Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных  кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных  кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной  ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару  США, когда формально все условия  кредита определяются на основе кредита  в валюте США с фиксированной  процентной ставкой, однако заемщик  производит регулярные платежи в  рублях по текущему обменному курсу. В Москве коммерческие банки в  основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки  стараются сбалансировать изменение  стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей  рыночных кредитных ставок банки  пытаются заменить понятными для  населения показателями. Однако это  не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как  изменения обменного курса доллара  США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной  заработной платы не совпадают с  изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом  кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения  рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает  при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении  сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса  банка. Это связано с тем, что  ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени  за счет привлечения краткосрочных  кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения  ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью  покрыть срочные обязательства  по пассивным операциям, поскольку  отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности  требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный  расчет потоков наличности, для определения  возможной потребности банка  в наличных средствах. Во-вторых, требуется  разработка стратегии мобилизации  наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность, если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов).

В отношении России, помимо высоких  требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном  кредитовании является создание специализированного  ипотечного агентства, ведающего вопросами  обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое  может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

Рыночный риск. Этот вид риска  может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это  сказывается негативным образом, так  как, приобретая в кредит дорогую  квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата  за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен  на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты  предоставляются в долларовом исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве  своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных  резких колебаний валютного курса  достаточно сложно. С этой задачей  при необходимости лучше могут  справиться специальные брокерские фирмы.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски, т. е. риски, имеющие  отношение к объекту залога. К  ним относятся риск повреждения  имущества и риск утраты титула собственности  на объект залога.

Суть первого риска состоит  в том, что если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности  наступает тогда, когда уже после  совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при  которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.