Автоматизация процесса ипотечного кредитования

• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в доходах);

• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в  приросте стоимости) и т. д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку  от такого риска обеспечивают условия  ссуды с периодическим пересмотром  процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого  вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной  процентной ставкой предполагают  отнесение процентов на основной  долг, а результат делится на  число периодов погашения для  выявления величины очередного  платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В  этом случае по согласованному графику  каждые 3–5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с залоговым  счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды  с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую  сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.

 

1.4. Роль ипотечного  кредитования в современной рыночной  экономике

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного  кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная  политика, наряду с прежней ориентацией  на нужды социально незащищенных групп населения расставляет  новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного  строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Проблема состоит в  переходе от практики строительства  жилья за счет государства (муниципалитетов) и его последующего бесплатного  распределения к системе улучшения  жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет не только собственных, но и широкодоступных кредитных средств.

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в  бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими  доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных).

Таким образом обостряется  проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Об актуальности этой проблемы говорит, в частности, тот  факт, что российские регионы начали реализовывать свои собственные ипотечные программы, каждая из которых строится по местным стандартам и различным схемам. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии рынка ипотечного кредитования. Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов.

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения. Практика показала, что для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей  ежегодно за наличный расчет могут  приобрести жилье практически без  всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно  выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Необходимо учитывать также  и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем  доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся  большие запасы наличной иностранной  валюты (накопления), образовавшиеся в  результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20—40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное  кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

- риск процентной ставки (неопределенность  толчков инфляции);

- риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из  банка его вкладчиками или  кредиторами);

- риск невозврата кредита заемщиком;

- нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;

- слабость законодательной базы.

Включаясь в систему  долгосрочного кредитования, в том  числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются  выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит тс использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой  для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Весной 2001 года Комиссия Государственной думы по развитию ипотечного кредитования разработала проект закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Согласно законопроекту частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды смогут покупать эти бумаги и получать хороший доход, а банки — рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья. В результате денег на ипотеку будет больше, а сроки кредитов станут длиннее. Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущего накопительного сектора национальной пенсионной системы.

Между тем, в Москве долгосрочное кредитование покупки жилья в собственность развивается и без этого закона. Удалось и «длинные» деньги найти — сегодня одалживают и на 10 и на 15 лет, и проценты приемлемые — минимальная ставка по кредиту в валюте 10%.

В 1999 году «Инвестсбербанк» активно включился в предложенную фондом «США—Россия» программу «Дельта Кредит (ДК). Но «Инвенстсбербанк» разработал и собственные программы ипотечного кредитования. Основное их отличие — источники финансирования и более гибкий подход к оценке клиентов. «Инвестсбербанк» выдает свои ипотечные займы из собственных средств. В 2001 году банк начал программу кредитования населения на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости и примерно за полгода выдал около 100 займов на сумму более 2 млн. долларов.

 

Глава 2.Анализ рынка  ипотечного кредитования. Информационные технологии в работе кредитного отдела

2.1. Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

 

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных  кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления  ипотечного рынка. Таким образом, при анализе внутригодовой динамики рынка ипотечного жилищного кредитования постепенно перестает сказываться эффект «низкой базы». Тем не менее, динамика выдачи ипотечных кредитов в ноябре ‐ декабре 2010 года говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года.

 
Рис. 3. Динамика выдачи кредитов в 2009-10 гг.

По итогам 2010  года  средний размер  кредита  увеличился на 7,6%:  с 1,17 млн (2009  года) до  1,26  млн  рублей  ‐.  Увеличение  размера  кредита  отражает  одновременно  динамику  восстановления  доходов  населения  (по  данным  Росстата  за  2010  год,  реальные  располагаемые доходы превысили уровень соответствующего периода 2009 года на 4,3%) и  цен  на  жилье  (по  итогам  последнего  квартала  2010  года,  средняя  цена  на  жилье  выросла более чем на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года)

 

Рис. 4.  Средневзвешенная  ставка  по  ипотечным  кредитам  в  рублях  и  иностранной  валюте,  накопленным  итогом с начала года (2009 – 2010 гг.)

 

Средневзвешенная  ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (напомним, что их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3%‐поитогам 2009 года, снижение составило 1,2 п.п.). Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных  ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в IV квартале – результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на  реальных  ставках  выдачи  в  IV  квартале.  Именно  этим  отчасти  объясняется  сезонный всплеск ипотечного кредитования в 2010 году.

Так,  месячная  динамика  средневзвешенных  ставок  по  кредитам  действительно свидетельствует  о  существенном  снижении  в  течение  IV  квартала  2010  года  ставок  по ипотечным  кредитам.  Средневзвешенная  ставка  по  кредитам  в  рублях,  выданным  в декабре,  составила  12,5%.  Таким  образом,  за  IV  квартал  2010  года  ставка  по  рублевым кредитам,  выданным  в  течение  месяца,  снизились  на  0,7  п.п.  Темпы  снижения  месячных ставок  выдачи  ипотечных  кредитов  в  рублях  за  IV  квартал  являются  самыми  высокими  в 2010  году. Месячный  уровень  ставок по  кредитам  в рублях достиг докризисного уровня: по итогам  первого  полугодия  2008  года  средневзвешенная  ставка  по  кредитам  в  рублях также  составила  12,5%.  При  этом  ипотечные  ставки  вплотную  приблизились  к историческому минимуму – он был зафиксирован по итогам первого квартала 008  года – 12,4%.