Понятие и признаки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 9. Способы  получения права собственности  на жилище в России

Конституционное право  граждан на жилище в России реализуется  в 6 основных формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им:

1. Предоставление жилого помещения из государственного или муниципаль-

ного фондов по договорам социального найма (ст. 672 ГК РФ)  или  коммерчес-

кого найма (на 5 лет) с  соблюдением установленных правил и очередности.

2. Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами.
4. Предоставление служебной жилой площади.
5. Предоставление жилых помещений маневренного фонда.
6. Предоставление общежитий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 10. Документы, устанавливающие право собственности  и пользования жилыми помещениями

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 11. Основания  прекращения права собственности  на жилые помещения

 

 

 

 

Способы и основания  прекращения права пользования жилыми помещениями

 

№ п/п	Основание прекращения  права пользования	Способы
		1	2	3	4
1	Проведение  капитального ремонта дома с отселением граждан		+
2	Требование  постоянного пользователя об освобождении помещения временными жильцами (ст. 81 ЖК)			+	+
3	Истечение срока  поднайма (найма в домах ЖК, ЖСК), а если срок не установлен, то после предупреждения за 3 месяца, или при прекращении договора найма (ст. 8 ЖК)			+	+
4	Дому грозит обвал (ст. 93 ЖК)		+
5	Самоуправство, занятие жилого помещения (ст. 99 ЖК)			+
6	Переоборудование  дома в нежилой		+		+
7	Снос дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд		+		+
8	Утрата связи  с Вооруженными Силами лиц, проживающих в военных городках		+		+
9	Исключение  из членов колхоза либо выход из него по собственному желанию, если жилье  получалось в домах колхозов (п. 2 ст. 95 ЖК)	+			+
10	Систематическое разрушение или порча жилого помещения (ст. 98 ЖК)			+	+
11	Систематическое использование жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК)			+	+
12	Невозможность совместного проживания в одной квартире с выселяемым лицом вследствие систематического нарушения им правил общежития при условии безрезультативности принимавшихся мер предупреждения и общественного воздействия			+	+
13	Невозможность совместного проживания с детьми лиц, лишённых родительских прав (ст. 98 ЖК)			+	+
14	Неоплата жилья и коммунальных услуг в течение шести месяцев (ст. 15, 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»)	+			+
15	Прекращение трудовых отношений с предприятием, выход из колхоза по собственному желанию, исключение из его членов, если жилое помещение - служебное (ст. 107 ЖК)			+	+
16	По основаниям предыдущего пункта, если лицо входит в определённую категорию	+			+
17	Прекращение работы сезонных, временных работников и лиц, работавших по срочному трудовому договору, а также выбытие из учебных заведений лиц, обучавшихся в них, если жилое помещение - общежитие (ст. 120 ЖК)			+	+
18	Увольнение  по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления, если жилое помещение - общежитие, а лица поселились в нем в связи с работой			+	+
19	Прекращение работы по иным основаниям, если жилое помещение - общежитие, а также если выселяемое из общежития лицо входит в определённую категорию	+			+
20	Признание ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий  лиц, получивших ордер			+	+
21	Признание ордера на жилое помещение недействительным по иным основаниям	+			+

 

Примечание: 1 - выселение с предоставлением другого жилья;

2 - выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

3. - выселение без предоставления другого жилого помещения;
4. - судебный порядок выселения;

* - возможен выбор иного  правового последствия вместо  указанного;

ГК - Гражданский кодекс РФ.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет  право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан.

Приватизация  и деприватизация жилых помещений

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая и ведомственный.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 12. Основные способы распоряжения собственника недвижимостью в жилищной сфере

Не подлежат приватизации жилые помещения:

• находящиеся в аварийных домах;
• в домах закрытых военных городков;
• в специализированных домах (гостиницы, общежития, интернаты для инвалидов, престарелых, ветеранов и др.);
• в домах производственного назначения, в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений;
• занимаемые гражданами, включёнными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободившими жилое помещение.

Участники приватизации: право на бесплатную приватизацию жилых помещений имеют все проживающие в них по договорам найма или аренды (в том числе и отсутствующие, и осужденные) взрослые граждане и несовершеннолетние только один раз. Исключение составляют несовершеннолетние: став собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, они сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона).

Принципы и  условия приватизации жилого фонда:

• добровольность приобретения гражданами жилой площади в собственность;
• бесплатность передачи занимаемых гражданами помещений в соответствии с установленным размером и учётом потребительских качеств жилого фонда. Ожидается отмена этого принципа.

При переезде в другое жилое помещение и  заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья на следующих условиях:

• если ранее приватизированные ими квартиры переданы безвозмездно местным органам власти, то гражданам бесплатно передается площадь по нормативу и со средним уровнем потребительских качеств в данном населённом пункте;
• в иных случаях отчуждения ранее приватизированной квартиры, оценённой ниже стоимостного эквивалента, гражданам бесплатно передается площадь стоимостью в размере этой разницы. Аналогично решаются вопросы в отношении выехавших членов семьи собственника приватизированной квартиры.

Жилые помещения до 2001 г. можно было приватизировать в одну из четырех форм собственности:

• индивидуальную - единственным собственником становится один из членов семьи, на имя которого оформляется договор передачи;
• общую долевую - все члены семьи, принявшие участие в приватизации, имеют определённые доли (обычно равные) в общей жилой площади:
• долевую - с определением долей в коммунальных квартирах.

С мая 2001 г. в Закон  «О приватизации жилищного фонда  Российской Федерации» были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на то письменное согласие) либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей.

Передачу, согласно Закону «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» в ред. от 25.05.02г., в собственность граждан жилых помещений осуществляют:

• уполномоченные собственниками передаваемых помещений органы государственной власти или местного самоуправления;
• государственные или муниципальные предприятия, за которыми этот фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
• государственные или муниципальные учреждения и казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Если передачу осуществляет предприятие, за которым  жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, то согласия собственника (в лице соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилья не требуется.

Глава 19 ГК РФ ограничивает согласием собственника распоряжение недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Оно необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной недвижимостью, осуществляемой по воле предприятия и его контрагента.

 

Технология  купли-продажи квартир

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

• письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
• указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;
• определённая  (однозначная) характеристика предмета сделки;
• данные о возможных правах третьих лиц;
• цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
• срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир  преследуют различные цели:

• улучшение жилищных условий;
• перемена места жительства;
• вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

• определение стоимости жилого помещения;
• проведение рекламной компа<span class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439__Char" style=" font-size: 14pt; text-decor