Ипотечные ценные бумаги в деятельности российских банков

Как правило, выделяют следующие  виды ипотечных ценных бумаг:

Ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (англ. Residential Mortgage-Backed Securities - RMBS) — наиболее распространенная форма секьюритизации. Обеспечением по таким ценным бумагам выступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.

Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью — (англ. Commercial Mortgage-Backed Securities - CMBS) — Ценные бумаги, обеспеченные одним или несколькими пулами ипотечных кредитов. Обеспечение для таких ценных бумаг может состоять из одного или нескольких кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью (многоквартирными домами, торговыми, офисными и индустриальными центрами и гостиницами).

Облигация, обеспеченная ипотекой (англ. Collateralized Mortgage Obligation - CMO) — Ценная бумага, обеспеченная пулом ипотечных кредитов или комбинацией таких кредитов и агентских ценных бумаг. Такие ценные бумаги выпускаются, как правило, несколькими классами с различными сроками погашения и купонами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Виды ипотечных ценных бумаг в российских банках.

Наиболее распространенным видом ипотечных ценных бумаг в России является закладная. Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. "Об ипотеке".

Являясь обoротоспoсобной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Иными словами, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынка закладных в России так и не сформировалось.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты, к которым относятся ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги будут установлены законом "Oб ипотечных ценных бумагах", находящимся на доработке.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных  происходит следующим образом:

коммерческий банк заключает  с юридическими и (или) физическими  лицами кредитные договора под залог  недвижимости с оформлением соответствующих  закладных;

ипотечные агентства  производят выкуп закладных у  банка через выпуск облигаций, которые  размещаются на фондовом рынке;

денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

государство гарантирует  выплаты по облигациям.

Более сложный финансовый механизм представляет сертификат участия ,она совсем новая бумага для нашего рынка. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы собственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

Специфика ипотечных ценных бумаг. Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат и срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются  такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.Особенности ценообразования ипотечных ценных бумаг.    

Развитию рынка ипотечных  облигаций способствуют их особенности по сравнению с обычными корпоративными облигациями, которые могут оказаться привлекательными для инвесторов. 
    Одним из самых важных рисков для инвесторов, приобретающих долговые инструменты, является процентный риск – это риск негативного изменения цены облигаций при росте процентных ставок. Ипотечные ценные бумаги отличаются от обычных облигаций прежде всего риском досрочного погашения и свойством «негативной выпуклости№» , т.е.нестандартная реакция цен на изменение процентных ставок) (рис. 1).

    

При низких процентных ставках  процентный риск оказывается ниже по бумагам с  «негативной выпуклостью». Негативная выпуклость это -  редкое на российском рынке свойство, поэтому ипотечные ценные бумаги могут быть в этом плане интересны ряду инвесторов. 
    По мере развития ипотечного рынка в РФ ставки по ипотеке должны снизиться, при снижении ставок «негативной выпуклости» сдерживает ценовой рост облигации. Однако это свойство в ближайшее время будет проявляться слабо, так как процесс досрочного погашения текущего кредита и получения нового по более низкой ставке владельцами жилья в российских условиях очень сложен (привлечение юристов, заключение первичных договоров). При этом цена ипотечной облигации будет расти лишь немного медленнее, чем в случае классической облигации без права досрочного погашения. 
    По истечении периода времени ставки по ипотечным кредитам могут снова начать рости. Он может быть связан как с ожидаемым повышением процентных ставок в США, так и с возможным снижением мировых цен на сырьевые товары и рублевой ликвидности. Свойство негативной выпуклости будет работать именно в этот период в наибольшей степени. В результате ипотечные ценные бумаги будут обладать лучшей устойчивостью к падению цены на фоне роста ставок, чем классические облигации. 
    В период становления ипотечного рынка свойство «негативной выпуклости» ипотечных ценных бумаг не препятствует росту их цен, а по мере развития ипотечного механизма тормозит их падение в случае возможного роста ставок. Поскольку российский рынок ипотеки находится в стадии развития, периодическое инвестирование средств в ипотечные облигации позволяет максимально использовать те возможности, которые предлагаются развивающимся ипотечным рынком.  

 

 

 

 

 

 

 

6.Синтетический инструмент, моделирующий ипотечную ценную бумагу.

 

 

    Помимо облигаций АИЖК, гарантированных  государством, в настоящее время  существует еще один механизм секьюритизации финансовых потоков по ипотечным  кредитам (рис. 2). Это паевые инвестиционные фонды (ПИФы), привязанные к ипотеке, - ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФы). 
       В соответствии с данной схемой формируется фонд, паи в котором принадлежат держателю пула ипотечных кредитов (в приведенном примере АИЖК, но это может быть и кредитная организация, активно работающая на рынке ипотечного кредитования). Банк выкупает паи у АИЖК и размещает их в рынок. Размещение производится как непосредственно среди крупных инвесторов, так и на биржевых площадках, где банк выступает в качестве маркетмейкера. 
       Величина активов с момента завершения формирования фонда постоянно поддерживается на фиксированном уровне за счет направления на выплату инвестиционного дохода средств, полученных в виде процентов по аннуитетным платежам и иных доходов за вычетом издержек. Поддержание структуры активов осуществляется за счет приобретения новых закладных на сумму денежных средств, полученных от погашения основного долга в составе аннуитетных платежей, и от досрочного погашения ипотечных кредитов. Инвесторы регулярно получают инвестиционный доход на уровне средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам за вычетом издержек. При завершении деятельности фонда пайщикам возвращается первоначальная стоимость пая. Предполагаемый срок деятельности фонда - 3-5 лет. 
    Особенность ИЗПИФа состоит в том, что паи предлагаются «очищенными» от риска дефолта. АИЖК принимает на себя обязательства по замене дефолтных закладных. Другая особенность - проблема реинвестирования сумм основного долга, свойственная владельцам ипотечных облигаций, - решается фондом. В случае падения ставок по ипотечным кредитам фонд может размещать средства от погашения основной части долга в другие активы. Плюсом для инвесторов является также то, что портфель закладных, передаваемых в фонд АИЖК, предполагается географически диверсифицированным, поскольку они выкупаются агентством у разных региональных операторов.

Таким образом, снижается  зависимость кредитного качества от экономического состояния какого-либо отдельного региона.  
             Для паев предусмотрено биржевое обращение, позволяющее выйти из фонда до окончания срока его действия и зафиксировать прибыль в случае возможного роста стоимости пая.   

При формировании фонда  АИЖК выставляет оферту на выкуп в  процессе завершения фонда оставшихся в составе его имущества закладных. 
    Таким образом, с помощью данной схемы можно синтезировать финансовый инструмент, выплаты по которому в значительной степени моделируют ипотечную ценную бумагу, что позволяет использовать свойство «негативной выпуклости».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Актуальность развития финансирования  ипотечных кредитов обусловлена особой социально-экономической  ролью жилищного кредитования в  России. По оценке экспертов, возможность приобретения жилья за собственные средства в России имеют 4-5% населения, а потребность в улучшении жилищных условий существует у 42%. Для большинства ипотека является единственным реальным выходом, поскольку государственное финансирование и бюджетные дотации не могут решить проблему обеспечения населения доступным жильем. Здесь необходимо развивать коммерческий подход.

Исходя из данных  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), типовое жилье с помощью ипотеки смогла бы приобрести половина российских семей ( при цене 30тыс.р. за 1 кв.м. и из расчета 18 кв.м. на человека под 12% годовых). Однако рынок ипотеки в стране развит еще недостаточно: по оценке специалистов, он составляет около 2% ВВП против 53 – в США и 38% в странах Евросоюза. Количество сделок с ипотекой в общей массе операций, по покупке жилья также невелико: в 2006  их доля составила 3,5%, в 2007 – 8,6%, в 2008-14%, в 2009- около 15%. В 2010 г. таких сделок стало еще мало, так как многие российские банки не выдают ипотечных кредитов из-за отсутствия ресурсов и просрочки по уже имеющимся ссудам.

Неразвитость рынка  ипотечного кредитования в России объясняется  целым рядом причин: низким уровнем  жизни населения, особенностью ресурсной  базы отечественных банков, сравнительной  неразвитостью законодательства и  институтов рынка ипотечного кредитования, отсутствием опыта использования  многих финансовых инструментов, влиянием глобального кризиса. При отсутствии у банков долгосрочных ресурсов для  предоставления ипотечных ссуд важное значение сегодня приобретает развитие механизма рефинансирования ипотечных  кредитов , позволяющего восстанавливать  объем ликвидных средств, уже  вложенных в кредиты.

В зарубежной практике известен ряд моделей рефинансирования, которые  отличаются друг от друга по составу  участников, по источникам и используемым инструментам. В качестве основных можно назвать:

Модель, основанную на обновлении ресурсной базы за счет внутренних возможностей банка;

Модель контрактных  сбережений;

Модель специализированного  ипотечного банка;

Модель секъюритизации.

Каждая модель имеет  свои достоинства и недостатки и  все они при определенных условиях могут быть использованы в России.

Таким образом следует  отметить, что если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие: создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

 

          1. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер. 2004. № 3. С. 6 
         2. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. — М., 2002. ― Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.bbdoc.ru. 
       3. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела [Электронный ресурс]. Режим доступа -http://www.bbdoc.ru.

       4. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. Учебник/ Галанов В. А., Басова А. И. ― М., КНОРУС,2006.  
       5. Супрунов Павел. Перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России . ― [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rcb.ru/rcb/2005-25/7222/