

В Україні в 90-х роках XX – на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, з процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низьку платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що Іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства).

Земельний ринок в Україні розвивається в двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. З приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на:

1. зміну цільового призначення  сільськогосподарських угідь;

2. неконтрольоване зростання ціни  землі, або навпаки, – штучне  її заниження;

3. відчуження земельних ділянок  селянами через земельний ринок  за низькими цінами;

4. купівля землі олігархами й  спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача.

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку, на нашу думку, є: наявність  землі як об'єкта купівлі-продажу; встановлення мотиваційних чинників виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок; притік платоспроможних покупців земельних ділянок; формування інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація; формування організаційно-правового механізму реалізації угод і цивілізованого функціонування земельного ринку; державне регулювання земельного ринку на всіх рівнях.

Загалом розвиток земельного ринку  України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського після залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату М₃ відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млрд. грн. А це відповідно прискорить інвестиційні процеси в економіці України. Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок з метою подальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля – неліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.

Ринок нежитлової нерухомості, на відміну  від житлової, набагато менший і  перебуває на стадії активного становлення, він почав формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств  державної власності. На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 6 разів). Нині характерними ознаками ринку нежитлової нерухомості є:

• невисокий рейтинг виробничих приміщень;
• зростання попиту на об'єкти торговельного призначення та ринку послуг; активізація продажу конфіскованої нерухомості й такої, що перебуває у власності держави.

Ринок об'єктів комерційної та виробничої нерухомості є індикатором стану економіки. Ступінь його розвитку віддзеркалює рівень розвитку держави, адже нежитлові приміщення – це та матеріальна основа, на якій базується й розбудовується економіка будь-якої країни. Отже, чим міцніший фундамент, тим більшої стійкості набуває економіка.

Розглянемо також сучасний стан і тенденції ринку комерційної нерухомості (офісних приміщень). Найбільшими споживачами крупних офісних приміщень на сьогодні є: банки та фінансові установи; страхові компанії; інвестиційні фонди; ІТ-компанії; косметологічні фірми; великі представники іноземних фармацевтичних компаній. Деякі компанії вважають за краще орендувати бізнес центр повністю. Проте в сучасних кризових умовах багато компаній було вимушено переглянути політику і скоротити персонал. Тенденція по зміні офісного приміщення на менше і дешевше, продовжується і зараз. Так, на сьогоднішній день практично у всіх будівлях є порожні офіси, часто об'єм вакантних площ досягає 20-30%. Наприклад, в одному з центральних бізнес центрів столиці площі покинули майже половина орендарів, хоча орендні ставки знизилися з 50 до 25 $/кв. м.