Банковское ипотечное кредитование

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Принятие вышеуказанных  нормативных актов действительно  можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

1.2. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

По данным АРБ, на начало 2005г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 146 кредитных организаций (в 2003г.-112, в 2004-149), но из них активно выдавали кредиты не более пяти банковских учреждений. Как отмечают эксперты самый большой потенциал у 7-8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.

Как показывают результаты исследования ЦБ РФ в 2003-2004 гг. ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2004 года объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 532 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно (см. приложение 3). Если учесть, что общий объем кредитов населению на начало 2005 г. превышал 140 млрд. руб., то на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. По общим оценкам доля ипотеки в ВВП за 2005 год составила около 0,07%. Данный показатель слишком мал, чтобы говорить об ипотеке как о массовом явлении. О массовости можно будет начинать говорить по достижении хотя бы 3—5% [15].

И все же за последние  годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, в 2003году 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления).

О масштабах отставания России от промышленно развитых стран  можно судить по следующим данным. Объем рынка строительства Западной Европы в 2004году составил 990 млрд. долл., в США 860 млрд. долл. Один из самых крупных рынков строительства в Западной Европе - немецкий. По итогам 2004 года его объем оценен в 212 млрд. долл. При этом, считают специалисты, немецкая строительная отрасль сегодня находится в кризисе. Объем же российского рынка - 15-16 млрд. долл. Из них 6-7 млрд. долл. приходятся на Москву и Санкт-Петербург, и только 9 млрд. - на остальную Россию[37, с. 98].

В последнее  время наметились определенные положительные  сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.

Текущее состояние рынка ипотеки  представлено несколькими типами участников:

1. Банк «Дельта-Кредит»;

2. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА);

3. «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);

4. Крупные и средние федеральные банки, развивающие собственные ипотечные программы (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Агропромкредитбанк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Промстройбанк, Менатеп СПб, Национальный Резервный Банк (НРБ), Собинбанк, Московский Кредитный Банк, Первое ОВК, Инвестсбербанк, др.);

5. Региональные  агенты  -  специализированные  компании или  банки, заручившиеся поддержкой местных властей.

Услуги распространяются как через отделения банков, так  и через риэлторские компании. Важную роль помимо числа точек продаж в успехе программ также играет стоимость, величина и срок кредита. По мнению ряда банкиров банковская система вышла на новый уровень зрелости. И сегодня финансовый результат деятельности банков на рынке ипотечного кредитования определяется не размером маржи, а объемом операций. Это и есть суть ипотечного кредитования, поскольку без массовости оно и не рентабельно для кредитных организаций, и не способно решить социальную задачу ипотеки. Однако, ориентация на объем операций вызывает соответственно большие, «объемные» начальные затраты, расходы на формирование кадрового состава, налаживание системы продаж, программное обеспечение, проверку заемщиков, оценку предметов залога.

Что касается условий  кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

На сегодняшний день поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные  кредиты. Так, только на Москву приходилось  в 2004 году 82,9% (в 2003году 81,5%) предоставленных в целом по РФ ипотечных кредитов [37, с. 104]. Прошлый год определил основных участников ипотечного рынка, которые в обозримом будущем будут играть ключевую роль на рынке ипотечного жилищного кредитования. К Сбербанку, банку ДельтаКредит, Райффайзенбанку, МИА и АИЖК присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог.

Большинство кредитных  учреждений, предлагающих ипотечные  программы, заявляют, что получить кредит - это просто. Стандартная схема, если ее описывать, не вдаваясь в детали, действительно не слишком сложна для понимания. Сначала вы прикидываете свои возможности: вспоминаете, сколько денег у вас уже есть, рассчитываете совокупный ежемесячный доход семьи, оцениваете, какую его часть вы способны документально подтвердить. Затем обращаетесь в банк - оператор ипотечного кредитования, где в ходе предварительной консультации вам объяснят, можете ли вы рассчитывать на получение кредита и, если да, то в каком размере. На этом этапе вы сопоставляете свои возможности с потребностями, и если баланс найти удалось, несете в банк все запрашиваемые им документы. Там их проверяют, и в случае положительного ответа вы можете приступать к выбору квартиры. Остановившись на чем-то конкретном, вы это конкретное демонстрируете банку, который, одобрив выбор, предлагает заключить кредитный договор. В финале все документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.) подписаны, квартира оформлена в вашу собственность, а у банка осталась закладная. Вот собственно и все.

Такова общая схема, которую  практикуют большинство операторов ипотечного рынка. Однако на каждом ее этапе существуют свои особенности - банки по-разному расставляют  акценты, что и позволяет говорить о качественном многообразии ипотечных программ.

Ознакомимся несколько подробно с  ипотечными программами, предлагаемыми  сегодня ведущими операторами ипотечного рынка (см. приложение 4).

1. Программа банка "DeltaCredit"

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом "США-Россия". Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось за очень короткий период занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени ДельтаКредит создал широкую сеть банков-агентов: с ним сотрудничают 12 московских банков и один банк из Санкт-Петербурга.

ДельтаКредит активно  использует ресурсы основного акционера - американской инвестиционной группы Delta Capital Management. В настоящее время банк ДельтаКредит осуществляет кредитование на покупку готового жилья по базовой программе и программе «Дельта-вариант», на покупку строящегося жилья на инвестиционной стадии, а также объявил о вводе на рынок ряда новых ипотечных кредитных продуктов, направленных на кредитование загородной недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты в долларах. Процентная ставка по базовой программе составляет от 10% годовых, по программе «Дельта-вариант» - от 10% и колеблется в зависимости от процентной ставки на международном рынке (привязана к ставке LIBOR). Один из уникальных продуктов банка ДельтаКредит - предоставление ипотечных кредитов уже на начальной стадии строительства. Процентная ставка определяется индивидуально: от 15% на этапе строительства квартиры и от 10% после оформления прав собственности на квартиру.

Размер кредита  составляет 10000 - 450000 долл. сроком до 15 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от общей стоимости квартиры.

В настоящее время ДельтаКредит успешно работает с рядом строительных компаний, однако банк не ограничивает клиентов в выборе застройщика и готов рассмотреть возможность сотрудничества с любой заинтересовавшей клиента компанией. В настоящее время объем ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составляет 10% от общего числа выданных кредитов.

В октябре 2005 г. банк Дельта-Кредит осуществил первую в России сделку по продаже пула ипотечных кредитов «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более 11 млн.долл. Схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание продолжает банк ДельтаКредит.

2. Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

Созданное в 1997г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на основании постановления правительства, набирает обороты. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

При ограниченности ресурсов в регионах и их краткосрочном  характере взаимодействие банков с  Агентством позволяет осуществлять на местах ипотечное кредитование. Суть механизма рефинансирования заключается в следующем. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту – срок кредитования до 27 лет, ставка 15% годовых в рублях, возможность выплаты до 50% дохода семьи ежемесячно (такие условия сегодня самостоятельно не предоставит ни один банк). Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Схема деятельности АИЖК представлена в приложении 5.

Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство  в месяц – 200 млн. руб. Свою слабую активность АИЖК объясняет небольшим  размером уставного капитала (до последнего времени он равнялся 120 млн. руб. после списания убытков и только недавно был увеличен до 820 млн.руб.)[36, с. 211].

В настоящее время отмечен запуск ипотечного жилищного кредитования практически во всех регионах страны благодаря Программе АИЖК при активной поддержке администраций субъектов РФ. Ипотека как механизм решения жилищного вопроса для населения заработала на практике. Агентство активно занимается формированием сети региональных операторов. По состоянию на 5 мая 2004 года, в Программе Агентства приняли участие 62 региона РФ: [46, с. 139].

• подписано 62 трехсторонних соглашения с участием Агентства, администрации субъекта РФ и регионального оператора;
• подписано 55 двухсторонних соглашения с участием Агентства и регионального оператора;
• аккредитовано 48 региональных операторов и 6 сервисных агентов.

На данный момент поставка закладных осуществляется из 37 регионов. До конца 2004 года Агентство  планирует создать инфраструктуру рефинансирования закладных практически во всех субъектах РФ. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2%. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов. К началу ноября 2005г. АИЖК рефинансировало около 1350 кредитов на сумму 400 млн. руб.

В апреле 2005 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций в сумме 1,07 млрд. руб. и планирует в апреле-мае 2004 года провести вторую на 1,5 млрд.руб. Важнейшим итогом 2005 года является не только количественный, но и качественный рост региональной сети АИЖК. Большинство региональных операторов закончили финансовый год с прибылью. Финансовое состояние аккредитованных АИЖК региональных операторов (48) и сервисных агентов (6) стабильное. Это позволяет им успешно выполнять взятые на себя обязательства по сопровождению ранее поставленных Агентству закладных. При этом только пять из них имеют отрицательный результат финансово-хозяйственной деятельности по итогам 2005 года. Убытки этих региональных операторов, в основном, объясняются тем, что активную деятельность по поставке и сопровождению закладных они начали в конце 2005 - начале 2004 гг. Один из пяти региональных операторов (ОАО "Наш дом приморье" - Приморский край), имевший убыток по итогам 2005 года, благодаря активной ипотечной деятельности в январе-апреле 2004г., по итогам первого квартала получил прибыль. Динамика финансовых показателей, а также заявленные планы поставок закладных, позволяют надеяться, что все региональные операторы, аккредитованные на 01.01.2004, выйдут к концу текущего года на безубыточную деятельность.

Как показывает практика, выход на безубыточную деятельность, как правило, начинается после поставки и принятия на обслуживание закладных  на сумму более 50 млн. руб. Среди операторов сотрудничающих с АИЖК более одного года нет финансово-убыточных. Рентабельность деятельности операторов напрямую зависит от объема выданных и обслуживаемых ипотечных кредитов, а для этого оператор должен обладать существенным собственным капиталом. Так, для обслуживания портфеля закладных в размере 50 млн. руб. уставный капитал регионального оператора должен составлять не менее 2 млн. руб.