Финансирование инвестиционного проекта (на примере ООО «Марка плюс»)

5) удобное транспортное  сообщение с центром города.

Площадь здания составляет 2000 кв. м. Все площади планируется  сдавать в аренду под офисы  представительствам и филиалам коммерческих организаций. Здание относится к  категории форматных бизнес центров, ориентировано на мелкие и средние  организации. По объемам платных услуг на душу населения, оба города уже находятся на уровне российских миллионников. В связи с этим, и в Вологде, и в Череповце следует ожидать бум деловой недвижимости. Касательно предложения коммерческой недвижимости следует отметить, что в Вологде строится и работает довольно много малых бизнес центров площадью 300-500 кв.м., построенных в старой части города. Такие бизнес центры экономически малорентабельны и строятся компаниями для собственного использования. При этом, это единственный формат деловых зданий, разрешенный к строительству в старой части города. Как уже упоминалось ранее, строительство крупных форматных бизнес центров в центральной части города Вологда ограничено высотным регламентом и «нарезкой» земельных участков. В Вологде работают несколько неформатных бизнес центров площадью по 2-3 тысячи кв.м., переоборудованные из зданий проектных организаций. В последнее время в Вологде также построено несколько объектов, подходящих под категорию форматных бизнес центров (класса С), однако не один из них не располагается в Заречном микрорайоне. Таким образом, аналогичного здания в данном районе не существует, что в совокупности с наличием необходимости в офисных помещениях определяет целесообразность реализации инвестиционного объекта.

Ценовая политика разработана  таким образом, чтобы сдаваемые  площади были доступны среднему и  малому бизнесу. Стратегия ценообразования  будет отталкиваться от затрат на строительство. Кроме того, в дальнейшем она будет опираться на спрос  на услуги. Планируемая стоимость  арендной платы за 1 кв. м. составит 500 руб. без учета НДС. Средняя цена аренды по городу в бизнес центрах форматного класса составляет 650 руб. Она превышает планируемую на 30%, что в итоге положительно влияет на предъявляемый спрос на аренду помещений данного здания.

Окончание строительства  планировалось на февраль 2009 года. Строительство  было выполнено в сроки. Предприятие  выходит на планируемую мощность (сдача в аренду всех имеющихся  помещений) сразу после ввода  в эксплуатацию. Доход от аренды офисных помещений исходя из планируемой стоимости арендной платы составит в 2009 году – 12 млн. руб., в 2010 году – 14 млн. рублей., в 2011 – году 16 млн. рублей.

Для достижения максимальной мощности, т.е. сдачи в аренду всех имеющихся площадей, необходимо проводить  грамотную маркетинговую политику с целью привлечения клиентов. Руководство ООО «Марка плюс» не планировало проводить крупную рекламную кампанию, исходя из выгодного месторасположения объекта и отсутствия конкуренции. Основной упор делался на ценовую политику, наиболее приемлемую для потенциальных клиентов.

На первоначальном этапе  проводились небольшие по масштабу рекламные мероприятия, направленные на информирование потенциальных клиентов о сдаче в аренду помещений. Целевое направление рекламы при минимуме затрат достигалось по средствам проведения таких мероприятий, как размещения рекламных объявлений в холлах офисных и административных зданий, расположенных в этом районе, распространением красочных рекламных листовок в центральной и заречной части города, оформлением вывески на фасаде здания, в котором будут сдаваться в аренду помещения, объявления в газете.

2. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории изменения стоимости денег  во времени. Методические рекомендации по расчету экономической эффективности  капитальных вложений при использовании  простых методов предусматривали  систему показателей, отвечающую действующим  условиям хозяйствования. Применительно  к данному инвестиционному проекту  строительства здания, проводимого ООО «Марка плюс», можно рассчитать следующие показатели:

1) коэффициент общей экономической  эффективности капитальных вложений

Э = П/К

где П — годовая прибыль;

К — капитальные вложения;

Эффективность капитальных  вложений в строительство составила 0,32 руб. с 1 руб. вложений за год.

2) срок окупаемости

Т = К/П

Срок окупаемости составил 3,17 лет. Таким образом, исходя из расчетов, проект должен окупиться (т.е. прибыль  превысит затраты) чуть более чем  через 3 года.

Основным недостатком  этих показателей, рассчитанных на основе простых методов, является игнорирование  временной оценки затрат и доходов. Следовательно, при оценке эффективности  инвестиционных проектов нужно учитывать  инфляционные процессы. Оценка проектов усложненными методами базируется на том, что потоки доходов и расходов по проекту, отраженные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки надо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Для оценки реализуемого на предприятии инвестиционного проекта  с учетом временного фактора рассчитаны следующие показатели:

1.период (срок) окупаемости  проекта;

2.чистая текущая стоимость  доходов;

3.ставка доходности (коэффициент  рентабельности) проекта;

4.внутренняя ставка доходности  проекта;

5. модифицированная ставка  доходности;

6. ставка доходности финансового  менеджмента.

Оценка эффективности  инвестиционного проекта предполагает использование системы показателей, т.к. это позволяет в процессе расчета одного показателя устранить  недостатки другого.

Период окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое  для полного возмещения инвестиционных затрат.

T_ок = N₀+ (P / V)

N₀ – число лет, предшествующих году окупаемости;

P - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

V - приток наличности в течение года окупаемости.

За ставку дисконтирования  имеет смысл взять уровень  инфляции: во-первых, проект финансируется  полностью за счет заемных средств, во-вторых, уровень инфляции превышает  ставку по депозиту, тем самым достовернее  отражает снижение стоимости денег  во времени. При предположении, что  инфляция в среднем составит 14% за 2009 г. и пять последующих, дисконтированный денежный поток составит:

Таблица 3.1, тыс. руб.

Расчет дисконтированного  денежного потока

Поток	Период
	4кв.2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Дисконтированный  денежный	(35000)	0	8488	7447	6532	5730	5026	4408
Накопленный дисконт. денежный	(35000)	(35000)	(26512)	(19065)	(12533)	(6803)	(1777	2631

Дисконтированный денежный поток за каждый год рассчитывается по следующей формуле:

ДП_диск= ДП_i/(1+r)ⁿ,

где ДП_i - денежный поток;

r – ставка дисконтирования;

n – номер шага (года).

Период окупаемости будет  определен следующим образом:

T_ок =6,25 +1777 /4408= 6,75 года

Таким образом, реальный доход  от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении 6 лет  и трех кварталов от периода инвестирования средств. Период окупаемости проекта  информирует о временном периоде, необходимом для возврата вложенных  средств, но не учитывает динамику доходов  в последующий период.

Метод чистой стоимости доходов  основывается на сравнении затрат с  доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости.

ЧТСД = ПД - ПР,

где ПД — суммарные приведенные доходы;

ПР — приведенные затраты по проекту.

При учете потоков дохода до 2013 года включительно, а также  ставки дисконтирования 14%, ЧТСД составит:

ЧТСД=37631 - 35000 =2631 тыс. руб.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = ЧТСД / ПР * 100 %

Для данного инвестиционного  проекта ставка доходности составила 7,5%. Преимущества ставки доходности проекта  заключаются в том, что этот показатель является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Однако в условиях данного инвестиционного  проекта этот показатель отражает доходность лишь за период до конца 2014 г., тогда  как срок эксплуатации (а соответственно и период получения прибыли от сдачи в аренду помещений) нового здания составит гораздо больший  период. Таким образом, этот показатель при использовании для расчета  эффективности реализуемого инвестиционного  проекта строительства можно  считать условным.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДП обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью ВСДП основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Последовательность расчета  следующая:

1) исходя из предыдущих  расчетов при ставке дисконтирования  14% ЧТСД =2631 тыс. руб.

2) выбор новой ставки  дисконтирования; т.к. ЧТСД>0, то  и ставка должна быть больше 14%

3) определение суммы потока  доходов, дисконтированных по  ставке 18%. Они составит 34498 тыс. руб.  Тогда ЧТСД(2) =33846-35000=-1154 тыс. руб.

4) на основе рассчитанных  показателей составляется следующая  пропорция:

Далее решается уравнение, в  котором x=2,78%.

5) нахождение непосредственно  внутренней ставки доходности  проекта:

ВДСП=14+2,78=16,78%

Таким образом, инвестиционный проект строительства здания останется безубыточным даже при завышенной ставке дисконтирования 16,78 %.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Все используемые показатели (за исключением последнего – ВСДП) оказываются под субъективным влиянием аналитика. Основой для их расчета  служит ставка дисконтирования, которая  может быть завышенной, либо наоборот заниженной. Особенно неблагоприятна ситуация, когда ставка занижена. В  этом случае срок окупаемости проекта  может быть существенно отодвинут, либо может вообще никогда не наступить. Основываясь на данных обстоятельствах ставка дисконтирования была принята равной 14%, что связано, прежде всего, с нестабильностью российской экономики в период кризиса и непредсказуемости дальнейших изменений в области экономической, а в частности инфляционной, политики государства.

3. Кредитование как источник финансирования инвестиционного проекта, проводимого ООО «Марка плюс»

Реализуемый инвестиционный проект строительства здания полностью финансируется за счет заемных источников, а именно за счет срочного кредита в сумме 35 млн. руб. на срок 2 года. Все условия кредитования, в т.ч. срок погашения, процентная ставка и обеспечение определены в соответствующем кредитном договоре, а также договорах залога и поручительства.

Преимущества данного  метода финансирования заключаются  в том, что он позволяет полностью  и с наименьшими (по сравнению  с другими методами) усилиями получить необходимые средства. Кредитный  метод инвестирования предполагает наличие взаимосвязи между фактической  окупаемостью вложений и возвратом  кредита в сроки, определенные договором. Кредит позволяет сразу начать осуществление  инвестиционного проекта, так как, по существу, означает перенос оплаты основной суммы долга на определенный срок. Процент является фактически установленным, на этапе составления  бизнес-плана легко прогнозируется. Банки предлагают гибкие схемы заимствования  и погашения долга, а также  могут предоставлять дополнительные услуги.

Среди недостатков, прежде всего, можно отметить необходимость платы  за кредит (как заемный источник) в виде процента, причем данный процент  может оказаться достаточно высоким. Ставка процента может пересматриваться (если обратное не учтено в кредитном договоре) в связи с увеличением ставки рефинансирования ЦБ РФ. Для получения кредита также необходимо предоставить обеспечение в виде залога или поручительства как гарантии возврата ссуды. Что касается суммы кредита, то она может лимитироваться в зависимости от политики банка, кредитоспособности и платежеспособности заемщика. Для определения данных характеристик заемщика ему необходимо предоставить в банк определенный пакет документов, включающий бухгалтерскую отчетность за последние года, бизнес-план инвестиционного проекта и т.д.

ООО «Марка плюс» был предоставлен кредит в сумме 35 млн. руб. сроком на 2 года. Целевое назначение кредита  – осуществление инвестиционного  проекта строительства здания. За пользование кредитом предприятие  обязано уплачивать банку проценты по ставке 15% годовых. Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на ссудном счете на начало операционного дня. День зачисления денежных средств на счет Заемщика не учитывается при расчете суммы начисленных процентов. При полном гашении кредита проценты за пользование кредитом Заемщик обязан уплатить одновременно с возвратом кредита.

Схема гашения кредита  предоставлена в таблице ниже:

Таблица 3.2, тыс. руб.

Схема гашения кредита

Период погашения кредита	Остаток задолженности	Проценты уплаченные	Гашение основного долга
4 квартал 2007 года	35000	1323	0
1 квартал 2008 года	35000	1295	0
2 квартал 2008 года	35000	1308	0
3 квартал 2008 года	35000	1323	0
4 квартал 2008 года	35000	1323	0
1 квартал 2009 года	32300	1222	2700
2 квартал 2009 года	29300	1095	3000
3 квартал 2009 года	0	741	29300
Итого	х	9630	35000