Диагностика информационных рынков

Факторы, которые следует  учитывать при оценке недвижимости:

1)  физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;

2)  социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;

3) экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;

4) политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

Для определения выгодности вложений в тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке  недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

В сферу купли – продажи  жилья вовлекается все больше число участников, на рынке жилья  в регионах увеличивается количество риэлтерских фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских  характеристик и других факторов. В строительстве расширяется  практика заключения договоров на конкурентной основе.     Растет доля жилья, находящегося в частной собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.         Рыночные явления становятся заметными в перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объемов предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой проблемой становится оценка спроса.          В настоящее время на рынке жилья имеется масса предложений с различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.    Вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового  жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.          Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране.  По объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 – 2 – комнатные квартиры, которые используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого удивления – их доля в московском жилом фонде не превышает 20%, поэтому спрос на них велик, как и на любой другой дефицитный товар. Пользуются спросом и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными. По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).       К концу 90-х гг. ситуация с 1 – комнатными квартирами, в частности в Северо-Кавказском районе, еще более обострилось, они более востребованы, чем многокомнатные, в связи с повышением квартирной платы.     Кроме риэлтерских фирм в расселении и продаже коммунальных квартир участвует большое количество частных маклеров, которых привлекает возможность получения высокого дохода от каждой проведенной сделки. Однако процесс реализации многокомнатных квартир длится в среднем 4 – 7 месяцев, что при существующих ставках делает расселение малорентабельным.        Предел понижения цен первичного рынка – себестоимость строительства. Динамика последней определяется инфляционными процессами в экономике. Факторы, стимулирующие уменьшение себестоимости строительства под влиянием спроса, не проявились. Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран. Вместе с тем ожидать снижения цен первичного рынка и себестоимости строительства в условиях превалирующего влияния инфляции не приходится.      При кредитовании жилищного строительства по коммерческим ставкам соотношение цен первичного рынка и себестоимости не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

В регионах России объем  предложений новых квартир составляет менее 8% жилья, потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого  спроса на жилье первичный рынок  будет испытывать понижающее влияние  вторичного. Но поскольку доля новых  квартир значительно превышает  по объему предложение на вторичном  рынке, такое воздействие ограничено.         В большинстве регионов себестоимость строительства превысила уровень цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых восточных областях соотношение обратно пропорциональное.         Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории товаров высшей категории, спрос на которые зависит от денежного дохода. Поэтому не реально ожидать его увеличения без заметного роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.       Спрос дифференцирован для 1-,  2-, 3-и многокомнатных квартир, разных типов домов и проектов. Устойчив он на квартиры более современных проектов. Выделился спрос на дешевые 1 – комнатные квартиры и дорогие большие. Тенденции его изменения для этих категорий практически не зависят друг от друга.     Анализ сложившейся ситуации показывает, что погоня за более высокими ценами превалирует в деятельности строительных предприятий и фирм, предлагающих жилье. Такая погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность увеличить прибыль в большом размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться  высокой прибыльности и не уверенных в своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен. Крупные строительные предприятия еще переживают спад производства и застой, типичные для 1991 – 1995 гг.           Объем предложения на первичном рынке жилья достигает 70% от объема его ввода. Обладание солидным пакетом предложения на вторичном рынке дает определенные преимущества продавцам такого жилья. На первичном рынке высока доля предложения в больших объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Таким образом, основными  целями региональной политики в Российской Федерации являются:

- обеспечение экономических,  социальных, правовых и организационных  основ федерализма в РФ, создание  единого экономического пространства;

- обеспечение единых минимальных  социальных стандартов и равной  социальной защиты, гарантирование  социальных прав граждан, установленных  Конституцией РФ, независимо от  экономических возможностей регионов;

- выравнивание условий  социально-экономического развития  регионов;

- предотвращения загрязнения  окружающей среды, а также ликвидация  последствий ее загрязнения, комплексная  экологическая защита регионов;

- приоритетное развитие  регионов, имеющих особо важное  стратегическое значение;

- максимальное использование  природно-климатических особенностей  регионов;

- становление и обеспечение  гарантий местного самоуправления.

Рыночные механизмы регулирования  развития отраслей народного хозяйства  вносят существенные коррективы в деятельность всей системы, подчиняя спросу на нее  на рынке услуг такого вида стратегию  предприятий, ассоциаций, объединений.   Формирование новых субъектов рыночных отношений в сфере производственных услуг обусловливает и совершенно иной характер отношений по сравнению с теми, которые были присущи прежней форме отношений. В значительной степени это предопределено  конкуренцией и совершенно иной мотивацией предпринимательской деятельности субъектов рыночных отношений в регионах.     Таково в основном положение некоторых региональных рынков. Система рынков товаров и услуг практически получила развитие во всех регионах России. Хотя, естественно, есть существенные различия в их ассортименте и эффективности функционирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература:

1. Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. Учебное пособие. М.: Ростов н/Д: 2000.