Ипотечное кредитование

Следующий  момент,  важный  для  ипотечного  кредитования —  отражение уровня совокупного дохода семьи, согласно справкам с мест работы. Объективно, большая часть населения имеет иные уровни доходов — распространена  система  заработных  плат «в  конвертах»,  существуют  и иные  причины  официально  заниженного  совокупного  дохода.  Наконец, государственные служащие в большинстве своем совокупным доходом на семью покрывают лишь прожиточный минимум, и условие о высоком (для Волгограда — не менее 17,5 тыс. руб.) уровне совокупного дохода также не оставляет возможности на получение ипотечного кредита.

Требование  о  передаче  приобретенного  за  счет  ипотечного  кредитования жилья в залог кредитору практически исключает возможность ипотечного кредитования для  граждан, приобретающих жилье на первичном рынке  в порядке долевого  участия,  так  как  гражданин-дольщик  согласно нормам принятого закона не является владельцем вещных прав на объект долевого участия.

Необходимо  законодательно  регулировать (вводить  меры  ответственности) банков при не сообщении в рекламе и кредитных договорах всей совокупной суммы платежей, которые заемщик должен будет уплатить банку и т. п. Часта, к сожалению, ситуация, когда банки не указывают процентные ставки за оказание услуг по составлению кредитного договора и всего пакета документов, необходимых для заключения договора ипотечного кредитования, либо не сообщают о  так называемых «штрафных» процентах, которые накладываются при досрочной выплате части ипотечного кредита. Например, в Волгоградской области одно только стоимость  составления  пакета  документов  достигает  от 40  тыс.  руб.  в Сберегательном банке России до 120 тыс. руб. — в коммерческих банках.

И это  без их зачисления в сумму кредита. Ситуация критическая, требующая изменения.

Обеспечение  финансовыми  ресурсами  долгосрочных  кредитов  для населения  возможно  как  за  счет  средств,  привлекаемых  кредиторами  самостоятельно  на  первичном  рынке (одноуровневая  система  ипотечного жилищного  кредитования),  так  и  за  счет  средств,  привлекаемых  на  вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Специфика российской банковской системы состоит в ее универсальности, выполнении одним банком практически всех банковских операций и оказании всего спектра услуг . В то время как в многих странах банковская  система  многоуровневая:  есть банки расчетные, инвестиционные, ипотечные, причем последние чаще всего — государственные.

Расширение  операций  по  долгосрочному  ипотечному  кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового  рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Подобное  разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять нарастающие потребности потребителя.

Представляется,  что  наиболее  целесообразно  с  точки  зрения  обоюдной выгоды (как для граждан, так и для самого государства) было бы создание государственных ипотечных банков — вполне возможно, на основе Сберегательного Банка России.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных  банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления  безвозмездных  субсидий  для  оплаты  первоначального  взноса  при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая  система  финансирования  приобретения  жилья  гражданами  с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в  стоимости  квартиры  приходилось  бы 30 %,  на  долю  государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20–50 % и оставшаяся часть — на ипотечный  кредит,  повысит доступность  ипотечных  кредитов  для  граждан  и  будет  стимулировать  платежеспособный спрос на жилье, и такой механизм полностью отвечает условиям статьи 40 Конституции Российской Федерации.¹⁰

Заключение

 

Ипотечное кредитование – один из наиболее действенных  способов  решения  жилищной  проблемы  на  уровне государства с применением механизма использования накоплений и доходов граждан. При этом важными характеристиками ипотечного кредита является его долгосрочный характер, сравнительно  высокая  стоимость  объекта  кредитования, высокая  социальная  значимость  организации процесса для Российской Федерации, наличие различных финансовых  рисков  для  всех  участвующих  в  сделке  сторон. Подобные разноплановые характеристики, присущие ипотечному  кредитованию, определяют  необходимость его всестороннего нормативного регулирования, при этом система  нормативно-правовых  актов, регулирующих  институт  ипотечного  кредитования, должна  обеспечивать прозрачность сложной системы финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Влияние кризиса 2008-2010гг. способствовало существенному  падению спроса на ипотеку. Из-за финансового кризиса в России было заморожено 80 процентов жилищных строек, работы продолжаются только на объектах с высокой степенью готовности.

Анализ  проблемной  области  ипотечного  жилищного  кредитования позволил  выявить  перечень  проблем,  препятствующих  развитию ипотечного кредитования в РФ:

1.  Отсутствие  средств  на  первоначальный  взнос  у  потенциальных потребителей услуг ипотечного кредитования.

2.  Недостаточный  платежеспособный  спрос граждан на  жилье и занижение  работодателями  официальных  доходов  сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

3. Доступность  жилья как товара.

4.  Недостаток  долгосрочных  ресурсов (относительно  короткий период кредитования).

5.  Высокая  стоимость  привлекаемых  банками  ресурсов (высокая процентная ставка).

6. Отсутствие  вторичного рынка ипотечных кредитов.

7.  Риски  банков  при  ипотечном  кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

8.  Непродуманная  государственная  налоговая  политика  при ипотечном кредитовании.

Для  становления  и  развития  системы  долгосрочного  ипотечного жилищного  кредитования необходимо предусмотреть  решение следующих основных задач:

• создание  и  внедрение  универсального  механизма  обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• создание  инфраструктуры,  обеспечивающей  наличие  четкого  и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а  также  процедуры  доступа  к  этой  информации  участников  рынка ипотечного кредитования;
• разработка  механизма  налогового  стимулирования  как  граждан-получателей  ипотечных  кредитов,  с  одной  стороны,  так  и  коммерческих банков -  ипотечных  кредиторов  и  инвесторов,  обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• создание  механизмов  социальной  защиты  заемщиков  как от неправомерных действий  банков-кредиторов,  так и для их  социальной адаптации при процедуре выселения в случае  невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• изменение  общеэкономической  ситуации,  падение  темпов инфляции,  снижение  цен  на  жилье,  стабилизация  курса  рубля,  что содействовало  бы  перемене  в  отношении  российских  банков  к кредитованию приобретения жилья.

Список литературы

 

1. Конституция РФ в редакции от 30.12.2008.
2. Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 (ред. от 12.07.2011) "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы" (вместе с "Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы")
3. Постановление  Правительства  Российской Федерации от 17. 12. 2010г. № 1050 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2011–2015 годы»
4. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302).
5. Бюллетень банковской статистики. – М., 2012. - № 10.
6. Голоманчук Э.В. Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации. // Труды ИСА РАН, 2010. – С. 85.
7. Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России. // Деньги и кредит, 2010. - № 11.
8. Мособлстат. - http://msko.fsgs.ru
9. Средняя рыночная стоимость жилья в Москве (кв.м.) - http://www.kadis.ru
10. Турдакунов У. Дж. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы. // Вестник КРСУ, 2009. - № 10. – С. 30.

¹ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302).

² Конституция РФ в редакции от 30.12.2008.

³ Бюллетень банковской статистики. – М., 2012. - № 10.

⁴ Бюллетень банковской статистики. – М., 2012. - № 10.

⁵ Куликов А.Г. Ипотека и жилищный вопрос в России. // Деньги и кредит, 2010. - № 11

⁶ Мособлстат. - http://msko.fsgs.ru; Средняя рыночная стоимость жилья в Москве (кв.м.) - http://www.kadis.ru

⁷ Турдакунов У. Дж. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы. // Вестник КРСУ, 2009. - № 10. – С. 30.

⁸ Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 (ред. от 12.07.2011) "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы" (вместе с "Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы")

⁹ Постановление Правительства Российской Федерации от 17. 12. 2010г. № 1050 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2011–2015 годы»

¹⁰ Голоманчук Э.В. Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации. // Труды ИСА РАН, 2010. – С. 85.