Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Октября 2012 в 22:37, курсовая работа
В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.
Введение
Глава 1. Механизм, участники, источники финансирования ипотечного кредитования
1.1. Механизм ипотечного кредитования
1.2. Основные участники ипотечного кредитования
1.3. Источники финансирования ипотечного кредитования
Глава 2. Расчетная часть
Список использованной литературы
Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [25, с. 50].
Вторичный рынок ипотечных кредитов - совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка [9, c. 487].
Необходимо сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые в соответствии с определенными требованиями, предоставляет межрегиональную ликвидность и фактически выводит денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [19, c.33]. Государственная гарантия по облигациям АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера [10, c.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным оценкой кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также качества предмета залога [18, c.43]), определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.
Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России". Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика.
В странах с развитой рыночной экономикой финансирование ипотечного кредитования в основном обеспечивается посредством размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в национальной валюте. Основными инвесторами в такие ценные бумаги традиционно являются страховые компании и пенсионные фонды, заинтересованные во вложении средств в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты.
В России же финансирование ипотеки пока осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах [15, c.24].
Для решения наиболее серьезных
проблем развития ипотечного кредитования
– недостаточности длинных
Глава 2. Расчет инвестиционного потенциала семьи.
а) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:
ССDmin = (1+kc) * МПБ * N (1+ko), тыс. руб.
где kc – коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;
ko - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;
МПБ – минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в
месяц,тыс.руб.
ССDmin = (1+0,035) * 7 *5 (1+0,3) = 47,09 тыс. руб.
Поскольку
ССDc > CCDmin , то семья может участвовать в
б) Расчет максимально возможного размера кредита:
,
где r – ставка по кредиту, ед;
n – срок кредитования, лет.
в) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.
где Рн =(ko+kc) * CCDc – размер ежемесячных взносов на
rн – ставка накопительного вклада, ед.
n – продолжительность накопительного периода, лет.
.
г) Стоимость собственного жилья типа У
Ссж = Fст * Сед, тыс. руб.
где Fст – стандартная площадь собственного жилья, м²
Сед – стоимость 1м² жилья, тыс. руб.
Ссж = 75 * 57,2 = 4290 тыс. руб.
д) Определение инвестиционного потенциала семьи
И = Кmak + Р + Ссж, тыс. руб.
И = 1168,56 + 798,37 + 4290 = 6256,93 тыс.руб.
2. Выбор приобретаемой квартиры.
а) Расчет площади
жилья, доступного для
- расчетная площадь жилья типа Н
м²
- расчетная площадь жилья типа Т
м²
- расчетная площадь жилья типа У
м²
- расчетная площадь жилья типа С
м²
б) Определение площади квартир по вариантам
- жилье типа Н - четырехкомнатная квартира площадью 76 кв.м.,
т.к.Fр>Fст
- жилье типа Т –
четырехкомнатная квартира
т.к.Fр>Fст
- жилье типа У
– трехкомнатная квартира
- жилье типа С – однокомнатная квартира площадью 50 кв.м.,
в) Выбор варианта приобретения жилья:
Принято решение приобрести
где Fнж – площадь приобретенного жилья.
Снж = 100 * 61,6 = 6160 тыс. руб.
г) Определяем размер свободных средств:
Ссв = И – Снж ,тыс.руб.
Определяем размер денежных
Ртр = Р – Ссв ,тыс.руб.
д) Расчет
структурных составляющих
Снж = Ртр + К + Ссж, тыс. руб.
Снж = 701,44+1168,56+4290 = 6160 тыс. руб.
е) Структура стоимости жилья в процентах:
- доля кредита
3. Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита
тыс. руб.
а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального
взноса:
Вн = (ko + kc ) * CCDc, тыс. руб
Вн = (0,3 + 0,035 ) * 60 = 20,1 тыс. руб.
б) Расчет полной стоимости жилья:
Сⁿсж = С нж + К * r * n , тыс. руб.
р
где С нж – расчетная
Сⁿсж = 4573+1168,56* 0,135* 20 = 7728,11 тыс. руб.
4.Основные результаты расчетов
1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:
- типа Н – 4 – комнатная, площадью 76 м²
- типа Т – 4 – комнатная, площадью 80 м²
- типа У – 3 – комнатная, площадью 75 м²
- типа С – 1– комнатная, площадью 50 м²
2. Показатели варианта приобретения 3 – комнатной квартиры типа С, площадью 100 м² :
- общая стоимость – 4573 тыс. руб. или 100 %;
- денежные накопления – 701,44 тыс. руб. или 15,3 %;
- кредит – 1168,56 тыс. руб. или 25,6 %;
- стоимость собственного жилья – 4290 тыс. руб. или 93,81 %.
3. Обязательные платежи:
- отчисления на накопление первоначального взноса (р) – 20,01 тыс. руб.
- отчисления на погашение кредита – 18,02 тыс. руб.
Список используемой литературы