Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России, сами формируют ипотечное  покрытие и эмитируют ипотечные  ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.

В настоящее время в  российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи  с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует  жильё через риэлтерскую фирму  по цене, сложившейся на рынке (с  учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или  иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в  обеспечение возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем  члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже  – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является наиболее реалистичной. У неё существует несколько  этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор  между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи  жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме  является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

Схема ипотечного кредитования банком.

Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной  программе занимается поиском ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг  и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном  рынке ценных бумаг, где формируются  инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.

Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую  лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе  он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям  жилья, с одной стороны, и продает  закладные покупателей финансовому  инвестору - с другой.[8,ст.23]

Покупатель - главный субъект рынка  ипотечного кредитования. Он потребитель  товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и, поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.

Продавец - это владелец жилья. В  этой роли может выступать строительная или риэлтерская компания, которая  специализируется на торговле недвижимостью  на рынке.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и  органами банковского надзора. И  только при согласовании интересов  всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Второстепенными субъектами классической ипотечной схемы являются:

- Риэлтерская компания;

- Оценочная компания;

- Страховая компания;

- Государственный регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные службы;

- Органы опеки и попечительства.

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для  предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для  определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции  по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления  следующих видов страхования:

- страхование риска повреждения  и уничтожения объекта 

- страхование риска утраты права  собственности на предмет ипотеки 

- страхование риска потери жизни  и трудоспособности заемщика 

Расходы по ежегодному страхованию  несет заемщик.

Государственный регистратор - орган  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности  на недвижимость и договор купли-продажи  требуют нотариального заверения.[9,ст.13]

Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.

Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного  кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного  кредитования (американская модель).

1.3 Основная деятельность  ипотечных банков

 

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех  случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства  жилых домов под аренду погашение  ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это  касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи  закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению  к держателям. Выпускаемые закладные  листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками  ссудами.

В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые  банком ценные бумаги, ипотечные банки  обязаны при выборе залоговых  объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды  могут выдаваться лишь под земельные  участки, приносящие каждому владельцу  стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости  земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости  в каждом ипотечном банке имеются  соответствующие инструкции, которые  разрабатываются правлением банка  и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита  банк добывает путем продажи закладных  листов. Таким образом, условия, на которых  банк может предоставить кредит, зависят  от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

 

Чистая выручка = курс продажи —  бонификация.

 

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним  твердые проценты на все время  действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов  держателям ценных бумаг, но и текущие  расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам  на этот срок устанавливать твердый  процент выплаты кредита. Этим и  отличаются кредиты, предоставляемые  за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные  листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как  правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита  вызывает непонимание со стороны  кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент  за предоставление необходим, поскольку  банк, предлагая кредит, обязан подготовить  условия его предоставления, и  не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Ипотечные облигации

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами  банка перед их держателями с  выплатой твердых процентов, обеспеченными  привилегированными ипотеками и  ипотечными долгами. Закладные листы  являются долгосрочными долговыми  обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный  срок.