Нормативно-правовая база жилищных сертификатов

Содержание

Введение.....................................................................................................3

1 Нормативно-правовая база по выпуску и обращению жилищных сертификатов ……………............................................…………....4

2 Нормативно-правовое регулирования государственных жилищных сертификатов.....................................................................................7

3 Практика выпуска государственных жилищных сертификатов в РФ....................................................................................……………..…..14

Заключение…………………………………………………………….16

Список  используемой литературы……………………..19

ПРиложения...………………………………………………………….20

Введение

Право на жилище было и  остается одним из наиболее важных социальных прав человека и гражданина. Часть вторая статьи 40 Конституции РФ 1993 года указывает, что приоритетными при приобретении жилья становятся исключительно рыночные способы, а не предоставление его государством или общественными организациями, а государство же и муниципальные образования лишь создают для этого необходимые условия.

Сегодня законодательство устанавливает несколько различных  правовых режимов жилищных сертификатов (инвестиционная ценная бумага, именная  необращаемая ценная бумага, именное свидетельство), каждый из которых может рассматриваться в качестве способа реализации права на жилище.

Осенью 2001 года Правительством РФ была утверждена Федеральная целевая  программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы. В данной программе отмечается, что  жилищный сертификат является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем, а также отмечена необходимость совершенствования законодательства о жилищных сертификатах.

Многие ученые рассматривали  различные виды сертификатов, не определяя в целом их правовую природу. А.В. Габов выделяет пять правовых режимов жилищных сертификатов, из которых в четырех он рассматривает сертификат в качестве ценной бумаги, а в пятом именует государственный жилищный сертификат ректа-бумагой.

Если различные нормативные  правовые акты предусматривают разные режимы, документы должны именоваться  по-разному. В случае одинаковой правовой природы жилищного сертификата  как ценной бумаги и использования  одного названия все они должны обладать свойствами оборотоспособности, публичной достоверности и относиться к числу ценных бумаг законом или в установленном им порядке.

Цель  работы: изучение нормативно-правовой базы, регулирующей обращение и выпуск жилищных сертификатов.

1 Нормативно-правовая база по выпуску и обращению жилищных сертификатов

Жилищный сертификат, выпускаемый в соответствии с  Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г., является эмиссионной ценной бумагой, выпускаемой  в документарной форме, и хотя относится данным Указом к числу  облигаций, но по сути является самостоятельным видом ценной бумаги, поскольку, кроме права на получение индексированной номинальной стоимости как дополнительного способа осуществления прав по ценной бумаге, он предоставляет также право на получение в собственность жилого помещения, строительство или реконструкция которого осуществлялись за счет средств, полученных от эмиссии жилищных сертификатов. Исходя из этого, данный жилищный сертификат по экономическому содержанию может быть отнесен к числу инвестиционных ценных бумаг.

Данный жилищный сертификат не получил широкого распространения  на практике, однако эта форма реализации права на жилище является прогрессивной, более защищает права инвесторов в сравнении с распространенными  сегодня договорами долевого участия  в строительстве жилья, и необходимо принятие специального федерального закона, который бы четко определил правовой режим и механизм реализации особого вида ценной бумаги, сегодня именуемой жилищным сертификатом и выпускаемой на основании Указа Президента от 10 июля 1994 г.

Второй вид сертификата - государственный жилищный сертификат, выдаваемый гражданам, чье жилье  пострадало вследствие чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, а также  гражданам - участникам ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС и приравненным к ним категориям граждан. Данный сертификат законодательством признается именной необращаемой ценной бумагой, которая удостоверяет право владельца на внеочередное получение жилья в собственность из государственного или муниципального жилищного фонда или предоставляет право на приобретение жилья у граждан или юридических лиц, при этом оплата по договору будет осуществляться за счет средств федерального бюджета. Данный сертификат не является по совокупности признаков ценной бумагой, хотя и отнесен к ценным бумагам. По своей природе данный жилищный сертификат является документом, подтверждающим право гражданина и членов его семьи на получение в собственность или по договору социального найма жилого помещения, оплата стоимости которого осуществляется за счет средств федерального бюджета.  
Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 N 71 "О федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 07.10.2004 N 522 "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Третий вид жилищного сертификата характеризуется тем, что он выдается участникам программы "Государственные жилищные сертификаты", гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера, и высвобождаемым работникам ликвидируемых предприятий угольной промышленности, не является ценной бумагой и признается именным свидетельством, удостоверяющим право на получение субсидии для приобретения жилья за счет федерального бюджета. Данный государственный жилищный сертификат не является ценной бумагой, хотя он обладает многими ее признаками.

Документы, предоставляющие  право на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета или удостоверяющие право на получение безвозмездной субсидии для строительства или приобретения жилья за счет средств федерального бюджета, по своей природе являются письменными именными свидетельствами, подтверждающими обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, и не могут быть отнесены к ценным бумагам. Сегодня данные жилищные сертификаты имеют очень широкую сферу применения, и она будет постоянно расширяться в свете Федеральной программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Представляется правильным именовать данные документы жилищными сертификатами, которые не являются ценными бумагами и не могут быть передаваемы другим лицам.

Поскольку наименование "жилищный сертификат" предлагается сохранить для государственных именных свидетельств, ценная бумага, введенная в оборот Указом Президента 10 июня 1994 года, должна именоваться иначе. Данная бумага имеет особую правовую природу, отличную от облигации. Вместе с тем она является инвестиционной ценной бумагой и одним из способов приобретения жилых помещений. Предлагается назвать данную ценную бумагу "ценная бумага особого рода". Необходимо также принятие Федерального закона "О ценных бумагах особого рода", который будет регулировать правовой режим особого вида эмиссионной ценной бумаги. 
Поскольку жилищные сертификаты также являются способом реализации конституционного права на жилище, но в данном случае жилище предоставляется за счет средств федерального бюджета, Жилищный кодекс должен предусматривать основные положения, касающиеся жилищных сертификатов, а подробное правовое регулирование может осуществляться на уровне других федеральных законов или подзаконных правовых актов. 

2 Нормативно-правовое регулирования государственных жилищных сертификатов

Сертификаты, выдаваемые гражданам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, признаются именными, неэмиссионными, необращаемыми ценными бумагами, дающими право их владельцам обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении жилья из расчета социальной нормы, определяемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, по месту предоставления жилья (но не менее 18 кв. метров общей площади жилья на одного члена семьи из двух и более человек и 29 - 33 кв. метра общей площади на одинокого гражданина). Они не подлежат отчуждению ни в какой форме. Гражданин вправе предъявить его для получения жилья в течение одного года с момента выдачи, а орган исполнительной власти субъекта Федерации обязан выделить ему жилье, исходя из числа членов семьи, указанного в ГЖС. Стоимость предоставляемого жилья компенсируется Минфином РФ при условии получения сертификата и заявки на компенсацию посредством перевода денежных средств на бюджетный счет органа исполнительной власти субъекта Федерации.

Из этого следует, что владельцу  сертификата жилое помещение  предоставляется бесплатно внаем  в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. на основании  решения органа исполнительной власти. С владельцем документа и совершеннолетними членами его семьи, указанными в сертификате, заключается договор социального найма жилого помещения. Разумеется, оно может быть впоследствии приватизировано с соблюдением требований законодательства. Специального разъяснения требует вопрос о применении в данной ситуации правила ст.11 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об однократности приватизации. Очевидно, что утраченное вследствие чрезвычайных ситуаций или стихийного бедствия жилище могло быть уже приватизировано владельцем сертификата. Было бы разумно и гуманно разрешить пострадавшим приватизировать жилое помещение, предоставленное в порядке исполнения обязательства по государственному жилищному сертификату, тем более, что в ряде случаев достоверное установление факта, было ли владельцем сертификата ранее реализовано право на приватизацию, невозможно или затруднительно.

Порядок выпуска и погашения  этого вида сертификатов не ставит выполнение органом исполнительной власти обязанности по предоставлению жилого помещения в зависимость от перечисления Минфином РФ денежных средств на его бюджетный счет. На основании п.14 постановления Правительства РФ от 9 октября 1995 г. при подтверждении эмитентом правомочности владения сертификатом жилое помещение должно быть предоставлено в трехмесячный срок со дня получения сертификата органом исполнительной власти.

Если владельцу предъявленного и принятого к учету ГЖС  в установленный срок жилое помещение  не предоставлено, он вправе обратиться в суд. То обстоятельство, что заявка на компенсацию стоимости жилья Минфином РФ не выполнена и денежные средства не переведены, не может служить основанием к отказу в иске.

Как отмечалось, установлен годичный срок для предъявления сертификата  с целью получения жилья. Однако состав членов семьи его владельца может за этот период претерпеть изменения: так, может наступить смерть кого-либо из лиц, указанных в сертификате. Высказано мнение, что ограничений на переход таких ценных бумаг в порядке наследования как по закону, так и по завещанию нет, поскольку право на получение жилья, закрепленное ГЖС, необходимо рассматривать как право имущественное. Следовательно, не должно быть ограничений на его включение в состав наследственной массы. С этим утверждением нельзя согласиться. Во-первых потому, что сертификаты являются именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Во-вторых, допущение наследственного правопреемства противоречило бы цели, на достижение которой направлены выпуск и погашение сертификатов - адресное обеспечение жилищем граждан, лишившихся крова в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Полагаю, более приемлемы специальный порядок и условия перехода ГЖС по наследству, установленные п.17 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. Он предусматривает, что в случае смерти владельца сертификата члены семьи вправе обратиться в администрацию субъекта Федерации с заявлением о переоформлении его на одного из членов семьи.

Безусловно, право на получение  жилья, закрепленное ГЖС, является правом имущественным. Всякое ограничение или установление особого порядка перехода в порядке наследования принадлежащих умершему имущественных прав может быть установлено только на основании федерального закона. Уместно предусмотреть соответствующую норму в разделе VI части третьей ГК РФ среди особенностей наследования отдельных видов имущества.

Оборотоспособность - это один из признаков  ценных бумаг. Думается, вполне резонно  недоумение ряда цивилистов: зачем  индивидуализировать субъективное право в гражданском обороте, распространять на него режим ценной бумаги и при этом воспрещать к передаче? На мой взгляд, правительство обоснованно установило, что ГЖС, выдаваемый уволенным и увольняемым военнослужащим, является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он может быть квалифицирован как "иные финансовые инструменты".

Безвозмездная субсидия, право на которую подтверждает ГЖС, может быть использована только на приобретение жилья в собственность на свободно складывающемся рынке в течение установленного срока действия сертификата. При этом размер безвозмездной субсидии устанавливается для военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы в календарном исчислении 25 лет и более - 100% стоимости покупки жилого помещения, а остальным категориям граждан - из расчета 80% стоимости покупки жилого помещения (к ним относятся имеющие общую продолжительность военной службы 10 лет и более, уволенные по достижении предельного возраста, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории России и за ее пределами и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, а также граждане, подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков).

Стоимость покупки жилого помещения  по установленной социальной норме  определяется исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на территории субъекта Федерации, избранной для постоянного проживания, но не выше средней рыночной стоимости по соответствующему экономическому району. Расчет субсидии производится на дату выдачи сертификата. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья определяется ежеквартально Госстроем РФ. Для расчета субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 кв. метра - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2 человек и по 18 кв. метра - на каждого члена семьи при составе семьи 3 и более человек.