Понятие и признаки недвижимости

Понятие и признаки недвижимости

В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю, и окончательно законодательно закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994г.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит  из трех необходимых элементов:

• наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это «недвижимость»;
• содержание - совокупность отличительных признаков, основой которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др;

- объём - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории - здания, сооружения и т.д.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (таблица 1).

 

№ п/п	А. Отдельные объекты	Б. Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как
2	Участки недр	имущественный комплекс,
3	Обособленные  водные объекты	включая:
4	Все, что прочно связанно с	-  земельные участки;
	землей, в  том числе:	-  здания и сооружения;
	- леса;	-   инвентарь и  оборудование;
	- многолетние насаждения;	-  сырьё и продукцию;
	- здания;	-  требования и долги;
	- сооружения	-  права на обозначения,
5	Приравненные  к недвижимости,	индивидуализирующие
	подлежащие  государственной	предприятие, его продукцию,
	регистрации:	работы и  услуги;
	- воздушные и морские  суда;	-  нематериальные активы;
	- суда внутреннего  плавания;	-   информацию;
	- космические объекты	-  другие исключительные  права
	Иные предметы, наделённые
	статусом  недвижимости по
	закону

В общем случае недвижимость - это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

Недвижимое имущество

 

Физический  объект 

Объект экономических  отношений 

Объект правовых отношений

 

 

 

• местоположение
• площадь и границы
• объем
• размер (высота, длина, ширина)
• форма
• ландшафт
• залежи ископаемых
• тип почвы
• физические характеристики 
• внешняя среда 
  
• товар
• капитал в вещной форме
• полезность
• доходность
• издержки содержания
• ликвидность
• финансовый актив
• стоимость
• налогообложение; инвестирование
• спрос и предложения

 
- право собственности

- вещные права:

- право пожизненного

наследуемого владения

- право постоянного

пользования

- право хозяйственного

ведения

- право оперативного

управления

- траст

- право залога, аренды,

застройки

- право на земельный

участок собственника

здания, расположенного

на нем

- специальное право

«золотая акция» на

участие в  управлении

предприятием

- иные права

 

Объект общих  социальных отношений (земля)

 

- место обитания  людей всех поколений

- условие  жизни людей 

- невосполнимый природный ресурс

- источник  благ 

- пространственный базис размещения других объектов

- защищается на благо всех людей 

- основа свободы и независимости людей

- престижность  владения 

- основа гордости и  славы - многофункциональное назначение

- условие формирования среднего слоя общества

 

Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент получения дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счёт налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом  уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом ответственных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестаёт относиться к юрисдикции частного права. Закон  (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями путём выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования, владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения и др.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

 

 

 

 

 

 

 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 2).

Таблица 2

Основные признаки недвижимости.

 

№ п/п	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная  неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность  кругооборота (долговечность)	Многократное  использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно  по мере износа и  накопления амортизационных отчислений
7	Общественное  значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Основные фундаментальные  свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируется все её родовые и видовые признаки.

Различие  между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню - недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником (движимое имущество).

Разграничение недвижимого и движимого имущества  в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания -животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517-526 ФПС), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

• недвижимая природа вещей;
• функциональное назначение;
• принадлежность к недвижимому объекту.

В США в  состав недвижимости включают землю  и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германии к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесённые в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

При отнесении  того или иного предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

характер  связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года) не могут считаться компонентом объекта недвижимости. Для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется ещё один термин – «недвижимая собственность» - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определённой целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее выражение воли.