Метод расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения

 

АЛТАЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

 

Регистрационный № _______

«____» ____________ 200 _г.

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине  Оценка бизнеса

Тема работы Метод расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения.

 

 

 

       Выполнил студент __ЭТ-32_группы

отделения заочного и очно-заочного

обучения

_________Кузнецова_________________

фамилия,

_____Екатерина Павловна________

имя, отчество

Электронный адрес:_____________

_______________________________

_______________________________

Телефон___89333100825__________

Руководитель

_______________________________

ученая степень, звание

Корешков Владислав Григорьевич      

                          фамилия, имя, отчество

Оценка ________________________

«___» _____________2015 г.

Подпись________________________

 

 

Барнаул, 2015

 

Оглавление:

 

 

1. Метод расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения.

Сферы применения метода:

1) для оценки стоимости недвижимости (зданий, сооружений, домов, квартир  и т.д.);

2) для оценки уникальных объектов  и объектов специального назначения (школ, вокзалов и т.д.).

Анализ затрат на их воспроизводство или замещение – это единственная приемлемая альтернатива для оценщика;

3) рынок страховых услуг, т.к. суммы  страхового взноса и страхового  возмещения определяются с помощью данного подхода. Такой метод в основном используется для оценки стоимости недвижимости.

Как правило, покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых им объектов недвижимости с затратами на строительство новых объектов.

 Восстановительная стоимость (стоимость  воспроизводства) равна издержкам  в текущих ценах на строительство  точной копии, оцениваемого объекта из тех же материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. Если определить восстановительную стоимость невозможно, рассчитывают стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Оценка недвижимости затратным подходом состоит из следующих этапов:

1) определение рыночной стоимости  земельного участка;

2) определение восстановительной  стоимости объекта или стоимости  замещения;

3) определение накопленного износа  объекта;

4) рыночная стоимость недвижимости = стоимость земельного участка + восстановительная стоимость (или стоимость замещения) – износ.

Способы расчета восстановительной стоимости и стоимости замещения:

1) Метод количественного анализа  – в этом случае стоимость  объекта складывается из стоимости строительно-монтажных работ (определяется по специальным нормативам), затрат на приобретение оборудования, прибыли застройщика и прочих затрат (налоги, страховые платежи, оплата консультантов и т.д.). Это наиболее точный, но и наиболее трудоемкий метод;

2) Поэлементный способ расчета  – это модификация первого метода с использованием укрупненных сметных норм и расценок (стоимость 1 кв.м. кирпичной стены, стоимость 1 кв.м. кровли и т.д.);

3) Метод сравнительной единицы  – в этом случае вместо стоимости  единицы потребительских свойств  оцениваемого объекта используется стоимость аналогичной единицы подобного типового сооружения. Умножив эту стоимость на число этих единиц у оцениваемого объекта и введя поправки на особенности оцениваемого объекта, с помощью полученных данных можно определить стоимость оцениваемого объекта. Это наиболее простой и самый распространенный способ оценки объекта недвижимости;

4) Индексный способ – восстановительная  стоимость в этом случае определяется по следующему правилу:

Свосст. = Спрвнч. ´ Ипрц. ,

 где: Свосст. – восстановительная стоимость объекта,

Спрвн. – первоначальная стоимость объекта,

Ипрц. – индекс переоценки.

Тогда:

а) сумма дооценки первоначальной стоимости до восстановительной (ДСпрвнч.) находится по формуле:

ДС првнч  = Свосст - Спрвнч,

 

б) сумма износа по отношению к восстановительной стоимости (ИСвосст.) равна:

ИСвосст. = Анкпл ´ Ипрц ,

где: Анкпл. – накопленная амортизация,

 в) сумма дооценки износа (Дизн.) находится по формуле:

Дизн = ИС восст  - Анкпл.

 

При затратном подходе рыночная стоимость оцениваемого объекта должна определяться с учетом накопленного совокупного износа. Износ – утрата полезности (т.е. стоимости) по любой причине.

 В зависимости от факторов  снижения стоимости объекта износ  бывает:

1) физический – это изменение  со времени физических свойств оцениваемого объекта;

2) функциональный – это потеря  в стоимости объекта из-за несоответствия  современным стандартам (безопасность, благоустроенность, функциональная  полезность, архитектурные решения  и т.д.). Если затраты на устранение дефекта меньше, чем добавляемая при этом стоимость, то это устранимый функциональный износ. Иначе это неустранимый функциональный износ;

3) внешний (экономический) – это  потеря в стоимости из-за влияния  внешних факторов (например, постройка рядом с объектом аэропорта).

Методы расчета физического износа объекта:

1) Нормативный – основан на  использовании амортизационных  отчислений; 2) Стоимостной – определяются  затраты на восстановление элементов  зданий и сооружений;

3) Экспертный – предполагает  создание дефектной ведомости и определение процента износа всех элементов здания, сооружения, оборудования. Самый точный и наиболее трудоемкий метод расчета износа;

4) Метод расчета срока жизни  объекта – базируется на экспертизе  оцениваемого объекта. При этом процент износа восстановительной стоимости равен отношению эффективного возраста объекта (оцениваемого экспертно) и срока экономической жизни объекта. 

2. Практическая часть контрольной работы

 

ЗАДАЧА 1. Используя приложения 1 и 2, рассчитать величину денежного потока предприятия и заполнить строки балансового отчета на конец периода.

Решение

Заполним строка балансового отчета на конец периода:

Показатели	Значение
	начало года	конец года
Актив
Основные средства (остаточная стоимость)	2150	2150-135=2015
Запасы	200	200+55=255
Дебиторская задолженность	560	560-25=535
Денежные средства	340	910
Всего активов	3250	3715-3145=3715
Пассив
Долгосрочная задолженность	1650	1650-70=1580
Краткосрочная задолженность	340	340+65=405
Собственный капитал	1260	1260+470=1730
Всего пассивов	3250	3715

 

Далее определим величину денежного потока предприятия:

Действие	Показатель	Значение
	Чистая прибыль после уплаты налогов	470
Плюс	Амортизационные отчисления	135
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала	(1730-2015)-(1260-2150)= 605
Плюс (минус)	Продажа активов (капитальные вложения)	0
Плюс (минус)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности	-70
Итого	Денежный поток	1140

 

Таким образом, величина денежного потока составляет 1140 ден. ед.

 

ЗАДАЧА 2. По данным приложения 3 определить стоимость одной акции предприятия «Альфа».

Решение

Определим количество акций, разделив общий размер прибыли на прибыль, приходящуюся на одну акцию:

410/4,1=100 тыс. ед.

Зная мультипликатор Р/В (цена / балансовая стоимость), определим рыночную стоимость акций компании:

Рыночная стоимость компании =(Р/В)· Балансовая стоимость=3,3·5,7=18,81 млн. руб.

Тогда стоимость одной акции будет равна стоимости компании, деленной на количество акций:

Р=18810/100=188,1 руб.

Таким образом, стоимость одной акции составляет 188,1руб.

 

ЗАДАЧА 3. Определить сумму гудвилла на основе оценки по фактической сумме прибыли, если известно, что среднегодовая сумма чистой прибыли в сопоставимых  ценах составила за последние 3 года 850 у.е. Среднегодовая стоимость совокупных активов  предприятия в сопоставимых ценах составила за последние 3 года 12000 у.е., среднеотраслевая норма рентабельности составила 5 % за последние 3 года.

Решение:

Г = ЧПф -(Ах НПС) , где Г — сумма гудвилла на основе оценки по фактческой сумме прибыли предприятия;

ЧПф —среднегодовая сумма чистой прибыли предприятия (прибыль после налогообложения);

А — среднегодовая стоимость активов предприятия;

НПС —среднеотраслевая норма рентабельности активов, выраженная десятичной дробью.

Сумма гудвилла = 850 - (12000 х 0,05) = 250 тыс. у.е.

ЗАДАЧА 4.

Рассчитать стоимость бизнеса, если известны следующие прогнозные показатели:

Чистая прибыль прогнозного периода за 2008-2012 г.г. составит – 29, 20, 27, 34, 48 млн. руб., соответственно, амортизация – 9, 10, 11, 12, 13 млн. руб. Капвложения – 11, 25, 27, 30, 32 млн. руб. Изменения задолженности – -3, +4, +5, -1, -2 млн. руб., изменения оборотного капитала – +1.6, -2.6, -2.8, -3.8, -4.2 млн. руб.

Темп роста доходов к концу прогнозного периода составит – 12%, ставка дисконтирования – 20%. Денежный поток 2013-го года – 60 млн. руб. Дефицит собственного оборотного капитала – 11 млн. руб.

Решение

Определим собственный оборотный капитал для каждого периода при помощи формулы:

СОК=ОА-ЗК,

где ОА – размер оборотного капитала,

ЗК – размер заемного капитала.

Изменения СОК составят:

∆СОК1=1,6+3=4,6 млн. руб.

∆СОК2=-2,6-4= -6,6 млн. руб.

∆СОК3=-2,8-5=-7,8 млн. руб.

∆СОК4=-3,8+1=-2,8 млн. руб.

∆СОК5=-4,2+2=-2,2 млн. руб.

Определим размер денежного потока для инвестированного капитала:

Действие	Показатель
	Прибыль до уплаты процентов и налогов
Минус	Налог на прибыль
Плюс	Амортизационные отчисления
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала
Плюс (минус)	Продажа активов (капитальные вложения)
Итого	Денежный поток для всего инвестированного капитала

 

Имеем:

Показатель /Период	2008	2009	2010	2011	2012
Чистая прибыль	29	20	27	34	48
Амортизация	9	10	11	12	13
Капитальные вложения	11	25	27	30	32
Изменение задолженности	-3	4	5	-1	-2
Изменение оборотного капитала	1,6	-2,6	-2,8	-3,8	-4,2
Изменение собственного оборотного капитала	4,6	-6,6	-7,8	-2,8	-2,2
Денежный поток	31,6	-1,6	3,2	13,2	26,8