Ипотечный кредит

На сегодняшний день (см. табл. 5) ипотечные кредиты в России выдают 146 банков. Объем ипотечного кредитования в 2010  г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти на 50% (500 млн в 2009г.). Однако, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 г. Согласно некоторым оценкам, с помощью кредитных, заемных и накопительных схем, а также отраслевых программ на конец 2009 г. в России было предоставлено около 100 тыс. квартир, а банками выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. Сопоставление этих цифр позволяет сделать вывод, что банковская ипотека занимает чуть более четверти рассматриваемого рынка.

Таблица 5 - Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2009 г., (млн. руб.)

 

 

 

 

№  п/п	Наименование показателя		1.01.09	1.01.10
1	Предоставлено кредитов физическим лицам - всего		856 531	1 212 871
1.1	из них:  - ипотечных жилищных кредитов		11 630	18 461
2	Доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов, %		1,36	1,52
3	Количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, ед.		181	218
4	Количество субъектов Российской Федерации, заемщикам которых предоставлены ипотечные жилищные кредиты, ед.		78	80
5	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам		13 884	17 774
6	Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам		11	9
7	Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, %		0,08	0,05

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2-4%, в странах Балтии - 3,3-3,5%. Ставки плавно снижаются, начиная с 2004 года, когда они составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях. Дальнейшее снижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 30 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов. Прогресс налицо: если в 2005 г. большинство банков утверждали срок кредита на уровне 3-5 лет, то сегодня на рынке уже всерьез задумываются об ипотеке на 30 лет. Это вполне сопоставимо с американскими и европейскими кредитами. На сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты на срок до 20 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 6-7 лет – заемщики стремятся досрочно погасить кредит. При этом ряд основных игроков: Сбербанк, ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития»,НИКом и Городской Ипотечный Банк - предоставляют стандартные кредиты на срок от 15 лет. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» и Городской ипотечный банк готовы предоставлять кредиты на 30 лет. Из коммерческих предложений это пока наиболее длинные кредиты. В пятерке лидеров в качестве перспективных игроков ипотечного рынка следует выделить Внешторгбанк. По состоянию на 1 января 2009 г. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» занимал третье место в списке крупнейших российских банков объему выданных в 2009 г. ипотечных кредитов.

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынком жилья. Однако большинство банков заявляют, что их интересует, в основном, вторичный рынок. Такое желание вполне объяснимо - у банков меньше юридических рисков: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков. Кроме того, если объект кредитования находится в стадии строительства, на заемщика падают дополнительные расходы в виде оплаты аренды временного жилья, финансирования дополнительного ремонта, а это снижает платежеспособность заемщика и повышает риски банка. На вторичном рынке банки работают с любым объектом кроме коммунальных квартир и домов под снос (обычно это «хрущевки»). На первичном рынке некоторые банки работают только с определенными компаниями-застройщиками.

Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

Проведем анализ ипотечной программы ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития». ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития»  предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства.

Воспользоваться ипотечной программой ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития»  может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат; доход от предпринимательской деятельности; другие доходы.

ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития»  предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынка, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2009 г. ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» вошел в число 50-ти «самых потребительских» банков России.

Проведем анализ ипотечного кредитования за 2009 г.

Таблица 6 - Ипотечные кредиты ОАО Уральский Банк Реконструкции и Развития за 2009 г.

 

Показатель		2009 год
Количество выданных ипотечных кредитов, шт		7800
Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.		5230,5
Средняя величина кредита, тыс.руб		7500

 

Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов ОАО «Уральский Банк Реконструкции и Развития» , это говорит о стабилизации макроэкономических параметров, таких как инфляция и повышение уровня жизни населения. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы и предложения

 

На основании проведенного в работе исследования можно сделать следующие выводы:

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Основная проблема ипотеки - ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

На основании изучения темы курсовой работы можно сделать следующий вывод: ипотечное кредитование находится на стадии становления и за ипотекой большое будущее.

Анализ ипотечного кредитования ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» показал, что банк имеет положительную динамику финансового состояния, увеличивается ипотечное кредитование.

За анализируемый период количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась. Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Имеется положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов ОАО «Уральского Банка Реконструкции и Развития» за 2010  г., это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.

Проведенный анализ показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие  инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих  подразделения ипотечного кредитования  и свободные внутренние денежные  ресурсы по кредитованию граждан  под залог объектов недвижимости.

2. Создание  при поддержке государства федерального  агентства по ипотечному кредитованию  и внедрение через него полноценной  системы организации ипотечного  кредитования, предполагающей создание  вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие  инициативы администраций крупных  городов и их союз с уполномоченными  на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие  ипотеки на основе использования  потенциала Сбербанка РФ и  реализации модели ипотеки, базирующейся  на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных  банков на рынок ипотечного  кредитования в России с их  адаптацией хорошо отработанных  схем и технологий банковского  обслуживания клиентов в рамках  ипотеки, и, прежде всего, в рамках  системы стройсбережений, к российским условиям.