Ипотечное кредитование

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«НИЖЕГОРОДСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО - СТРОИТЕЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

Институт экономики, управления и права 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

Ипотечное кредитование ( МО 16 )

 

Вариант 7

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка  

гр. МО 6187/1  Горячева Л.В.

 

Проверил: Дарьин Е.М.

 

 

 

 

 

 

Н.Новгород

2012 год

Содержание

Введение……………………………………………………...……………..……..3

Глава 1. Механизм, участники,  источники финансирования ипотечного

               кредитования

1.1.  Механизм ипотечного  кредитования……………………………...……5

1.2. Основные участники  ипотечного кредитования…………………...…...9

1.3. Источники финансирования ипотечного кредитования…………..…..10

Глава 2. Расчетная часть…………………………………………………….…..12

Список использованной литературы………………………………………......18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   

 

                                Введение.

В настоящее время  ипотека является относительно новым  понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования, а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Россия, интегрируясь в  мировую финансовую систему и  становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает  формы бизнеса. Одной из них можно  назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Надлежащим образом  функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в  России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

 

Глава 1. Механизм, участники,  источники финансирования

ипотечного  кредитования.

1.1.  Механизм ипотечного  кредитования.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных  заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

Таким образом, условия  функционирования ипотечного кредитования - наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время  в российской практике ипотечного кредитования существует три схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1.Схема кредитования  с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлторскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком  данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены  в заложенную квартиру позже –  до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риелторской  фирмы. Схема по отзыву специалистов  банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риелторской фирме. Заключается  Кредитный договор между банком и риелторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает  жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риелторская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный  договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор  купли-продажи жилья между клиентом и риелторской фирмой, а она  выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риелторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риелторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

а) Клиент берёт в банке  ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

б) Банк выпускает ипотечные  облигации, которые работают на вторичном  рынке;

в) На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и  т.д.;

г) Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

д) Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит  в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

1.2. Основные участники  ипотечного кредитования.

 

Основные участники  ипотечного кредитования:

1. Заёмщики – физические  и юридические лица, обратившиеся  за получением ипотечного кредита,  квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

2. Кредиторы - банки  и другие финансовые кредитные  учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

3. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

4. Риэлторские организации  – лицензированные продавцы жилья,  осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

5. Страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6. Оценочные агентства  – лицензированные страховые  компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

7. Операторы вторичного ипотечного  рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

8.  Инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

9. Правительство – регулирует  первичный и вторичный ипотечные  рынки, предоставляет поручительства  инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

1.3. Источники финансирования  ипотечного кредитования.

 

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих  источников:

1) собственный капитал  банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2) капитал акционеров  и спонсоров, привлеченный нерыночным  способом;

3) капитал, привлеченный  под государственные гарантии (АИЖК).