Ипотечное кредитование в Российской Федерации и за рубежом: проблемы и перспективы развития

          

              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования.

2.1. Основные проблемы развития ипотеки в России

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. «Цена вопроса». Средняя процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в России составляет 14,6%, по валютным — 13,1%. К тому же, цифры недаром называют «средневзвешанными», так как они не включают в себя дополнительные «обременительные проценты» по открытию и обслуживанию счета, страхованию, оценке залога, проверки документов и так далее. По практике наших банков, к средней величине «чистого кредита» придется добавить в лучшем случае 3-4,5%, в худшем – до 6%.

3. Сумма залога. Сегодня она также находится в «облаках» - средняя цифра по рынку ипотечного кредитования составляет 80% от стоимости объекта.

Такой высокий порог требований не может существовать в принципе, если стоит задача развития не только рынка кредитов, но, в первую очередь, строительной индустрии. Для примера: в Европе сегодня средняя ставка составляет 4,% годовых, в США – 3%.

4. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5. Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

 

 

2.2. Текущее состояние ипотеки в России

 

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% - 13529 кредитов.

По данным Центробанка  РФ, средняя процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в России составляет 14,6%, по валютным — 13,1%.

По итогам трех кварталов  этого года объем выданных ипотечных  кредитов в России стремительно сократился: в начале года ипотечный портфель составлял 25,5 млрд евро, в настоящее время он оценивается в 22,9 млрд евро.

Несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей.

«Наблюдающееся снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и  постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о  начавшемся оживлении рынка ИЖК. Однако отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления», - комментирует Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ».

По данным МИАНа, сегодня  на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

 

 

2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России

 

«Вероятнее всего, в  ближайшей перспективе, благодаря  мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном  уровне, с одной стороны, ожидается  постепенное улучшение условий  кредитования – снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими», - считает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН.

По прогнозам компании, новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем  через год, при этом ассортимент  предложений по кредитным продуктам  будет близок к докризисному. «Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации», пояснил Кудрявцев.

Объем ипотечного рынка  в 2010 году вырастет почти в 2 раза до 250 млрд рублей против 130 млрд рублей в  этом году. Такой прогноз озвучил  замгендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк. По его словам, на докризисный уровень объемы ипотечного кредитования вернутся в 2011-2012 годах.

Ставка ипотечного кредитования должна быть снижена до 10-11% уже в  следующем году, заявил премьер-министр  РФ Владимир Путин. «Мы должны стремиться к тому, чтобы вывести ставку по жилищным кредитам на уровень 6-7%, но на следующий год мы должны обеспечить хотя бы 10-11%»,- сказал он.

На поддержку ипотеки  в будущем году будет дополнительно  направлено порядка 250 млрд. рублей. «Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа, будет вложено в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 млрд. рублей», - заявил В.Путин. Кроме того, на выкуп таких бумаг Внешэкономбанк направит еще до 50 млрд. рублей собственных средств, плюс к этому 40 млрд. поступит от АИЖК.

«В итоге мы сможем дополнительно в 2010 году аккумулировать на поддержку ипотеки внушительную сумму в объеме 250 млрд. рублей», - сказал он. «Причем эти средства будут размещаться таким образом, чтобы конечная стоимость ипотечных кредитов для граждан не превышала 10-11%», - добавил В.Путин.

               Несмотря на существующие  проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется  банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетиноговой компании IRG, станут около 2 млн.        российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В стоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы:

1. высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объёмов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;
2. низкая платежеспособность населения;
3. высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупки жилья в ипотеку;
4. высокие процентные ставки по кредитам.

                Необходимо отметить, что в данное  время ипотека в России практически  не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем.

               Из всех возможных путей развития, ипотека, пока что, является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных «стандартов» по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше. Существует огромное несоответствие между ценами на недвижимость и доходами граждан. Например, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве.

                 Сложна сегодняшняя ситуация с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже 10 тыс. долларов довольно проблематично. 
                   Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

                  Подсчитано, что для погашения ипотечного займа, в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около 600 долларов при кредите, составляющем 75 тыс. долларов. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие. Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым к аскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России? 
                   Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них в состоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких «счастливцев», вероятно, потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.

                 Для развития инициативы необходимо  экономическое и финансовое просвещение.  Ведь именно оно формирует  менталитет, необходимый людям, способным  использовать новые жизненные  возможности, в том числе и  ипотеку.

 

 

 

 

                                             ЗАКЛЮЧЕНИЕ

                За последние годы жилье чрезвычайно подорожало, при этом ипотека стала относительно дешевле. Актуальность ипотеки объясняется тем, что она предоставляет возможность, как уже было сказано ранее, решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк. Целиком выплатить стоимость квартиры сразу могут только очень состоятельные люди. Здесь-то и приходит на помощь ипотека. Можно уже жить в квартире, еще выплачивая кредит с процентами, а не расходовать суммы на выплату аренды снимаемого жилья.

                   Ипотека- это важнейший инструмент обеспечения возвратности кредита. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемой в рыночной экономике и обеспечивающей надежность сделки.  
Актуальность данной темы в настоящее время не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике России, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится около 1/3 совокупных активов кредитных организаций. Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, преодолению безработицы, оздоровлению банковской системы и, в итоге, выходу из кризиса США - 30-е годы, Канады и Германии в 40-50-е годы, Аргентины и Чили -70-80-е годы.

                    В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится все более актуальной среди населения. В связи с этим появляется огромное количество публикаций мнений специалистов, объясняющих потенциальным заемщикам о характере подобного кредита. Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, банками и другими кредитными институтами, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

                    Ипотека могла бы получить широкое распространение  
в нашей стране достаточно быстро, если бы не ряд существенных проблем, препятствующих этому. Несмотря на все преимущества кредитования под залог недвижимости, кредитные организации (банки), потенциальные заемщики, а также другие возможные участники механизма ипотеки, вступают в данную процедуру неохотно, предпочитая другие, более знакомые и проверенные формы кредита.  
                    Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека как раз и позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства. Поэтому, благодаря ипотечному кредитованию, можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутренние накопления, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, а также нарушается непрерывность производств в строительстве.