Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

 2 Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом  в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие  правила обеспечения кредитов залогом  недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности  и других вещных правах на жилые  помещения; основания обращения  взыскания на заложенное жилое помещение  и др.

Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих  заемщика выполнить обязательства  по кредитному договору.

Под залогом в гражданском  праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества  приоритетно перед другими кредиторами.

Если иное не предусмотрено  договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя  на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским  кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Федеральным  законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства  признается находящимся в залоге.

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в  залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может  заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом.

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество  в залог. Им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель  вправе пользоваться переданным ему  предметом залога, если это предусмотрено  договором. На него по договору может  быть возложена обязанность извлекать  из предмета залога доходы в целях  погашения основного обязательства  или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в  обороте.

Ипотекой признается залог  предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им.

Залогодателем предприятия  могут быть только собственники этого  предприятия или носители права  хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного  им органа). По требованию залогодержателя  предприятие-залогодатель обязано  представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия  залогодержатель вправе принять  меры для оздоровления финансового  положения предприятия-должника при  неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой.

Договор ипотеки может  содержать ограничения права  залогодателя распоряжаться произведенной  продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания  на находящееся в ипотеке предприятие  оно продается с аукциона как  единый имущественный комплекс.

Федеральный закон РФ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита.

В связи с долгосрочностью  ипотечного кредитования, предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц.

Изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое  обращено взыскание кредитором, допускается  его продажа не только с публичных  торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным  актом, непосредственно связанным  с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

1) вводится единая система  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация  является единственным доказательством  осуществления зарегистрированного  права;

3) государственной регистрации  подлежат:

- право собственности  на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на  недвижимое имущество (арест,  ипотека, доверительное управление);

4) создается единый банк  информации в пределах регистрационного  округа;

5) государственная регистрация  прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных  правах на объекты недвижимого  имущества предоставляется по  любому письменному запросу физического  или юридического лица);

6) государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует  отнести Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах», принятый Государственной Думой 14 октября 2003 года.

Закон предусматривает два вида ценных бумаг - облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Под ипотечным покрытием понимаются денежные права-требования, которые  возникли из договоров займа или  из договоров кредита, возврат средств  по которым, в свою очередь, обеспечен  ипотекой, то есть недвижимостью. Иными  словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права-требования, возврат средств по которым, в  свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

В Госдуму на рассмотрение были внесены  поправки в Федеральный закон  РФ «О дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей». Этот законопроект предусматривает  предоставление женщинам, родившим (усыновившим) второго и последующего ребенка, после 1 января 2007 г. материнского семейного  капитала в размере 250 тыс. руб. Данные средства могут быть направлены матерью  на дополнительное образование ребенка, приобретение жилья (в том числе  и по ипотеке) или на формирование накопительной части своей пенсии. Материнский капитал будет предоставляться  только один раз на любого из детей, родившихся после первого ребенка.

В законопроекте устанавливается, что размер материнского капитала, который составляет 250 тыс. руб., будет  ежегодно пересматриваться с учетом темпов роста инфляции и устанавливается  федеральным законом о федеральном  бюджете на соответствующий год.

В случае если мать решает потратить  деньги на жилье, они могут быть направлены, в том числе, на погашение ипотечного кредита, полученного еще до рождения ребенка. При этом закон вводит обязательство  зарегистрировать квартиру или дом  в общую совместную собственность  семьи, включая всех детей.

В случае принятия закон вступает в силу с 1 января 2007г. и действует  до 31 декабря 2016г.

 

2.2 Механизм ипотечного кредитования

 

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее время в  России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное  покрытие и эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и  предложений на рынке жилья.

Основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы  кредитования является то, что проживающие  в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны  освободить квартиру после обращения  на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

а) квартира была заложена в обеспечение  возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания

2 Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.  

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

1 Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.