Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия  наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении  условий. Так их количество в 2012. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2011 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2011 г. и составил 13,14% по сравнению с 2010 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования – основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые  преобразования, стимулирующие банки  выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и  перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

В январе-сентябре 2012 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9%  в том числе льготные кредиты – 50,6%.(Рисунок 3).

Рисунок 3 – Структура источников капитальных расходов в жилищной сфере

Примечание: Источник [7, с.15]

 

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в январе-сентябре 2012 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2011 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2011 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

Общие условия кредитования недвижимости представлены в приложении А.

На льготных условиях в январе-сентябре 2012 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).[7, с.18]

Национальный банк объясняет  это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного  финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.[7, с.17]

Проанализируем условия  ведущих в сфере кредитования жилья  банков республики, таких  как Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк .

Беларусбанк за предыдущий месяц текущего года повысил ставки по четырем из пяти программам кредитования. На 3 процентных пункта, до 30%, увеличились  ставки по кредитам для граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, проживающих и работающих в сельской местности.

Другие категории нуждающихся  могут получить кредит под 31%, ранее  ставка составляла 28%. Граждане, не состоящие  на учете нуждающихся в улучшении  жилищных условий, могут получить кредит под 38%, ранее ставка составляла 33%. Ставки по кредитам для многодетных семьей остались на прежней отметке - 22%.[9]

В Белагропромбанке ставки по кредитам также выросли на 3%, нуждающимся  в улучшении жилищных условий  кредиты предлагают под 39%, не нуждающиеся  могут получить кредит под 41%.

Белинвестбанк увеличил ставки по кредитам на 3%, теперь нуждающиеся  в улучшении жилищных условий  могут получить кредит под 35,5%, не нуждающимся  кредит выдадут под 38%. [9].

В частности, "Беларусбанк" информирует, что с 25 февраля 2013 года существенно изменит условия выдачи физическим лицам кредитов на финансирование недвижимости. В частности, снизится до 16% годовых процентная ставка по вновь выдаваемым кредитам на финансирование недвижимости гражданам с невысоким уровнем доходов, нуждающимся в улучшении жилищных условий и не подпадающим под действие указа от 6 января 2012 года № 13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений". Гражданам, постоянно проживающим и работающим в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, такие кредиты предоставляются под 14% годовых, многодетным семьям — под 12% годовых.

В целях повышения  доступности кредитов" ОАО "Белагропромбанк" также приняло решение об изменении условий предоставления кредитов на строительство гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В ближайшие дни банк приступит к предоставлению малообеспеченным гражданам республики, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим и строящим жилые помещения в сельских населенных пунктах, кредита в белорусских рублях на срок до 20 лет с установлением процентной ставки в размере 12% годовых для многодетных семей и 14% годовых для иных категорий заемщиков.

ОАО "Белинвестбанк" сообщает, что отдельной категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставление кредитов на финансирование недвижимости будет осуществляться на условиях, установленных банком, и по следующим процентным ставкам: постоянно проживающим в городах — 16% годовых; постоянно проживающим и работающим в сельской местности — 14 % годовых; многодетным семьям — 12 % годовых.

При этом установлено, что  объект недвижимости, строящийся за счет предоставляемого кредита, должен находиться в населенном пункте, в котором заявитель состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Белагропромбанк предоставляет  ипотечные кредиты населению  на срок до 20 лет. Размер кредита составляет до 95% от стоимости недвижимости. Кроме залога имущества предусмотрено поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов зависит от отделения банка. Страхование объекта кредитования, как и Беларусбанке, не предусмотрено.

Белинвестбанк предоставляет  кредиты на срок до 20 лет в размере 80% от стоимости недвижимости. Кроме залога предусматривается и поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов 10 рабочих дней. Страхование объекта кредитования также не предусмотрено. [9]

Проанализировав вышеприведенные  данные (рисунок 4), можно сделать вывод,  что по объемам кредита и срокам его предоставления предпочтительнее для населения Белагропромбанк, однако процентная ставка этого банка соответственно выше чем в Беларусбанке и Белинвестбанке. Довольно привлекательные кредиты на недвижимость предоставляет Белинвестбанк. Так, при процентной ставке 35,5% (как и в Беларусбанке) максимальный срок кредитования 20 лет (как и в Белагропромбанке), а величина кредита до 80% стоимости недвижимости. В Беларусбанке данные показатели – 15 лет, и 75% соответственно. Необходимо подчеркнуть, что данные выводы сделаны на основе общих условиях кредитования банков. Для более точных выводов необходимо учитывать массу других условий, в том числе прописанных в договоре кредитной сделки.

  

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Рисунок 4 – Общие условия кредитования недвижимости банками в декабре 2012 г.

  Примечание: Собственная разработка

 

Важно проанализировать условия льготного кредитования вышеприведенными банками, так как  льготное кредитование занимает более 85% всех кредитов на недвижимость на протяжении всего анализируемого периода. Необходимо отметить, что кредиты по пониженным процентным ставкам соответствующим категориям граждан предоставляют только эти 3 банка: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк. Процентные ставки по ним варьируются от 22 до 39% годовых.[9].

Максимальный срок кредитования на данный момент в Беларусбанке, Белинвестбанке и Белагропромбанке составляет 20 лет. Впрочем, нужно учитывать, что в Беларусбанке и Белинвестбанке максимальный точный срок кредитования составляет на один месяц меньше из-за особенностей расчета погашения кредита. Исходя из этих условий погашения, сделаны расчеты переплаты по кредитам соответствующих банков. (Приложение Б)

 Самый лучший кредит  на строительство (покупку) жилья  с точки зрения переплат (сумма  процентов и всех дополнительных  комиссий по  кредиту) предоставляется  Беларусбанком лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и являющихся многодетной семьей. Такие заемщики могут получить кредит под 22% годовых (самой низкой процентной ставке).

Граждане, нуждающиеся  в улучшении жилищных условий  и проживающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение кредита в этом банке под 30% годовых. Остальные категории будут гасить кредит под 31%. Сумма кредита может составлять для всех категорий плательщиков - до 75% стоимости жилья, за исключением многодетных семей, которые могут получить кредит до 95% стоимости жилья.

На втором месте находится  Белинвестбанк, который предоставляет  кредиты по пониженным процентным ставкам  на срок до 20 лет под 35,5% годовых, вне  зависимости от того, к какой категории  относятся нуждающиеся. Не предъявляются банком и специальные требования по времени нахождения клиента на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Белагропромбанк на данный момент принимает заявки только по кредитам на строительство недвижимости под 39%. [9]

Таким образом, на основании расчетов переплат по кредитам (Приложение Б) в рейтинге лучших для граждан кредитов первое место занимает Беларусбанк, второе – Белинвестбанк, третье Белагропромбанк.

В ходе проведенного анализа  была выявлена прямая зависимость обеспечения  граждан жильем от объемов предоставленных банками кредитов – основного источника финансирования строительства (приобретения) жилья. За анализируемый период объем кредитов на строительство и приобретение жилья увеличивался высокими темпами. Опережающими темпами увеличивались объемы льготных кредитов из числа всех кредитов на строительство и приобретение жилья, что положительно сказалось на численности улучивших свои жилищные условия граждан.

Однако на основании  анализа последнего периода (январь-сентябрь 2012 г.) можно сделать вывод об отрицательной динамике как объемов выдаваемых банками ипотечных кредитов,  так и объемов строительства и приобретения жилья в целом, что вызывает необходимость нахождения путей преодоления данной проблемы.

 

 

2.3 Проблемы  и перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь

 

Назовем несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки  в Республике Беларусь:

это высокая стоимость  жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Сегодня  цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья;

высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные  платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых;

отсутствие подменного фонда жилья. Зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;

отсутствует вторичный  рынок закладных [2].

Для того, чтобы устранить  эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому Закону «Об ипотеке» внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси - высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов - могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что  отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании.

Срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше - от 10 до 15 лет. Процентными  ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести  рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

В отдельных случаях  у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог  однокомнатной квартиры, так как  по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.

В России закон «Об  ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению  с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закрепление института закладных.