Ипотечное кредитование в современной экономике

• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

а) сотрудникам банков;

б) сотрудникам фирм - клиентов банка;

в) клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

г) лицам, проживающим в данном регионе;

д) всем желающим.

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты.  Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы  международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства (в т.ч. займы  международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам.

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной  Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5лет	Более10 лет	Более 3-х лет

 

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);
• кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты  могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами)
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

 

4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

 

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими  систему ипотеки. Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье  и на охрану частной собственности  закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского  ипотечного законодательства стало  принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает  общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения  о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает  ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство  жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления  деятельности ФАИЖК зафиксированы  в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

а) содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками - первоначальными кредиторами;

б) привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

в) содействие в повышении  ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных  кредитов) в ликвидные (наличность);

г) стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

д) представление интересов  ипотечных структур в правительстве  и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

• определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости;
• описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
• определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
• уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

14 октября 2003г. был принят ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы, как ипотечное  покрытие, требования к ипотечным  агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумаг» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т.п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В НИЖНЕТАГИЛЬСКОМ ОТДЕЛЕНИИ №232 СБЕРБАНКА РОССИИ

 

2.1.  Характеристика ОАО «Сбербанк РФ»

 

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации  и СНГ. Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня – современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики.

Учредитель и основной акционер Банка – Центральный банк Российской Федерации (Банк России), ему принадлежит 60,25 % голосующих акций и 57,58% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами Сбербанка России являются более 273 тысяч юридических и физических лиц.

В Екатеринбурге сберегательная касса была образована в 1897 году. В 1987 году был создан специализированный Банк трудовых сбережений и кредитования населения - Сбербанк СССР, которой  обслуживал также и юридических  лиц.

Сбербанк – современный универсальный банк с большой долей участия частного капитала, в т.ч. иностранных инвесторов. Структура акционерного капитала Сбербанка свидетельствует о его высокой инвестиционной привлекательности.

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью и в  настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 19 490 подразделений по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине.

Основной целью ОАО  «Сбербанк РФ» является обеспечение  роста инвестиционной привлекательности  и сохранение лидерства на российском рынке финансовых услуг путем  модернизации управленческих и технологических  процессов. Для достижения поставленной задачи деятельность ОАО «Сбербанк  РФ» направлена на совершенствование  клиентской политики, создание гибкой эффективной системы взаимодействия с клиентами на основе учета потребностей различных клиентских групп.

Сбербанк РФ – универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре качественных банковских услуг на всей территории России. Действуя в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров, ОАО «Сбербанк РФ» стремится эффективно инвестировать привлеченные средства частных и корпоративных клиентов в реальный сектор экономики, кредитует граждан, способствует устойчивому функционированию российской банковской системы и сбережению вкладов населения.

Основные направления  деятельности ОАО «Сбербанк РФ»:

• кредитование российских предприятий;
• кредитование частных клиентов;
• вложение в государственные ценные бумаги и облигации банка России;
• осуществление операций на комиссионной основе.

Средства для осуществления  указанной деятельности привлекаются Банком из следующих источников: средства акционеров; вклады частных клиентов; средства юридических лиц; другие источники, в том числе заимствования  на международных финансовых рынках.