Разработка методики расчета степени привлекательности объектов недвижимости для целей банковского залога

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Многие специалисты  на сегодняшний день сходятся во мнении, что залог как обеспечение  долговых обязательств, –  иногда единственный и зачастую самый оптимальный  вариант.

Следует отметить, что  залог как способ обеспечения исполнения обязательств, всегда признавался одним из самых эффективных правовых средств, позволяющих увеличивать привлекательность, в первую очередь, кредитования [19, с.84]. Именно поэтому в условиях плановой экономики, для которой вопросы предоставления кредитов не являлись первостепенными и зачастую обеспечивались средствами публичного права, залог не мог иметь широкого распространения и фактически существовал лишь в самых примитивных формах (например, залог в ломбардах). Радикальные изменения, произошедшие в российской экономике за последние два десятилетия, вновь сделали востребованным данный способ обеспечения исполнения обязательств.

Актуальность выбранной  темы заключается в том, что работа с залогом является одним из основных аспектов в современной практике банковского кредитования. Правильно поставленная, она существенно облегчает задачу управления кредитными рисками. Это особенно актуально в посткризисный период, когда снижена платежеспособность большинства заемщиков и велики банковские риски. В качестве залога может выступать достаточно широкий круг активов и материальных ценностей. Если накануне кризиса в качестве залога банки достаточно легко рассматривали даже товар в обороте, то сейчас, когда риск остаться с огромной партией товара на арендованной территории довольно велик, банки становятся более осторожными. В числе наиболее приоритетных предметов залога коммерческие банки  называют объекты недвижимости.

Итогом работы специалиста  банка с потенциальным объектом залога является расчет залоговой стоимости объекта оценки для обеспечения кредита залогом. Предполагается, что в случае невозврата кредита банку придется реализовывать заложенное имущество в кратчайшие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей предмета залога.

Целью данной выпускной квалификационной работы является разработка методики расчета степени привлекательности объектов недвижимости для целей банковского залога. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучение теоретических вопросов, связанных с залогом;
2. детальное рассмотрение сущности оценочной деятельности и ее принципов;
3. рассмотрение основных концептуальных подходов к рыночной оценке имущества;
4. расчет рыночной и залоговой стоимостей выбранных объектов оценки;
5. усовершенствование методики количественного анализа залоговой привлекательности имущества;
6. анализ финансового состояния банка, являющегося объектом исследования.

Объект исследования - Открытое акционерное общество «Сбербанк России».

Для написания работы были использованы:

1. нормативно ¾ правовые акты Российской Федерации, регулирующие правовое положение и подходы к оценке заложенного имущества;
2. учебники и учебные пособия;
3. статьи из  экономической периодики;
4. ресурсы сети Интернет.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Общее понятие о залоге

Современное гражданское  законодательство РФ предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательств, среди которых выделяют и залог.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях, прямо указанных в законе, требования кредиторов – залогодержателей подлежат удовлетворению только после удовлетворения требований некоторых других категорий кредиторов [1].

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения (проценты, неустойка, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию).

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

При ипотеке предприятия  или иного имущественного комплекса  в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права  требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором [2]. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя. При залоге товаров в обороте допускается изменение состава и натуральной формы предмета залога (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и тому подобного) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Таким образом, в зависимости  от вида обеспечивающего имущества выделяют: залог недвижимого имущества (ипотека), залог движимого имущества, залог отчуждаемых имущественных прав [4].

Действующее гражданское  законодательство содержит понятие  «последующий залог».  Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества.

Статья 348 ГК содержит основания  обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залог имущества клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества. Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита – погашении ссуды – и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом. В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента или его имущественных прав, называют ломбардными [17, c. 322].

Имущество для отнесения  его к объекту залога должно отвечать двум критериям:

1. приемлемости;
2. достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности  – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально–вещественного содержания сводятся к следующему:

• предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении;
• предметы залога должны иметь денежную оценку;
• предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованием к  количественной определенности предметов  залога является превышение стоимости  заложенного имущества по сравнению  с основным обязательством, которое  имеет залогодатель по отношению  к залогодержателю, т.е. стоимость  заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции [18, c. 50].

Залог товаров в обороте  применяется в настоящее время  в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь  у себя запас ценностей для  выставления их на продажу. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов, период его переработки, средний выход переработанной продукции, место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Кроме залога товарно–материальных ценностей в зарубежной и отечественной  практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг. Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью.

Некоторые особенности  в использовании залога имеются  при выдаче ипотечных ссуд, которые  получили широкое развитие в мировой  банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как  ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры. Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам. При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав.

В соответствии с п. 1.1 Положения ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. 254 – П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам,  ссудной и приравненной к ней задолженности» кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с порядком, установленным данным Положением. Резерв формируется кредитной организацией при обесценении ссуды (ссуд), то есть при потере ссудой стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде перед кредитной организацией либо существования реальной угрозы такого неисполнения (ненадлежащего исполнения). Отнесение ссуды в ту или иную категорию качества зависит от финансового положения заемщика и качества обслуживания долга. Всего выделяют пять категорий качества ссуд. По ссудам, отнесенным ко II  –  V категориям качества, резерв формируется с учетом обеспечения I и II категории качества, перечень которого определен в п.п. 6.2  –  6.3 Положения 254–П. К обеспечению I категории качества может быть отнесен залог, если в качестве предмета залога выступают [5]:

• котируемые ценные бумаги государств (юридических лиц), имеющих инвестиционный рейтинг не ниже «ВВВ» по классификации рейтингового агентства S&P (Standard & Poor's) или рейтинг не ниже аналогичного по классификациям «Fitch Ratings», «Moody's», а также ценные бумаги центральных банков этих государств;
• облигации Банка России;
• ценные бумаги, эмитированные Министерством финансов Российской Федерации, векселя Министерства финансов Российской Федерации;
• собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, срок предъявления которых к платежу превышает срок погашения обязательств заемщика по ссуде, и (или) собственные долговые ценные бумаги кредитной организации, независимо от срока предъявления их к платежу, если указанные ценные бумаги находятся в закладе в кредитной организации;
• гарантия Российской Федерации, банковская гарантия Банка России, поручительства (гарантии) правительств и банковские гарантии центральных банков стран, имеющих страновые оценки «0», «1»;
• и т.д.