Основные проблемы в области ипотечного кредитования»

Министерство Образования  и Науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО  «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

СГГА

 

 

Кафедра ЭЗиН

 

 

 

Реферат на тему

«Основные проблемы в области ипотечного кредитования»

 

 

 

 

Работу выполнила:

ст. гр. ЭН-32

Прожога М.А.

Научный руководитель:

Межуева Т.В.

 

 

 

Новосибирск

2013 год

Содержание

Введение…………………………………………………………………..3

1. Понятие и экономическое содержание ипотечной ссуды……...........4

2. Анализ практики ипотечного кредитования  в современных российских условиях…………………………………………………………………...7

2.1. Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России.7

2.2. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса ………………...9

Заключение……………………………………………………………...13

Список  литературы………………………………………………….….15

Введение

Одним из современных и актуальных механизмом решения проблем с жильем у  населения лежат в области  ипотечного кредитования. Ипотечное  кредитование – один из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в  жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования – одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.

Ипотечное кредитование населения в настоящее  время является наиболее активно  развивающейся банковской операцией  и, одновременно, важным условием повышения  качества жизни российских граждан.

Проблематика  заключается в том, что предоставление услуг физическим лицам – это  одно из наиболее перспективно развивающихся  направлений деятельности современных  банков в Российской Федерации. Данное направление не ново для нашей  страны, но динамичное развитие оно  получило благодаря стабилизации экономической  ситуации в России, общему развитию банковской системы, росту конкуренции  между банками. Предоставление услуг  физическим лицам расширяет перечень банковских услуг и позволяет  банкам привлекать дополнительных клиентов и получать дополнительную прибыль. Предоставление услуг физическим лицам  непосредственным образом связано  с кредитной политикой банка. Предоставление услуг населению  играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский  спрос и, таким образом способствует развитию экономики.

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и экономическое содержание  ипотечной ссуды

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки  в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

- функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

- функция обеспечения возврата  заемных средств;

- функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически  нецелесообразны или юридически  невозможны;

- функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления  кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило,  составляет не более 60-70% рыночной  стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать  30% совокупного дохода заемщика  и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

2. Анализ практики ипотечного  кредитования в современных российских  условиях

2.1. Особенности развития рынка  ипотечного кредитования в России

На  рынке ипотеки 2007 год был революционным: кредиты на жилье подешевели на 1,5-2%. Новые игроки предложили кредиты  дешевле 10% годовых в валюте, и остальным пришлось подтягиваться к этому уровню. Эксперты утверждают, что на этом рынок застынет и в ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам не будет.

В прошлом году ипотечные банки  вышли на рекорд. Они выдали вдвое  больше кредитов, чем в 2004 году,–  почти $3 млрд.

Самое свежее предложение на рынке ипотеки  – рефинансирование ипотечных кредитов для частных лиц. Первыми такой  продукт в начале года ввели ВТБ-24 и Райффайзенбанк. Сейчас уже можно найти как минимум пять официальных предложений банков о рефинансировании. Например, есть программы у банка "КИТ-Финанс" и Международного московского банка. Новые кредиты выдаются на обычных для банка условиях. Неофициально банки занимались этим уже в прошлом году. Тогда вторичные кредиты выдавались на более выгодных условиях, чем первичные, но на менее выгодных, чем действующие в банке. Основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке в последние два года, и ставки за этот период изменились несущественно (на 1,5-2%), большую часть ипотечных кредитов люди брали уже на приемлемых условиях. А тем, кто брал ипотеку в 2000 году под 18% годовых в валюте, не всегда выгодно менять банк: они либо уже выплатили почти все проценты и гасят основной долг, либо добились снижения ставки в своем банке. Услуга рефинансирования официально стоит от $500 до $3000 в зависимости от банка. Банкиры обращают внимание на то, что реальная экономия возможна, только если разница в процентной ставке не менее двух-трех пунктов и если до конца погашения кредита остается больше пяти лет.

Конец 2006 г – начало 2007 года ознаменованы стагнацией цен на недвижимость в  Московском регионе, хотя в целом  за 2006 г. цены выросли в 2 раза. Отличительной  особенностью регионов России, в данном случае, является продолжающийся рост стоимости жилья.

В начале 2007 года для жителей большинства  регионов сложилась благоприятная  ситуация для покупки квартиры с  помощью ипотечного кредита. До недавнего  времени ипотечные покупатели не успевали за ценами на жилье, которые  росли быстрее, чем граждане успевали оформить кредит или подобрать квартиру.

Позитивным  фактором для рынка ипотечного кредитования в период стабилизации цен на жилье  в первые месяцы 2007 года является увеличение объемов выданных ипотечных кредитов. По сравнению с этим же периодом 2006г. объем ипотечного кредитования увеличился на 3-5 процентов. Это связано с замедлением темпов роста цен на недвижимость, хотя активный рост цен на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые пользуются максимальным спросом, не прекращается. В данных регионах весьма ощутим дефицит жилья при максимальном спросе на ипотечные кредиты: минимальное предложение на вторичном рынке жилья, недостаточное увеличение объемов строительства, в некоторых городах полное его отсутствие. Предлагаемые банковские ипотечные продукты разнообразны, но отличительной чертой работы местных банков и филиалов федеральных банков по выдаче кредитов все еще остается требование предоставления Справки, подтверждающей доходы по форме 2 НДФЛ.

Средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 г. по сравнению с 2006 г. вырос  на 5-10 %.

Следует отметить что ситуация в различных  регионах России существенно отличается. Различия в текущем уровне цен  на готовое и строящееся жилье, в  объемах строительства, в доходах  населения, в присутствии в регионе  ипотечных банков (ипотечных продуктов  банков) отличает спрос на ипотечные  кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.

Таким образом, проведенный анализ ситуации на рынке ипотечных кредитов позволяет  сделать следующие выводы:

1. Кредиты на покупку вторичного  жилья более востребованы, но  все же при малом строительстве  жилья, спрос во много раз  опережает предложение.

2. Кредиты на покупку квартир  в новостройках ограничены сотрудничеством  банков с застройщиками.

3. Кредит под залог имеющегося  жилья востребован, но банковские  предложения минимальны.

4. Практически нет спроса на  ипотеку земельных участков, загородной  недвижимости.

5. Коммерческая ипотека находится  на начальной стадии своего  развития.

2.2. Актуальные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса

В последние годы ипотечное кредитование в России развивалось поистине стремительными темпами, количество игроков на рынке  росло в геометрической прогрессии и казалось бы, что ничто не сможет остановить этот рост, однако в недавнем времени ситуация начала меняться. Рост рынка заметно приостановился и некоторые аналитик даже прогнозируют в недалеком будущем отрицательную  динамику развития.

Причин  несколько, самой важной, пожалуй, является насыщение рынка, практически все  платежеспособное население уже  имеет потребительские кредиты  и не может, или по каким-либо причинам не хочет брать новые. Не менее  важной причиной является и недобросовестность многих банков при раскрытии эффективной  процентной ставки по кредитам, т.е. в  кредитном договоре содержатся скрытые  платежи, не указываемые банком во время  рекламных компаний и не раскрываемые сотрудниками банка при оформлении банковского договора, в результате чего лицу, взявшему потребительский  кредит, приходится выплачивать значительно  большую сумму чем ожидалось, что подрывает доверие к конкретному банку и системе потребительского кредитования в целом.

Однако  не только граждане замедляют рост сегмента потребительского кредитования, во многом это зависит и от самих  банков, многие из которых для увеличения объема потребительских кредитов снижают  требования при выдаче кредита, что  ведет к росту так называемых "безнадежных кредитов", которые по мнению аналитиков являются реальной угрозой для банков. Потенциальный кризис потребительского кредитования может принести ряду банков большие финансовые проблемы и замедлить рост всего сегмента. Поскольку в России нет эффективной системы взыскания долгов (независимые коллекторские агентства слишком малы и не проходили испытание кризисом), рост объема невозвратных кредитов может стать общей проблемой банковской системы.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться  на объемах ипотечного кредитования в России. Многие банки свернули свои ипотечные программы, начался  процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону увеличения.

Все это напрямую влияет на доступность  ипотеки, и как следствие, на возможность  людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень  доходов граждан, как потенциальных  заемщиков, так и уже переехавших  в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В  сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической ситуации.

Экономический кризис и его возможные последствия  для банковского сектора России, особенно в сфере ипотечного кредитования, – это одна из самых обсуждаемых  на сегодня тем в российской прессе.