Ипотечное кредитование в Российской Федерации и за рубежом: проблемы и перспективы развития

            Ипотечное кредитование может стать важнейшим направлением финансовой деятельности, обеспечивающим рост экономики, развитие денежного рынка и капитализации банков. Речь идет о достаточно крупных и долгосрочных (на 15-30 лет) кредитах под низкий процент. Даже в такой стране с мощной банковской системой, как США, коммерческие банки часто не в состоянии в должной мере удовлетворить спрос на этом рынке и ведущую роль на нем играют федеральные агентства – «Фредди Мэк» и «Френни Мэй», опирающиеся в первую очередь на бюджетные ресурсы. По своему статусу эти агентства относятся к предприятиям, спонсируемым государством, и они располагают активами в размере 1,6 трлн. долл. В настоящее время они имеют объем выданных кредитов более 2,5 трлн. долл.  По своей экономической сути столь масштабные, долгосрочные и низкодоходные кредиты, чтобы начать работать, даже в развитых странах в первую очередь опираются на систему государственной поддержки. Значимость развития ипотеки для строительной отрасли в отдельности и экономики в целом считается очень высокой, а потому реализация ее требует использования серьезных рычагов. 

1.3КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

               При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования. 

Объект залога – недвижимое имущество (жилое помещение –  дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования – конкретная цель, для достижения которой предоставляет-

ся ссуда. Ипотечные  кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

- кредит с шаровым  платежом;

- пружинный кредит  или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

- кредит с участием  в доходах и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими  платежами;

- кредит с обратным  аннуитетом;

- кредит переменной  ставкой;

- канадский ролл-овер;

- завершающая ипотека;

- кредиты с добавленной процентной ставкой.

           Постоянные кредиты являются  наиболее простой формой кредита.  Они характерны для стран с  низкой инфляцией, длительными  сроками кредитования и предполагают  равные выплаты в погашение  (амортизацию)

через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

            Кредиты с переменными выплатами  не относятся к числу самоамортизирующихся  и предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием  процентных выплат, до истечения  срока кредита, не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

2. кредиты с выплатой  только одних процентов являются  разновидностью шарового платежа,  при котором предусматривается  шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

               Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

               Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

               Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

              Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами.

Используются такие кредиты  для финансирования пожилых арендодателей.             

              Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

               Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого  кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

               Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

               Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

 

1.4ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

                 Преимущества и недостатки ипотечного  кредитования в России.

          Преимущества:

1. Вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья,

возникает возможность  сразу жить в новой квартире или  доме. При этом

жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика

ипотечного кредита. В  новом жилье можно зарегистрироваться как

заемщику, так и его семье после подписания договора купли-продажи.

2. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права

собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком

трудоспособности.

3. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый

вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке  за счет

того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы,

потраченной на покупку  жилья и с процентов по ипотеке.

4. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком

большими и, следовательно, не слишком обременительными для  бюджета

заемщика.

5. Для определенных лиц могут существовать социальные ипотеки в их

регионе.

6. Так же в большинстве ипотечных программ предоставляется возможность

погасить кредит досрочно.

     Недостатки:

1. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая

«переплата» за квартиру,  которая может достигать 100% и  более.

«Переплата» по ипотеке  включает в себя проценты по ипотечному кредиту

и ежегодные суммы  обязательного страхования.

2. В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще

некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг  оценочной

компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор

за ведение ссудного счета и т.п.

3. Ещё один «минус» ипотеки – большое количество требований ипотечных

банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие

регистрации и российского  гражданства, определенный стаж работы на одном

месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т.д.

     4. Начиная исполнять кредитный договор, то есть ежемесячно выплачивать деньги, необходимо внимательно придерживаться сроков, указанных в контракте, иначе банк может оштрафовать заёмщика. Причем, в данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами на несколько дней или внес их на день раньше.

      5.  Выбирая  ипотечную программу, не стоит  ориентироваться только на сумму  первого взноса и минимальную  процентную ставку. И то и другое может оказаться несколько больше. Банки могут добавлять расходы заёмщика на введение ссудного счёта, на оценку квартиры, банковскую комиссию за предоставление кредита, порой приходится платить за аренду банковского сейфа, рассмотрение заявки, оформления документов у нотариуса и т. д.

            Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

           Преимущества и недостатки ипотечного кредитования за рубежом.

           Недостатки:

     1.  Первый, а порой и основной недостаток, участники ипотеки европейских стран видят в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок (около 10 лет, а в США некоторые закладные оформляются со сроком покрытия до 25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою «личную денежную политику», доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы.

       2. Российские граждане тоже могут воспользоваться ипотечным кредитом в ряде европейских стран. Схема этого довольно проста. Покупатель жилья в кредит должен открыть счет в банке-кредиторе, перевести на него сумму первоначального взноса, потом все суммы, поступающие и снимающиеся (только продавец может получить с этого счета деньги) контролируются банком-кредитором. Банк всегда может ответить на вопрос: располагает ли клиент средствами, достаточными для погашения кредита, в срок установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке. 
          Однако в Германии и Англии это сопряжено с рядом трудностей, возникающих с требованиями иммиграционных служб. На Кипре (а также в некоторых бывших социалистических странах) это гораздо проще. Там открытие ипотечного счета рассматривается в первую очередь как инвестиционное вложение в экономику страны. Прежде чем открыть счет, надо иметь первоначальную сумму и вместе с заявлением на получение ипотеки направить уведомление о денежной состоятельности, об отсутствии какой-либо задолженности финансовым учреждениям. 
         Соотношение первого взноса суммы кредита, сроков и процентной ставки естественно в разных странах различается, но суть остается все же одинаковой. Большие трудности приносят визовые правила или всевозможные ограничения со стороны иммиграционных властей. Необходимо при этом иметь в виду, что в ряде стран можно купить недвижимость или взять ее под ипотеку, но проживать на ней можно будет только не более 3 месяцев в году. И даже если ипотека будет выплачена полностью, допустим в течение 10-15 лет, то постоянно жить на приобретённой площади все равно будет нельзя, пока приобретенная недвижимость не будет рассматриваться как основание для постоянного проживания в данной стране.