Ипотечное кредитование

Оглавление

 

1. Аннотация 3

2. Актуальность 4

3. Механизм финансирования ипотечного кредитования в РФ 5

4. Совершенствование ипотечного кредитования в РФ 10

Заключение 14

Список литературы 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Аннотация

 

Переход экономики на инновационный путь развития объявлен основной стратегической задачей  нашего  государства.  Важнейшим  направлением  модернизации  и  формирования  инновационной экономики является приоритетное развитие интеллектуального потенциала, развитие человека как главной производительной силы общества. Первостепенное  место  в  этом  ряду,  безусловно, занимает жилищный вопрос – обеспечение населения современным, доступным, комфортным жильем.

Статья  посвящена актуальной теме совершенствования  механизмов ипотечного кредитования в  РФ. Работа выполнена на 16 страницах и содержит 3 таблицы и 3 рисунка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Актуальность

 

За  первое  десятилетие  реформ  (1990  –  1998  гг.) в  сфере жилищного финансирования произошли кардинальные  изменения.  Государство  перестало  быть основным участником на рынке жилья. Была проведена  массовая бесплатная приватизация жилья  с переводом расходов по его эксплуатации на население. А доля государственных  и муниципальных организаций  в общем объеме вводимого в  эксплуатацию жилья сократилась  с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств  федерального бюджета в 1998 г. было построено  всего 1,3 млн. м2  общей площади жилых домов,  что составило 4,2% от общего объема ввода жилья.¹

В  результате  массированного  ухода  государства  из  сферы финансирования жилищного  строительства и  обвального  снижения  реальных  доходов  населения  объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. сократились почти  в 2,5 раза, а дореформенные объемы не достигнуты даже в 2010 г.

В современном  обществе жилищем обладает далеко не каждый человек. В России жилищная проблема — одна из наиболее насущных и давно  уже вышла за рамки тех, которые  можно игнорировать. Поэтому обеспечение  здоровых жилищно-бытовых условий — необходимая материальная предпосылка для превращения каждого человека в активного  участника  общественной жизни,  вовлечения  его  в  творческую созидательную деятельность.

Потому  развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. В связи с вышеперечисленным важным элементом исследования экономики РФ является анализ состояния ипотечного кредитования в стране.

3. Механизм финансирования  ипотечного кредитования в РФ

 

Конституция  Российской  Федерации² гарантирует право граждан России на жилище в статье 40, согласно которой, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен его. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство,  создают  условия  для  осуществления  права  на  жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или  за доступную плату из  государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Представим  статистику жилищного кредитования в 2012г.

Таблица 1

Динамика  объемов предоставленных жилищных кредитов в 2012г ³

Период	01.01	01.02	01.03	01.04	01.05	01.06	01.07	01.08	01.09
Сумма ипотечных кредитов выданных, млн. руб.	179547	40210	106759	187216	274889	357211	441271	530616	627891
Объём ипотечных кредитов выданных, ед.	587600	30430	78825	136458	198440	258082	318523	381549	451022

Таким образом, рост сумм выданных кредитов говорит  об увеличении спроса на них, а вот  снижение объёмов свидетельствует  об увеличении сумм займов.

Рис. 1. -  Динамика жилищного кредитования

Проанализируем  темпы роста поквартально:

Таблица 2

Темп роста предоставленных жилищных кредитов в 2012г. в поквартальном разрезе

Показатель	2011 (4кв.)	1 квартал	2 квартал	Темп роста, % 2 кв. к 1кв.	Темп роста, % 2 кв. к 4 кв.
Сумма ипотечных кредитов выданных, млн. руб.	256097	187216	254055	135,70	99,20
Объём ипотечных кредитов выданных, ед.	196360	136458	182065	133,42	92,72

 

Таким образом, наблюдается значительный рост как  сумм кредитования (135,7%), так и его  объёма в поквартальном разрезе  за 2012г.(133,42%), однако, число выданных ссуд в сравнении с 4 кварталом 2011г. снизилось (99,2%), что подтверждает предыдущий вывод о том, что увеличение кредитование произошло только из-за увеличения сумм кредитования.

Среди  положительных  тенденций следует  отметить  продолжающийся рост  объемов  ипотечной  задолженности  на  балансах  банков  (новые  кредиты  выдаются быстрее, чем гасятся старые).

Тенденции в процентах по кредитам были аналогичные, что и в целом по всему рынку  кредитования (табл. 3).

Таблица 3

Средневзвешенные  процентные ставки по кредитам, %⁴

2012г.	По кредитам на начало года	По кредитам в течении месяца
Январь	11,9	11,6
Февраль	11,8	11,8
Март	11,9	11,9
Апрель	12,0	12,1
Май	12,0	12,1
Июнь	12,0	12,2
Июль	12,1	12,2
Август	12,1	12,2
Сентябрь	12,1	12,3

По итогам 8 месяцев 2012 года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях  составила  12%,  что всего на  0,1  п.п.  выше  показателя  2011  года.  Тем не  менее, анализ  месячной  динамики  ставок  выдачи  по  ипотечным кредитам  в рублях свидетельствует   о появлении тенденции к росту ставок. Устойчивый рост ставок начался с января 2012 года – тогда они выросли с 11,6%  до 11,8%, в феврале – до 11,9% и в марте – до 12,1%.  Таким образом,  за  три месяца  ставки  по  кредитам  в рублях,  выданным  в течение месяца, выросли на 0,5 п.п.

Рис. 2. -  Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным  кредитам

 

Стандарты  ипотечного жилищного кредитования требуют, чтобы погашение ссуды с процентами не превышало, как правило, 30% дохода семьи. Статистика показывает, что 70 –72%  всех расходов население России тратит на приобретение необходимых товаров и услуг, до  8  –  9%  составляют обязательные  платежи и взносы. А в низкодоходных группах эта доля расходов может достигать и 100%. Вполне очевидно, что для определения  искомого  коэффициента  доступности  жилья (КДЖ)  стоимость жилья  надо  соотносить  не  со  всем доходом семьи, а только с его сберегаемой частью, которую можно назвать инвестиционным потенциалом.

Вторая  методологическая  погрешность  действующей  сегодня  методики  определения  КДЖ  состоит в  том,  что  его  рассчитывают  делением  средней  стоимости  стандартной  квартиры  на  среднегодовой  доход стандартной семьи, полученный путем умножения среднедушевого дохода по стране на три.

В этот «котел»  попадают доходы олигархов (миллиардеров и просто «зеленых» миллионеров), которые, естественно, завышают среднедушевые доходы, а значит, завышают и коэффициент доступности жилья.

Но социальный разрыв в доходах богатой верхушки и основной массы населения столь  велик, что даже их включение в  ипотечно-жилищной «котел» в Москве свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки для среднестатистического москвича.⁵

Попытаемся  рассчитать  коэффициент  доступности жилья в Москве для среднестатистической семьи.

По  данным  Росстата,  среднемесячный  душевой  доход в Москве за июль 2012г. составил 30097,9 руб.; потребительские расходы – 20050,2  руб.;  среднемесячный  инвестиционный  потенциал  семьи  –  30143,1  руб. (30097,9 – 20050,2)×3; стоимость 1 м2 жилья – 88700 руб.; рыночная стоимость квартиры – 88700×54 = 4789800 руб.; средний годовой инвестиционный  потенциал  семьи  (30143,1  руб.×12)  = 361717,2 руб. Таким образом, средняя условно-реальная доступность жилья в Москве в июле 2012г. составила (4789800 : 361717,2) = 13,24 года.⁶

Большую  роль  в  развитии  ипотечного кредитования  должна  сыграть законотворческая  деятельность  органов  нашего  государства.⁷

Для проведения норм Конституции в жизнь приняты следующие нормативно-правовые  акты:  Постановление Правительства Российской Федерации  о  подпрограмме «Государственные  жилищные  сертификаты»  на 2011–2015 гг.,⁸ входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 гг.,  Постановление  Правительства  Российской Федерации от 17. 12. 2010г. № 1050 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2011–2015 годы» и т. д.⁹

Рис. 3. - Комплекс нормативных правовых, организационных, финансовых мер и мероприятий по решению задач, направленных на реализацию права на жилище

Из перечисленных  оснований, наиболее важным и проблемным является  ипотека,  залог  недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Совершенствование  ипотечного кредитования в РФ

 

Позволить  себе  ипотечный  кредит  могут  только  достаточно  обеспеченные по среднероссийским меркам граждане. Молодым семьям, да еще и  с  маленькими  детьми,  не  потянуть  выплату  процентов  по  кредиту.

В среднем  по России, условия получения в банке ипотечного кредита предполагают  единовременное  внесение  клиентом  не  менее 12 %  стоимости квартиры на открываемый в банке накопительный счет. Конкретная сумма первоначального взноса зависит от срока кредита. Остальные проценты — 12–17 % при сроке кредитования до тридцати лет (или 50 % при сроке до пяти  лет)  оплачиваются  либо  жилищными  сертификатами, либо погашаются частями, как правило, один раз в месяц.

Процентные  ставки за пользование кредитом составляют около 25–50% годовых. Проценты начисляются только на непогашенную сумму, поэтому по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентов уменьшается.

Одним из существенных условий современной  ипотеки является либо залог  уже  имеющегося  в  собственности  имущества (машины,  квартиры, дачного  участка), либо совокупный доход членов семьи, равный не менее 20 тыс. руб. в  месяц.

Возникает вопрос, сможет ли молодая семья  или пенсионеры, а также семья  государственных служащих взять ипотечный кредит на таких условиях?

Так, в  Волгоградской области действуют следующие положения ипотечной системы кредитования:

• сумма кредита не должна превышать 70 % рыночной стоимости приобретаемого жилья,  являющегося  при этом  предметом залога,  соответственно, 30 %  стоимости жилья оплачиваются  заемщиком  за  счет собственных средств;
• величина  каждого  ежемесячного  платежа  заемщика  не  должна  превышать 35 % его совокупного дохода, подтверждаемого официально;
• приобретенное на кредитные средства жилье передается в залог кредитору.

Для  большинства  граждан  практически  невозможно  собрать  требуемый  первоначальный  взнос  в  размере 30 %  рыночной  стоимости жилья, приобретаемого за счет ипотечного кредита.

На  наш  взгляд,  целесообразно  понижение  уровня  первого  взноса  по ипотечному кредиту до 10–15 % с одновременным предоставлением кредитным организациям  государственных  гарантии  за  граждан-заемщиков на недостающую  сумму.  В противном случае  для большинства нуждающихся ипотечное кредитование еще длительный период времени будет недоступно.

Условия  кредитного  договора.  При  залоге  недвижимого  имущества, стоимость  которого по инвентаризационной оценке Бюро технической инвентаризации — 90  тыс. руб.,  а рыночная цена — 1 млн 200  тыс. руб.  и более, можно получить кредит от 700 тыс. до 1 млн руб. При этом проценты по кредиту могут достигать до 52 % годовых. Подъемно ли это для молодой или малообеспеченной семьи?