Автоматизация процесса ипотечного кредитования

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции в стране и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию удастся удержать на уровне 8‐9%,  в 2011  году  ставки  по  ипотеке  в  России  возможно  будут самыми  низкими  из  когда‐либо  предлагавшихся.  В  начале  2011  года  АИЖК  ожидает падение  средневзвешенных  ставок  по  кредитам,  выданным  с  начала  года  (что  связано  с описанной выше особенностью методологии их расчета).

Рис. 5: Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009 – 2010 гг.), %

Еще  одной  положительной  тенденцией  IV  квартала  2010  года  стало  снижение  уровня просроченной задолженности. Как и  прогнозировал АИЖК ранее, это произошло из‐за  того, что  новые  кредиты  выдавались  быстрее,  чем  гасились  старые,  что  является  несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.

Рис. 6: Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.

 

Кроме  этого,  в  декабре  2010  года  произошло  сокращение  уровня  просроченной задолженности в абсолютном выражении: он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее.  Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым  кредитам.  По  всей  видимости,  банки  в  преддверии  конца финансового года  списали  некоторую  часть  безнадежной  просроченной  задолженности  с балансов.  Косвенно  это  подтверждают  и  данные  по   динамике  групп   просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей.

По  данным  Банка  России  на  01.12.2010  года  объем  задолженности  по  ипотечным кредитам,  по  которым   не  было  допущено  ни  одного  просроченного  платежа  либо  срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%.

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам

Таблица 1. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей.

 

Совокупная  доля  дефолтной  задолженности  с  платежами,  просроченными  на  91  день  и больше, составляет 6,95%; доля  задолженности с  технической  просрочкой  платежей  (до одного  месяца) – 5%;  а  доля  задолженности  с  просрочкой  среднего  уровня  (от  31  до  90 дней) – 1,77%.

 

 

Рис.7  Структура  просроченной  задолженности  по срокам задержки платежей на 01.02.2010, %

 

 

Рис.8 Структура  просроченной  задолженности  по срокам задержки платежей на 01.12.2010, %

 

 

2.2. Деятельность  АИЖК

 

Всего,  за  2010  год  АИЖК  рефинансировало  48 277  кредитов  на  общую  сумму  более  54, 7 млрд  рублей,  что  составляет  16%  ‐   в  количественном  и  14,4%  в  денежном  выражении  от всего объема выданных в 2010 году ипотечных кредитов.

Рис. 9  Доля  ипотечных  кредитов,  рефинансированных  АИЖК,  в  общем  количестве  предоставленных  ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., %

 

В  январе  2011  года  АИЖК  рефинансировало  1 905  кредитов  на  общую  сумму  более  2 268 млн рублей. АИЖК,  являясь  институтом  развития  рынка  ипотеки,  в  2010  году  проводило  активную политику,  направленную  на  преодоление  последствий  кризиса  2008‐2009  гг.  Так,  АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года 1 самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 года положило начало  массовому  снижению  ставок  выдачи  ипотечных  кредитов.  По  данным  за  2010  год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года)  составила  11,06%,  что  значительно  меньше  среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% по данным Центрального банка РФ на 01.01.2011 год).

Снижение  доли  АИЖК  на  фоне  роста  ипотечного  рынка  в  целом  свидетельствует  об улучшении  ситуации  с  ликвидностью  в  ипотечном  секторе,  оздоровлении  рынка  и  росте конкуренции среди кредитных организаций.

Наряду  со  стандартными  кредитными  продуктами  АИЖК  развивает  специальные инновационные  кредитные  предложения  для  отдельных   категорий  граждан,  ставки  по которым  существенно  ниже  среднерыночных.  По  данным  на  01.02.2011  года   АИЖК рефинансировало 6 635  ипотечных  кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на  общую  сумму  около  12,5  млрд.  рублей,  а  также  1 434  кредитов  с  использованием материнского капитала  на общую сумму более 1,6 млрд. рублей. В  то  же  время,  АИЖК  в  рамках  программы  «Стимул»,  реализуемой  АИЖК  совместно  с Внешэкономбанком,  продолжает активно  решать  задачу  сглаживания  кризисных последствий на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1 июля 2010 года финансирование  банков,  кредитующих  жилищное  строительство и  приобретение жилья в рамках программы «Стимул», осуществляется Агентством по ставке 8% годовых. По данным на середину февраля 2011  года  АИЖК  принято  обязательство  по  финансированию по 110 соглашениям о фондировании на общую сумму 29 млрд руб.

В приложении указаны отдельные  показатели рынка ипотечного жилищного  кредитования в резерве федеральных  округов по состоянию на 1.12.2010 г., основные показатели деятельности ОАО «АИЖК» (Приложение 1), динамика рынка ипотечного жилищного кредитования РФ (2006-2010 гг.) (Приложение 2), характеристика рефинансирования АИЖК закладных в резерве федеральных округов в декабре 2010 г.(Приложение 3), статистику и прогноз по ипотечному и жилищному кредитованию (Приложение 4), сведения о жилищных кредитах, предоставленных физическим лицам (Приложение 5).

 

Глава 3. Автоматизация  процесса ипотечного кредитования

3.1. Среда разработки-MS Access

 

Microsoft Office Access или просто Microsoft Access — реляционная СУБД корпорации Microsoft. Имеет широкий спектр функций, включая связанные запросы, связь с внешними таблицами и базами данных. Благодаря встроенному языку VBA, в самом Access можно писать приложения, работающие с базами данных.

Основные компоненты MS Access:

• построитель таблиц;
• построитель экранных форм;
• построитель SQL-запросов (язык SQL в MS Access не соответствует стандарту ANSI);
• построитель отчётов, выводимых на печать.

Они могут вызывать скрипты на языке VBA, поэтому MS Access позволяет разрабатывать приложения и БД практически «с нуля» или написать оболочку для внешней БД.

MS Access является файл-серверной СУБД и потому применима лишь к маленьким приложениям. Отсутствует ряд механизмов, необходимых в многопользовательских БД, таких, например, как триггеры.

Существенно расширяет возможности MS Access по написанию приложений механизм связи с различными внешними СУБД: "связанные таблицы" (связь с таблицей СУБД) и "запросы к серверу" (запрос на диалекте SQL, который "понимает" СУБД). Также MS Access позволяет строить полноценные клиент-серверные приложения на СУБД MS SQL Server. При этом имеется возможность совместить с присущей MS Access простотой инструменты для управления БД и средства разработки.

3.2. Разработка процесса ипотечного кредитования

Первым этапом создания базы  заемщиков банка является создание новой базы данных в MS Access. Первую таблицу я решила построить в режиме конструктора, так я сразу определяю все необходимые поля. В своей базе я считаю необходимыми следующие поля:

• Код

• Фамилия

• Имя

• Отчество

• Адрес

• №/серия паспорта

• Размер З/П

• Вид кредита

• Срок кредита

• В месяцах

• Ставка

• Обслуживание

• Максимально возможная сумма кредита

• Первый взнос

• Сумма кредита

• Основная сумма долга

• Ежемесячный платеж

Для каждого поля определяю  тип данных: например, для поля Фамилия - текстовый, размер З/П – числовой, а для такого поля, как Срок кредита через мастера подстановок ввожу фиксированный набор значений и поле будет со списком.

Таблица будет иметь  вид:

Затем создаем запрос на основании существующей таблицы, там будут все поля, заданные в таблице. Если необходимо, вводятся дополнительные поля.

Чтобы  рассчитывалась основная сумма долга, ежемесячный  платеж и т.д., необходимо ввести формулу. Наводим мышь на нужное поле и нажимаем на правую кнопку, из предложенного  списка выбираем «Построить». Открывается новое окно, где непосредственно я строю эту формулу.

В начале работы с базой  клиентов открывается главная форма

Нажимаем на кнопку в  зависимости от клиента и оформляем  его

В этой форме отображаются все поля из таблицы, а следовательно из запроса. В ней я ввела дополнительные кнопки и флажки. При нажатии кнопки Оформить запрос открывается следующая форма, в которую я включила такие поля ,как код, Дата выдачи кредита, Дт, Кт.

При нажатии кнопки Выполнить  формируется отчет по операции

 

Заключение

В настоящее время  ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при  нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго  останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное  кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать  в первую очередь на те категории  населения, которые нуждаются в  небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех  граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

 

Литература

1. http://subschet.ru

2. http://www.irn.ru

3. http://www.moshouse.ru/ipoteka/ipoteka.php

4. http://www.marketcenter.ru/content/doc-0-9946.html

5. http://www.miatz.ru/housing/news/4765/