Региональное ипотечное кредитование реальность и перспективы

 

СОДЕРЖАНИЕ 

 

 

Введение…………………………………………………….…….……………….…3

1 Программы долгосрочного ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии регионов……………………….………………………...4

2 Высокие кредитные риски и ставки, снижающие доступность жилищных кредитов……………………………………………………….……………...……..16

Заключение …………………………………………………………………...…….26

Список использованных источников и литературы………….………………......28

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время  приобретение собственного жилья –  первоочередная потребность для  каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство  Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2008-2012 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной работы является изучение ипотечного кредитования, его роль в российской экономике.

 

 

1 ПРОГРАММЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ РАЗВИТИИ РЕГИОНОВ

 

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения¹.

Определяя основные направления и  подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

– долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

– кредитование жилищного строительства;

– государственная бюджетная поддержка  приобретения жилья населением (система  целевых адресных субсидий)².

В 2010 году в России было выдано 290 тысяч  ипотечных кредитов общим объемом  около 370 миллиардов рублей. Это в 2,4 раза больше, чем в 2009-м, но почти вполовину меньше, чем в рекордном для сектора 2008-м. Тогда сумма ипотечных кредитов составила почти 656 миллиардов (рис. 1)³.

Рисунок1 - Динамика выдачи ипотечных кредитов в России в 2008-2010 годах

В настоящее время  ипотечное кредитование является наиболее востребованным и динамично развивающимся  направлением розничного бизнеса российских банков.

На данный момент ипотечные  ссуды входят в продуктовый ряд  практически всех крупных иностранных  банков, развивающих в России розничное  направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений  розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству  национальных и региональных банковских сетей. В условиях обостряющейся  конкуренции перед банками встает острейшая задача увеличения точек присутствия банка на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах», появляются все новые отделения и дополнительные офисы. Регионы представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно  констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой за клиентов.

Власти регионов, заинтересованные в увеличении строительства жилья, также стараются создать условия для развития ипотеки, и некоторые из них выглядят почти революционно. Например, в феврале 2011 года администрация Ростовской области заявила о планах увеличить спрос населения на ипотеку за счет снижения кредитной ставки до 8-9 процентов. Добиваться этого предполагается вместе с руководством филиала одного из крупнейших российских банков. Кредитное учреждение уменьшает свою ставку до 12 процентов, а ее дальнейшее сокращение обеспечивают с помощью бюджетных средств: регион выделит 200 миллионов рублей, еще 100 миллионов - областной центр¹.

В Смоленской области  к этим планам отнеслись с интересом, но следовать тем же путем отказались.

 Работа по повышению  доступности ипотеки не должна  превращаться в господдержку банков, хотя ее доступность для населения необходимо повышать. Что толку в таких кредитах, которые способны получить лишь 12 процентов жителей страны? Ипотека будет иметь смысл только тогда, когда участвовать в ней сможет половина населения. В Смоленской области будет разработана программа, позволяющая бюджетникам принять участие в ипотеке. Но при этом хотелось бы чувствовать и встречное движение - со стороны банковских учреждений.

____________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

 

 

Программа ипотечного жилищного кредитования действовала на Смоленщине с 2004 по 2010 год. Пока в ее рамках предполагалось погашать процентную ставку по ипотечному кредиту, она не работала вовсе. И, скорее, не из-за неработоспособности механизма, а потому, что о ней никто не знал. Летом 2006-го в программу были внесены изменения, позволяющие участнику (бюджетнику со стажем работы не менее двух лет) сразу после заключения договора с банком получить из областного бюджета 100 тысяч рублей на безвозвратной основе - для внесения первоначального взноса за квартиру или погашения процентной ставки.

В 2008-м - перед самым началом экономического кризиса - власти региона снова усовершенствовали документ: в последующие два года размер социальной выплаты мог достигать 30 процентов кредита и составлять уже до 300 тысяч рублей. Помощь предоставляли при условии, что после приобретения жилья с помощью ипотеки размер общей площади помещений, имеющихся у семьи на праве собственности и по договору социального найма, не будет превышать 33 квадратных метров на человека. В 2009-м на выплаты участникам ипотеки из регионального бюджета было выделено около 13 миллионов рублей, а в 2010-м речь поначалу шла о 18 миллионах, но затем объем финансирования программы увеличили до 23. В прошлом году ее участниками стали 116 работников государственных и муниципальных учреждений и сотрудников милиции общественной безопасности¹.

Примерно в том же направлении, пусть и с помощью несколько  иного механизма, следуют в Тульской области. В 2009-2010 годах жилищные условия с использованием ипотеки при поддержке бюджета здесь смогли улучшить 197 семей работников бюджетных учреждений и государственных и муниципальных служащих, которые встали на учет до 1 марта 2005 года. В 2011-м из региональной казны на развитие этого сектора планируется выделить 70 миллионов рублей. При этом на субсидии гражданам направят 60

___________________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

 

 

миллионов, а десять пойдет на финансирование уставной деятельности областного Фонда развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. По расчетам, социальные субсидии на ипотеку смогут получить 100 семей.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно - почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона Российской Федерации.

Однако сегодня имеет  место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2009 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2010 году (по итогам первого полугодия) - 34%.

Самая большая сумма  объема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд. руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном Федеральном округе (табл. 1)¹.

Таблица 1- Статистика рынка ипотечного кредитования в 2010 году по Федеральным округам

Федеральный округ	Количество сделок с  жильем,шт.	Ипотека жилых помещений,шт.	Доля ипотеки в сделках  с жильем,%
Российская Федерация	2400697	290123	9
Центральный ФО	546333	48722	7
Северо-Западный ФО	240402	36151	6
Южный ФО	272207	22330	5
Приволжский ФО	594132	64240	9
Уральский ФО	289912	45237	12
Сибирский ФО	354941	54780	13
Дальневосточный ФО	102768	18663	6

 

_______________________________________________________________

³ В регионах ищут способы развития ипотечного жилищного кредитования Электронные ресурс] //Режим доступа: http://m.rg.ru/2011/03/22/reg-roscentr/stroika.html

 

Стратегия активного  географического расширения обусловлена  активным развитием и огромным потенциалом  региональных рынков недвижимости. Региональные рынки ипотечного кредитования характеризуются как высоко концентрированные, за исключением Москвы и Московской области. В связи с меньшим количеством игроков на региональных рынках, меньшей стоимостью недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы для развития ипотечного кредитования выглядит наиболее привлекательно.

Банки, предоставляющие ипотечные  кредиты в России, можно разделить  на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные  и частные¹.

 Два банка с государственным участием – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных и жилищных кредитов.

 Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

 Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТек Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Финансовый кризис внес свои коррективы в данный список. Из чисто специализированных ипотечных банков

____________________________________________________________

¹ГриненкоС.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 182 с.

 

перепрофилировались в  универсальные банки (РИБ). На сайте  ИпоТек Банка вообще отсутствует  слово «ипотека».

- Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банков оказался наиболее стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «ДельтаКредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

 - Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и до середины 2010 года выступал сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В июле 2010 года Восточный экспресс банк приобрел 100% долей Городского ипотечного банка у банка «Morgan Stanley». С конца 2010 года Городской ипотечный банк прекратил выдачу ипотечных кредитов и в настоящее время его деятельность ограничена обслуживанием выданных ипотечных кредитов.