Региональное ипотечное кредитование реальность и перспективы

 - ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов.

 - Русский ипотечный банк, помимо выдачи кредитов, с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

- Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.

- Флексинвест Банк – первоначально работал в Самаре под названием Волжский Универсальный банк. 21 апреля 2008 года инвестиционный фонд Aurora Russia Limited приобрел 100% акций ОАО «Волжский Универсальный Банк», после чего он стал позиционироваться как специализированный ипотечный банк, предоставляющий кредиты по собственным программам и по стандартам АИЖК. В настоящий момент действует только головной офис банка в Москве.

 Рефинансирующие организации:

 В 2005 году на  российском ипотечном рынке появились  структуры, конкурирующие с АИЖК  на рынке рефинансирования, и  предлагающие первичным кредиторам  выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска¹.

 До кризиса 2008:

 До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг.

В таблице 1 представлены основные ипотечные операторы, функционирующие на рынке².

В результате финансового кризиса 2008 – 2009 годов число участников российского рынка рефинансирования значительно уменьшилось. Фактически

_____________________________________________________________

³ Текущее состояние ипотечного рынка [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

² Текущее состояние ипотечного рынка [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

 

монополистом на этом рынке осталось государственное  АИЖК. Сегодня

единственным реальным конкурентом АИЖК выступает банк «ГПБ-Ипотека», учитывая большой региональный охват – свыше 40 операторов.

Таблица 1 - Основные ипотечные операторы, функционирующие на рынке

Наименование	Описание
АИЖК	государственная компания, рефинансирует кредиты, выданные по установленным стандартам аккредитованными организациями
Компания «АТТА Ипотека»	прекратила деятельность по рефинансированию и продвижению  своих продуктов на рынке и  занимается лишь обслуживанием своего ипотечного портфеля. Кризис разрушил сделку компании по секьюритизации ипотечного портфеля, которая находилась в стадии разработки
Банк «ГПБ-Ипотека» (до 2007 года - «Совфинтрейд»)	был перепрофилирован из универсального банка в специализированное ипотечное подразделение группы «Газпромбанк» в 2004 году. До 2008 года банк входил в число лидеров ипотечного рынка. При этом непосредственно выдачей ипотечных кредитов банк не занимался, рефинансируя кредиты своих региональных операторов. С конца 2008 года банк «ГПБ-Ипотека» приостановил выкуп ипотечных кредитов во всех регионах присутствия, за исключением разовых сделок. В начале марта 2010 года банк возобновил деятельность по рефинансированию.
Русская ипотечная акцептная  компания	деятельность приостановлена
Русско-Американская ипотечная компания	первая некредитная  организация с иностранным капиталом, специализировавшаяся на покупке ипотечных  портфелей. В 2007 году заключила сделку с АИЖК по покупке пула кредитов на сумму $161 млн. В настоящее время  компания прекратила свою деятельность
Банк «КИТ Финанс»	приостановил деятельность по рефинансированию и выдаче ипотечных  кредитов. По сообщениям в прессе, в  ближайшее время ипотечный бизнес будет передан ТрансКредитбанку в связи с тем, что основной акционер ТрансКредитБанка компания РЖД стала одним из двух основных акционеров «КИТ-Финанса»

 

В 2011 году наметились пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка – оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом  любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать  задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу – это уже другой вопрос¹.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

Потенциал развития ипотеки  в России огромен. К сожалению, у  большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – он ежегодно увеличивается в два-три раза.

Если сбросить со счетов сложные условия фондирования, в  которые мировой финансовый кризис поставил все банки без исключения, грандиозные возможности для развития ипотеки есть как в столице, так и в регионах. Причем вряд ли нужно проводить серьезное разделение между столицей и другими городами – предложение недвижимости и финансовые возможности россиян по-прежнему ниже спроса. И это справедливо как для Москвы, так, например, и для Краснодара.

То же самое можно  сказать и о работе банка по продвижению ипотеки в регионах. Успех зависит от тех же факторов, что и при развитии любого другого  направления банковского бизнеса. Важно, насколько в банке развито

________________________________________________________________

¹Ипотека 2011 - правила игры меняются [Электронные ресурс] //Режим доступа: http://www.credits.ru/articles/9566/

 

фондирование собственных  операций, на какие сроки он располагает денежными ресурсами, есть ли соответствующие технологии и персонал. Следует также понимать, что в регионы нужно выходить постепенно и аккуратно, необходимо создавать себе репутацию. В регионах также требуется строить отношения с бизнесом, с местной администрацией и вкладывать деньги в рекламу розничных банковских продуктов.

Все перечисленные факторы  не могут не влиять на ценовую политику банков при развитии региональной ипотеки. Зачастую процентные ставки по ипотеке, как и по другим видам кредитов, выше, чем в столицах. Сумма, которую банк готов предоставить региональному заемщику, меньше суммы, получаемой по аналогичным программам столичным жителем, что во многом объясняется более высокими ценами на жилье в столицах. К тому же там гораздо выше конкуренция среди банков. Следует признать (и это один из плюсов развития ипотеки в регионах), что на сегодняшний момент конкуренция между ипотечными игроками в регионах значительно слабее. Впрочем, это ни в коей мере не умаляет достоинств местных игроков.

Правда, однозначно судить о том, где  ипотека прибыльнее – в столице  или в регионах – невозможно. В Москве традиционно более быстрые  темпы застройки жилья и высокая  стоимость недвижимости, лучше также  и финансовые возможности заемщиков. Вместе с тем темпы строительства в регионах в последнее время растут, там наблюдается значительный отложенный спрос на жилье.

При продвижении ипотечных программ в регионах банки сталкиваются с  проблемами, которые в столице  могут быть уже не столь очевидными. Начнем хотя бы с того, что региональный рынок для банка, работавшего пока только в столицах, является достаточно новым. Банку труднее ориентироваться в регионе, а технологии, зарекомендовавшие себя в столице, не будут автоматически действовать на периферии. Кроме того, региональные заемщики намного консервативнее москвичей или петербуржцев. Возможно, этим и объясняется тот факт, что в регионах до сих пор значительную часть кредитов на жилье предоставляет СберБанк. Финансовой структуре, решившей развивать региональную ипотеку, придется конкурировать с крупнейшим банком России. Консерватизмом заемщика можно объяснить и тот факт, что за последние годы иностранные игроки на рынке увеличивали свою долю не путем органического роста, а за счет приобретения портфелей других игроков.

Важнейшими инструментами конкурентной борьбы в регионах являются агрессивная  маркетинговая политика, а также  стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достижения поставленных задач банкам необходимо:

1) расширять и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;

2) развивать сеть каналов  дистрибуции кредитных продуктов; 

3) непрерывно совершенствовать  системы управления рисками ипотечного  кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;

4) развивать маркетинговую  деятельность и повышать узнаваемость  бренда;

5) постоянно совершенствовать  эффективность функционирования и управления;

6) привлекать к работе  высокопрофессиональных специалистов  для успешной реализации стратегии.

 

 

 

 

 

 

2 ВЫСОКИЕ КРЕДИТНЫЕ РИСКИ И СТАВКИ, СНИЖАЮЩИЕ ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

 

В процессе анализа функционирования современной системы ипотечного жилищного кредитования в России были выявлены следующие основные проблемы¹:

 - ограниченное количество кредитных ресурсов, привлекаемых для предоставления ипотечных жилищных кредитов, и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;

 - требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.

Этот негативный фактор был обусловлен ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности².

Снижение объемов и  увеличение стоимости банковского  кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели  к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать

___________________________________________________________________

³ Основные проблемы жилищного кредитования в России[Электронный ресурс] //Режим доступа:  http://www.creditorus.ru/ipoteka/problems-russia.php

²Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса [Электронный ресурс] //Режим доступа:  http://asninfo.ru/content/view/10270/41