Оценка объектов недвижимости

Содержание

 

Введение 3

1. Основные  принципы оценки недвижимости 4

2. Виды оценки  недвижимости 8

3. Подходы  к оценке недвижимости 12

Заключение 17

Список используемой литературы 18

Задача 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные принципы оценки недвижимости

 

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и  рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют  учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

• максимальная эффективность;
• финансовая обоснованность;
• физическая осуществимость;
• соответствие законодательству.

Максимальная эффективность  определяется дисконтированием будущих  доходов альтернативных вариантов  использования с учетом риска  инвестиций.

Под финансовой обоснованностью  понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта  обеспечить доход, достаточный для  возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный  капитал.

Обоснование технологической  и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения  качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных  бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и  экологических нормативов: ограничение  этажности, запрет на строительство  в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Результаты анализа лучшего  и наиболее эффективного использования  учитываются при определении  стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений  доход должен превышать объем  инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

В соответствии с принципом  сбалансированности следует также  учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном  и том же районе.

Сбалансированность элементов  объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и  объемов инвестирования со сроками  строительства может привести к  «замораживанию» средств или, при  их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или  перегруженность земли может  привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения  дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость  конкретного объекта повлияет наличие  предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке  объектов аналогичной доходности, которые  являются альтернативной возможностью для инвестирования.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод  выражается в денежной форме, при  этом поправка к текущей стоимости  объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная  охрана порядка и сложившееся  негативное общественное мнение могут  привести потенциальных покупателей  к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство  станции метро повышает стоимость  прилегающих жилых зданий без  их физических изменений.

Итак, данный принцип основан  на привлекательности будущих преимуществ  от владения объектом недвижимости: чем  больше положительных ожиданий, тем  выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
• политические: состояние и тенденции изменения законодательства;
• социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
• административные: ставки налогов и зональные ограничения;
• экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится  индивидуальный объект, район или  общество в целом, должен быть учтен  оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и  предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение  воздействуют такие факторы, как  уровень доходов, изменение численности  и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

Использование земельного участка  должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

В целом, применение принципов  оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально  приблизить получаемые результаты к  реальной экономической действительности.

2. Виды оценки недвижимости

 

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных  объектов.

Индивидуальная  оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа  реальных данных об аналогах объекта  оценки. Далее в учебном пособии  будут рассматриваться механизмы  индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно  специалистом-оценщиком для определения  ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

• объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;
• проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;
• устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
• указываются цели оценки объекта;
• устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
• формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.