Основные проблемы в области ипотечного кредитования»

В период кризиса большее внимание уделяется качеству, то есть надежности заемщика.

Еще одним последствием кризиса для  простых заемщиком, безусловно, является рост процентных ставок по кредитам. Вызвано  это общими рыночными тенденциями  – повышением стоимости денег  для самих кредитных организаций. Рост процентной ставки отражает не только увеличение рисков на рынке кредитования, но и ускорение инфляции.

Первостепенные  и очевидные для всех последствия  экономического кризиса (рост инфляции и процентных ставок в банках) уже  проявили себя в реальности ипотечного кредитования.

Анализ  состояния вопроса показывает, что  из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны  заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

Российские  банки впервые за долгое время  снизили долю ипотеки в розничном  кредитном портфеле. Такой вывод  следует из официальной статистики Банка России по итогам первого полугодия. Снижение доли ипотеки является следствием ужесточения ипотечных программ крупными игроками банковского рынка  и отказа целого ряда банков от выдачи ипотечных кредитов.

Согласно  официальной статистике Банка России о кредитовании физических лиц по состоянию на 1 июля 2008 года, общий  объем предоставленных физическим лицам кредитов в рублях и иностранной  валюте составил 2,2 трлн руб. Из них ипотечных кредитов банки выдали на 339 млрд руб., что составляет 15,1% от общего объема ссуд гражданам. По итогам первого квартала банки выдали ипотечных кредитов на сумму 157 млрд руб.- 16,3% от общего объема выданных кредитов (957 млрд руб.). Таким образом, при росте выдачи ипотеки в абсолютном выражении ее доля в общем портфеле кредитов физическим лицам снизилась. При этом сокращение доли ипотеки в розничном кредитном портфеле Банк России зафиксировал впервые с 2006 года. Ранее доля ипотеки лишь увеличивалась.

Статистика  Банка России подтверждает, что российские банки отреагировали на мировой  ипотечный кризис ужесточением условий  кредитования. Приостанавливать ипотеку  банки начали еще в третьем  и четвертом квартале прошлого года. Так, один из лидеров ипотечного рынка  Москоммерцбанк прекратил прием заявок с конца августа 2007 года. "Русский стандарт" в сентябре приостановил ипотеку до октября, а потом и вовсе от нее отказался. Юниаструмбанк с октября приостановил программы долларовой ипотеки и все программы на первичном рынке.

В результате динамика роста доли ипотеки  стала замедляться, однако негативной стала только сейчас.

Кроме того, именно в текущем году многие банки повысили ставки по ипотечным  кредитам и ужесточили требования к  заемщикам. Например, Русский ипотечный  банк дважды с начала года повышал  ставки в среднем на 1,5-2%, ВТБ 24 в  апреле повысил стоимость кредитов на 0,7%, Промсвязьбанк – на 3%, Номос-банк -- на 1-1,5%. Продолжающийся кризис на мировых рынках привел к дефициту ликвидности у тех банков, у которых в прошлом году она была. Ситуацию с ипотечным кредитованием усугубили также действия Банка России и обстановка на смежных рынках, отмечают эксперты. Коммерческие банки реагируют на повышение ставки рефинансирования ЦБ, добиваясь баланса стоимости привлекаемых и кредитных средств.

В начале марта 2009 года в первом чтении Госдума приняла законопроект, устанавливающий  особенности ипотечного кредитования покупки нежилых помещений. Причины  принятия закона понятны. В условиях финансового кризиса надо помочь субъектам малого и среднего бизнеса, установив ясную и логичную процедуру  выдачи кредитов, чтобы у банков были не меньшие побуждения привлекать клиентов в этой сфере.

Напомним, сейчас недвижимое имущество может  быть передано в залог только в  том случае, если у заинтересованного  лица уже зарегистрировано право  собственности на него. По мнению авторов  законопроекта, отсутствие возможности  одновременной регистрации права  собственности и обременения  в виде залога не гарантирует законных интересов кредитных организаций. А ведь в отношении ипотеки  на приобретение жилых помещений  такой порядок предусмотрен. Депутаты хотят исправить этот недостаток и распространить правила о нахождении объектов недвижимости в залоге с  момента государственной регистрации  права собственности и на нежилые  помещения.

Законопроект  направлен на устранение сложившейся  сложной процедуры привлечения  чужих денежных средств на покупку  или строительство недвижимости для предпринимательских целей  и наложения обременений на такую недвижимость. Одновременная регистрация права собственности и залогового обременения, как она существует сегодня для ипотеки на жилые дома и квартиры, – очень важный момент для разрешения споров между контрагентами и для привлечения заемных средств.

Банковское  сообщество и предприниматели встретили  принятие законопроекта с воодушевлением, отмечая, что норма о том, что  залоговое обременение должно возникать  одновременно с получением права  собственности, напрашивалась давно. Сегодня несовершенство коммерческой ипотеки как инструмента кредитования приводит к тому, что банки неохотно работают с организациями (особенно малыми и средними), рассматривающими ипотеку как способ привлечения  денег для покупки офисов или  промышленных объектов, поэтому многие предприниматели отказываются от этой идеи с самого начала.

Таким образом, можно сказать, что перспективы  развития ипотечного кредитования в  России довольно неоднозначны, с одной  стороны он является наиболее удобной  формой кредитования населения для  приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые  замедляют рост сегмента и даже могут  вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Заключение

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с  целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество  не передается в руки кредитора, а  остается у должника.

Экономическую сущность ипотеки выражают следующие  функции, которые она выполняет  в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; стимулирование оборота и перераспределение  жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных  рынках.

Основными субъектами ипотеки являются заемщик  и кредитор. Заемщиком могут выступать  физические лица, заключившие соответствующий  договор с кредитной или некредитной организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.

Основными причинами, сдерживающими  развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового обеспечения  ипотеки, связанная с медленной  реализацией Федеральных законов  "Об ипотеке" и "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним";

- неразвитость судебной практики  оперативного решения вопросов  об отчуждении имущества, являющегося  объектом залога, и урегулирования  финансовых интересов заемщика  и кредиторов по первой и  младшим закладным при продаже  заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической  и финансовой ситуации в России;

- неготовность и экономическая  незаинтересованность российских  банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться  на объемах ипотечного кредитования в России. Многие банки свернули свои ипотечные программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону увеличения.

Все это напрямую влияет на доступность  ипотеки, и как следствие, на возможность  людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень  доходов граждан, как потенциальных  заемщиков, так и уже переехавших  в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В  сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической  ситуации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  литературы

1. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. – N 26.- Ст. 883; 1988, N 47, Ст. 1493; Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – N 5. -Ст. 346.

2. Закон Российской Федерации "О залоге" N 2872-1 от 29 мая 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239.

3. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" // Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.

4. Чиняева Е.В. Потребительский бум грозит обернуться кредитным кризисом // Приложение к газете Коммерсантъ" № 104(3188) от 09.06.2005

5. Что дадут коммерческой ипотеке поправки к закону

6. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. – Новосибирск: МАН, 2000. -С. 101-102.

7. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов "Строительство". – 2006. -№ 7 (487). – С.88-93.