Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

В развитии ипотеки в  Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с  западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтому можно ожидать, что условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.

Во многих случаях  ипотека для заемщиков - это единственный способ получить финансирование. И в первую очередь речь идет о случаях финансирования строительства недвижимости. Классический механизм банковской ипотеки при этом заключается в том, что банк выдает кредит под залог строящегося объекта недвижимости. Собственно отсюда начинается ипотека. Поэтому принципиально важным является вопрос о том, как можно передать в залог еще не построенное здание или дом?

Рассмотрим возможности  ипотеки строящихся объектов. В последние  годы законодательство Беларуси разрешает  многие проблемы в этой сфере. В особенности следует отметить Закон от 2004-08-18 г. N 316-З "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимости..". В силу п. 3 ст. 320 ГК РБ отныне договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы. Это принципиально упрощает залог строящихся объектов. Ранее проблема была в том, что статус строящихся объектов был неопределенным. Для того чтобы заключить договор об ипотеке строящегося объекта, необходимо было придать ему статус незавершенного законсервированного объекта, т.е. по Закону "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" строительство надо было законсервировать и зарегистрировать незавершенное законсервированное строение в органах регистрации недвижимого имущества. В конечном итоге это вело к замедлению строительства, увеличению налоговой нагрузки и финансовых затрат. Без этого ипотеки не было, а строящийся объект, не являющийся недвижимостью, можно было заложить как залог строительных материалов (однако строящийся объект - это не набор строительных материалов, поэтому реализация такого механизма залога была сопряжена с большим количеством проблем).

Данное нововведение ГК РБ можно считать прорывом для  рынка незавершенного строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2011 г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном строительстве (из них в законсервированном виде меньше трети). Поэтому изменения в ГК РБ расширяют возможности залога незаконсервированной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно, расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков доступность кредитов [2].

Данное нововведение ГК РБ является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.

Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая  не находится у собственника здания и сооружения в собственности  или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется. Как относится к такой судебной практике? Следует признать, что здесь есть некая мина замедленного действия. А вдруг впоследствии судебная практика передумает (увы, но она еще менее стабильна, чем законодательство) и будет буквально толковать правила об ипотеке? Тогда, все что не так, будет неправильным, недействительным.

Проект нового Кодекса  о земле стремится устранить  это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда и таких вопросов с ипотекой не будет. Следует надеяться на быстрое проведение такой земельной реформы.

Необходимо подчеркнуть, что проблема ипотеки земли возникает  при ипотеке зданий и сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных  изолированных помещений зданий и сооружений, то одновременная ипотека  земли вместе с ипотекой таких помещений не требуется, так как изолированные помещения - это не здания и не сооружения

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему  обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволяет:

•  увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
•  активизировать рынок жилья;
•  вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; ипотечный кредитование недвижимость беларусь
•  привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
•  обеспечить развитие строительного комплекса;
•  оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Взвешенный подход к  реализации ипотечного кредитования будет  способствовать решению проблемы жилищного  строительства  в Беларуси на микроуровне  и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.[13]

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики  Республики Беларусь на 2012-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

• совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;
• создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;
• создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;
• разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг.

Для преодоления вышеназванных  проблем стоит создать соответствую-щую  законодательную базу. Необходимо подчеркнуть  что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2008 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.[14].   В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.[15]

Необходимо также создать  возможность банкам формировать  достаточные финансовые ресурсы  для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить  процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института  закладных может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.[12]

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.[12]

Для уменьшения ежемесячных  платежей по кредиту необходимо сформировать условия для выдачи ипотечного кредита более чем на 20 лет, а также реализовать одноуровневую систему ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой  системы сводится к следующему: население  по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит лишь 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Следовательно, развитие института ипотеки в Республике Беларусь осуществимо и вполне преодолимы рассмотренные сдерживающие факторы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы и пути развития ипотеки в зарубежных странах.

 

 

Обращение к теме организации  моделей рынков ипотечного кредитования является неслучайным. Республика Беларусь делает первые шаги в развитии ипотеки. Это подтверждает принятие Закона Республики Беларусь "Об ипотеке", который должен составить альтернативу существующему в республике банковскому кредитованию жилья. Проблема поиска альтернатив в кредитовании жилья обусловлена также влиянием глобального финансового кризиса, затронувшего и Беларусь. Доминирующие в нашей стране формы кредитования жилья через ведущие банки страны (льготное и на общих основаниях) нуждаются в дополнении их другими формами и методами, такими, как ипотечное кредитование, контрактно-сберегательные схемы, облигационные жилищные займы. Поэтому исследование основных моделей организации рынков ипотечного кредитования, их преимуществ и недостатков, извлечение всего положительного, а также рассмотрение проблем, с которыми придется столкнуться, может быть весьма полезным в создании отечественной ипотечной системы кредитования жилья.