Ипотечное кредитование с решением задач

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) — представляет собой залог  недвижимости для обеспечения денежного  требования кредитора-залогодержателя  к должнику (залогодателю).

Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное  кредитование способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.

 

ГЛАВА 1. Основная часть

 

 

1.1. Развитие системы ипотечного кредитования в России

 

Российская система  жилищного финансирования в дореформенный  период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) [8, c. 41].

К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело  к тому, что из предусмотренных  к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышала 50%.

В текущем году планируется  привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд. руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд. руб.

Однако, несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного  строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд – 24,1 %, государственный – 6,8 %, частный – 67,7 %, общественный – 0,1 %, смешанной формы собственности – 1,3 % [35,  c.174]. Схематично структура собственности представлена на сл. рисунке:

 

Рисунок 1 Структура собственности на рынке жилья в РФ на конец 2012 года

 

 В  2012 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за  предыдущий год (для примера в 1986 году было введено 76 млн.кв.м.). Почти половина общего объема введенного жилья была построена с помощью программ «долевого участия». В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. За период с 1990 по 2012гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн.кв.м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2013 году ожидается его прирост еще на 35 млн.кв.м., 290 млн.кв.м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн.кв.м. – реконструкции, около 400 млн.кв.м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет [6, c.16]. Схематично структура жилья в РФ представлена на рис.2:

Рисунок 2 Структура жилья в РФ, исходя из возраста построек, на конец 2012 года

 

Прослеживается тенденция  потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения, что наглядно продемонстрировано на рис. 3:

Рисунок 3 Структура  жилья в РФ, исходя из технического состояния, на конец 2012 года

 

В настоящее же время  в целом по стране в неблагоустроенных  квартирах проживает 40 млн. чел., свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн. чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн. чел. (4%).

Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения  и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства.

Задача полного обеспечения  населения жильем была актуальна  во все времена. Общая динамика решения  жилищной проблемы обуславливается  единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Итак, из выше изложенного  следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России [8, с.93].

Рассматривая опыт внедрения ипотеки  в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья [4, с.101].

В настоящее время почти все  регионы России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

Резюмируя вышеизложенное, следует  отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования, возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации, огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.

 

1.2. Структура системы факторов препятствующих повышению доступности ипотечного жилищного кредитования населению России

 

 

Система ИЖК находится в постоянном развитии, однако уровень его интенсивности зависит от влияния различных факторов. Достижение высокой интенсивности данного процесса, ввиду его непосредственного влияния на доступность жилья населению, играет особенно важную роль для государств с низким уровнем обеспеченности жильём, к числу которых относится и Россия. Таким образом, актуальным является вопрос о выявлении структуры факторов, сдерживающих развитие системы ИЖК в РФ, с целью определения совокупности её элементов и механизма их воздействия на уровень доступности жилья населению.

В современной научной  литературе факторы, сдерживающие развитие ИЖК в России, зачастую рассматриваются  обособленно, таким образом, взаимодействие данных факторов остаётся за рамками  исследования, что недопустимо, поскольку  именно взаимодействием отдельных элементов могут обуславливаться некоторые свойства системы.

В настоящей работе, на основе причинно-следственного анализа предложено рассматривать факторы, препятствующие развитию ИЖК в России в виде системы, в основу которой заложено взаимное влияние её элементов. Так, взаимосвязь факторов сдерживающих развитие ИЖК в России представлена на рис.4.

 

Рис.4: Система факторов, препятствующих устойчивому росту доступности ипотечных жилищных кредитов для населения России

 

Глава 2. Расчетная часть

 

В соответствии с заданием установлены следующие параметры  ипотечной программы и экономические  характеристики домохозяйства (семьи):

1. Процентная ставка по кредиту – 21 % годовых;
2. Срок кредитования – 15 лет;
3. Коэффициент отчисления от совокупного семейного дохода на погашение кредита – 30 %;
4. Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья – 40 %;
5. Совокупный семейный доход в месяц –    45 тыс.руб.;
6. Собственное жилье – 1-комнатная квартира типа У;
7. Состав семьи 4 человека.

2.1. Расчет инвестиционного потенциала семьи

 

 

в) Расчет максимального  возможного размера кредита

К_max  = 12К_о * (n /1+ r*n) * CCD_c тыс. руб.,

где  n – срок кредитования, лет;

r – ставка по кредиту , ед.

 К_max  = 12 * 0,3 *(15 /(1+ 3,15 * 30) * 45 = 585,5 тыс. руб.,

 

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос  в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

Р = 12 Р_н *(1+r_н)ⁿ – 1 / r_н , тыс. руб.,

где Р_н = (К_о + К_с) * ССD_с – размер ежемесячных взносов на накопления, тыс.руб. ;

r_н – ставка накопительного вклада, ед.;

 n – продолжительность накопительного периода, лет.

 Р_н = (0,3+0,21)* 45 = 22,95

Р = 12*22,95*((1+0,1)³ – 1) / 0,1 =  911,574тыс. руб.,

 

д) Стоимость собственного жилья типа У

С_сж = F_ст * С_ед, тыс. руб.

где F_ст – стандартная площадь собственного жилья, м²

 С_ед – стоимость 1м² жилья, тыс.руб.