Основы долгосрочного кредитования

- участием банка в предоставлении (размещении) денежных средств клиенту банка на синдицированной J (консорциальной) основе;

- другими способами, предусмотренными действующим законодательством.

Вопросы, связанные со структурой источников кредитования можно рассматривать на двух уровнях:

• макроэкономическом;

• микроэкономическом.

Макроэкономический подход предполагает объяснение основных закономерностей формирования источников кредитных средств. Денежные средства, используемые в качестве кредита формируются в конечном итоге из трех главных источников:

• сбережения физических и юридических лиц - как напрямую, так и через банки и страховые компании;
• положительное сальдо торгового баланса (чистый экспорт);
• иностранный капитал.

На микроэкономическом уровне рассматриваются источники кредитования для предприятия и возможности формирования их оптимальной структуры. Привлекаемые предприятием в процесс кредитов средства можно классифицировать по ограничению на время пользования и источникам получения:

а) на собственные (неограниченный период использования средств) и заемные (период времени ограничен и заранее определен);

б) на внутренние (нераспределенная прибыль, амортизационный фонд, продажа собственности, средства, полученные от ускоренного взимания долгов);

в) внешние (средства, получаемые от других хозяйствующих субъектов, за которые предприятие должно платить).

 

2. Источники  долгосрочного кредитования

 

2.2.1 Проектное  кредитование.

В качестве долгосрочного  кредитования одним из его источников является проектное кредитование.

Проектное кредитование является относительно новой формой заимствования средств, имеющей  хорошие перспективы развития в России. В проектного кредитования, иногда называемого также " проектное финансирование", заложена идея финансирования инвестиционных проектов за счет доходов, которые принесет создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем. За счет этих доходов обеспечиваются организуемое банками финансирование и возвратность инвестиций. Данное направление банковской деятельности считается в мировой практике особенно актуальным для тех стран и регионов, которые нуждаются в расширении и модернизации производственных мощностей капиталоемких отраслей промышленности, таких, как топливно-энергетический комплекс, отрасли добывающей и перерабатывающей промышленности.

При проектном кредитовании (ПК) основным обеспечением предоставляемых банками кредитов является сам инвестиционный проект, то есть те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем.

В отличие от обычного кредитования, проектное подразумевает более  длительные сроки предоставления средств, оценку самого проекта, с точки зрения банка, оценку рисков, которые сопровождают кредит, и рисков, связанных с реализацией проекта для заемщика.

2. Синдицированное  кредитование

Вторым источником долгосрочного  кредитования является синдицированное  кредитование.

Синдицированное кредитование является одним из наиболее важных и гибких инструментов на международном финансовом рынке. В связи с экономическим ростом в России и странах СНГ, быстрым темпом развития и расширения рынка, спрос на данный вид кредитования растет большими темпами. Синдицированные кредиты как источник финансирования обладают рядом преимуществ в сравнении с другими инструментами, они позволяют банкам аккумулировать ресурсы для финансирования крупных заемщиков, а также подобные кредиты относятся к разряду относительно дешевых денег. Данные преимущества являются важными факторами для банков России и СНГ, которые достаточно малы по международным меркам, а также в сопоставлении с лидирующими отечественными компаниями. Еще одним важным фактором является то, что синдицированные кредиты позволяют банкам избежать высокой концентрации рисков, распределяя их между участниками синдиката. В целом для банковского сектора развитие синдицированного способствует повышению его устойчивости.

1. Ипотечное  кредитование

В качестве источника долгосрочного кредитования физических лиц можно выделить потребительское и ипотечное кредитования.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный  на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или  юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Предметом ипотеки может быть жилой дом, квартира.

Долгосрочный ипотечный  жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех лет. На сегодняшний день в  России ипотечные жилищные кредиты  выдаются на 5, 10 и даже на 20 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Важным преимуществом ипотечного кредита для заемщика является то, что, приобретая жилье в кредит, он получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Сумма кредита составляет 60-70 процентов  рыночной стоимости J покупаемого жилья, являющегося J при этом предметом залога заемщик обязан J внести первоначальный взнос J на оплату части J жилья, как правило, J в сумме 30-40 процентов J его стоимости за Jсчет собственных средств. J

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае J неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, J чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся Jпосле погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, J возвращается бывшему заемщику.

Приобретенное за счет кредита жилье должно J использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только J при согласии кредитора, что специально оговаривается J в кредитном договоре.

КредитJ и проценты по Jнему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, Jрассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный Jплатеж включает полный J платеж по процентам, Jначисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все J ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четкоJпланировать свой семейный J бюджет), так и для кредитора.

Важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, J которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой J недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный J договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

В последнее  время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях - Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте - частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).

По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты, нуждающихся в надежных инструментах накопления. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.

Прежде всего  следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ)- табл. 1.

 

Таблица 1. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

основные модели рефинансирования	универсальные банки	контрактные жилищные сбережения	ипотечные банки	вторичный рынок ипотечных  кредитов
основной способ привлечения финансирования	депозиты и счета различной срочности	долгосрочные депозиты	ипотечные ценные бумаги - ипотечные облигации (ИО), обеспеченные активами ИБ	ипотечные ценные бумаги - MBS и и их модификации на основе секьюритизации ипотечных активов, передаваемых специально создаваемым организациям - трастам, SPV
источники привлечения ресурсов	средства населения и юридических лиц, межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке	средства населения на целевых долгосрочных депозитах	институциональные и частные инвесторы - владельцы ипотечных облигаций	институциональные и  частные инвесторы - владельцы ИЦБ
основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов	риск ликвидности, несогласованности, ипотечных активов и пассивов по срокам	риск недостатка средств новых вкладчиков, пирамидальность финансовых схем, зависимость от бюджета	риск досрочного погашения  процентных ставок, банкротства эмитента	рыночный риск эмитента, риск инвестора, принимающего кредитные и остальные риски, связанные с ипотечным пулом

 

К сожалению, о массовости кредитных  и накопительных услуг в России пока говорить не приходится. Из всего  числа квартир, предоставленных  на сегодняшний день населению по ипотечным схемам, значительная доля приходится на так называемую социальную ипотеку, работающую на заемщиков определенной социальной категории. При бюджетной поддержке эти кредиты выдаются на 5-20 лет под 5-10% годовых в рублях и дешевле. Однако доступ к ним в основном имеют лишь очередники, проживающие в стесненных условиях, или льготники различных категорий.

В целом, говоря об ипотеке  в российских регионах, можно отметить, что поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени J в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные J на использовании бюджетных J ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования J преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярными схемами, действующими J в регионах, являются:

- аренда жилья с последующим выкупом;

        - создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

       - дотирование местными властями ипотечных агентств,Jтем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования J кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья J для потенциальных заёмщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт J жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, в России действуют  различные накопительные механизмы  покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов. Главное отличие накопительной системы от кредитной - это отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.

2.2.4Потребительское кредитование

Потребительское кредитование в нашей  стране получило наибольшее развитие в последние пять лет. Рынок начал создаваться после кризиса, в 1999 г., и выглядел тогда довольно скромно. В 1999-2000 гг. на нём реально присутствовали всего два банка. До конца 2000 г. было выделено примерно 10 тыс. ссуд на общую сумму 10 млн. долл. В 2001-2002 гг. произошёл качественный прорыв с точки зрения рыночного представительства.

Принимая во внимание всевозрастающую  роль потребительского кредита в  увеличении спроса, а значит и в развитии экономики страны в целом, а также, учитывая особую социальную значимость этого финансового инструмента, видится необходимым принятие комплексных мер по активизации потребительского кредитования в современной России.

Кредитование потребителей появилось  в России в 2000 году стараниями банка  «Русский стандарт». Сегодня уже десятки банков предоставляют гражданам возможность пожить взаймы. Но, конечно же, до уровня развития потребительского кредитования, к примеру, в США нашей стране еще очень далеко. Так, по данным банковских специалистов, количество выданных жителям Соединенных Штатов денежных средств составляет 74% ВВП, в то время как в России этот показатель составляет, по разным оценкам, 0,2-2,4% ВВП. Чтобы еще сильнее почувствовать разницу, можно сравнить реальные показатели ВВП: около 24 триллионов долларов - в США и около 0,5 триллиона долларов - в России.