Финансирование инвестиционных проетов

 

Общий объем средств, необходимых  для реализации проекта (кроме средств Банка): 61 460 816 сомов:

Производство строительно-монтажных  работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники  под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 15 месяцев.

Потенциальные инвесторы: Администрация областного муниципалитета, ЗАТО - долевое участие в реконструкции здания поликлиники под жилой дом с целью получения квартир для переселения северян и расселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах, физические лица.

Источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта:

Реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам;

Средства бюджета на расселение аварийных жилых домов;

Средства закрытых административно-территориальных  объединений (ЗАТО) на переселение жителей  севера.

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

1. Расходы заказчика-застройщика  на оформление прав на реализацию  проекта - собственные средства 802,2 т. р.

2. Проектно-изыскательские работы 3140 т. р.:

3. Наружные сети - проектирование собственные средства - 796 т. р.

4. Рыночная стоимость незавершенного  строительства здания поликлиники  - бюджет - 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

5. Строительно-монтажные работы:

бюджет - 4351,7 сом. (долевое участие Администрации МО "Гатчинский район", расселение - 231,62кв. м.).

6. Затраты заказчика-застройщика  на оформление прав на объект - 802,2 т. р.

Итого: 15 321,9 т. р.

Источники средств: Планируется:

46,1 млн. сом. профинансировать за счет поступлений от реализации квартир

76 млн. сом. - заемные средства Банка

Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных жилых домах, привлечение средств закрытых административно-территориальных образований на переселение жителей севера.

Риски:

Риски, которые могут оказать  влияние на деятельность компании:

Изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат.

Резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир.

Строительные риски, связанные  с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

Управление рисками:

Для минимизации риска увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается долгосрочные договоры с крупными строительными фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

Изменение положения на рынке недвижимости и связанное с ним возможное  изменение реализационной цены объекта контролируется с помощью гибкой ценовой политики компании, а также стратегии продаж, предусматривающей колебания кривой продаж в течение всего срока реализации.

 

3.2 Оценка эффективности  инвестиционного проекта «Имарат  Строй ОсОО»

 

Формирование денежных потоков  инвестиционного проекта реконструкции  недостроенного здания поликлиники  и приспособления его под жилой дом:

Цена продажи единиц жилья после завершения строительства варьируется от 35 до 60 т. сом. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи - до 47,5 т. сом. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т.сом. на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т.сом.(стоимость квартир меньшей площадью-1425 т.сом. большей площадью-1887,5 т. сом.

Условный план реализации квартир  жилого дома.

За последние 2 квартала было продано 10 квартир; за последующие 4 квартала планируется  продать оставшиеся 67 единиц, и соответственно процент реализации составит 16.75 единиц за квартал.

Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а  также других проектов на местном  рынке.

Умножая количество единиц, продаваемых  каждый месяц, на среднюю цену продажи, получаем цифру ежеквартального дохода.

 

16.75 ед. *2 156 250 сом. =36 117 187 сом.

 

Из расчета следует, что предполагаемый денежный поток в течение расчетного периода составит 36 117 187 сом. ежеквартально.

Предполагаемый суммарный доход - 216 703 122 сом.

 

36 117 187* 6 кв. =216 703 122 сом.

 

Расчет показателей оценки эффективности  инвестиционного проекта реконструкции  недостроенного здания поликлиники:

1) Рассчитаем приведенный денежный  поток (дисконтированный) за весь  период эксплуатации инвестиционного проекта:

 

PV=CF₁/ (1+r) ¹+CF₂/ (1+r) ²+…. +CF_n/ (1+r) ⁿ

 

где, CFn - денежные потоки, r - ставка дисконта (12%)

 

PV= 36 117 187/ (1+0,12) ¹+36 117 187/ (1+0,12) ²+36 117 187/ (1+0,12) ³

+36 117 187/ (1+0,12) ⁴+36 117 187/ (1+0,12) ⁵+ 36 117 187/ (1+0,12) ⁶=

=32 247 488+28 893 749+ 25 797 990+ 23 004 577+ 20 521 128+

+18 333 597=147 812 500

PV= 147 812 500 р.

 

2) Расчитаем чистую текущую стоимость  проекта

 

NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487

NPV= 10 371 487 сом.

 

3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции

 

IRR= (⁶√147 812 500/137 460 816) - 1= 26,7%

IRR= 26, 7%

 

4) Период окупаемости инвестиций

 

PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7

PP=1,7г

 

5) Индекс рентабельности

 

PI= 147 812 500/137 460 816= 1, 08

PI=1, 08

 

Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного проекта  соответствуют нормативным значениям, следовательно, проект следует признать эффективным и целесообразным.

Таблица 3.3 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Соотношение собственных и заемных средств	45/55
Чистая текущая стоимость (NPV) при  ставке дисконтирования - 12 % и периоде  расчета - квартал	10 371 487 т. р.
Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции (IRR)	26,7%
Период окупаемости инвестиций (PP)	1,7 года
Индекс рентабельности (PI)	1,08

 

 

Заключение

 

Под инвестициями обычно понимают поток  вложений средств, отвлечённых с  определённой целью от непосредственного  потребления. Среди этих вложений выделяют капиталообразующие (реальные) и финансовые инвестиции.

Одной из наиболее актуальных проблем  сегодняшней экономики является оценка эффективности реальных (капиталообразующих) инвестиционных проектов, так как  именно в этой сфере лежат действенные  мероприятия по выходу из глубокого  экономического кризиса, переживаемого нашей страной. Финансовая стабилизация и рост промышленного производства будут обеспечиваться лишь при условии, что произойдёт увеличение инвестиций в реальный сектор. Но любой благоразумный инвестор свои денежные средства будет вкладывать в какое-либо дело, если он будет убеждён в том, что он получит свои денежные средства обратно, да к тому же ещё получит и прибыль.

Для того чтобы убедиться в эффективности  инвестиционного проекта необходимо оценить его. Но, к сожалению, не так  то просто получить достоверную оценку. Отсутствие достоверной оценки эффективности объясняется тем, что у разработчиков и оценщиков инвестиционных проектов нет должной грамотности и компетентности относительно данных вопросов.

Да, действительно, очень сложно решать такие задачи, как оценка реализуемости проекта, т.е. проверка удовлетворения всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера; оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, т.е. проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекту не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов; оценка преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативными, т.е. оценка сравнительной эффективности проекта; оценка наиболее эффективной совокупности проектов из заданного их множества, - эта задача даёт возможность выбора наиболее эффективной программы инвестиций. Поэтому необходимо со всей тщательностью и добросовестностью подходить к решению данных вопросов и задач.

Инвестирование представляет собой  один из наиболее важных аспектов деятельности любого динамично развивающегося коммерческого  предприятия, руководство которого отдаёт приоритет рентабельности с  позиции долгосрочной, а не краткосрочной  перспективы. Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

При анализе инвестиционных проектов исходят из определенных допущений. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток. Чаще всего анализ ведется по годам. Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет. Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

Все коммерческие предприятия в  той или иной степени связаны  с инвестиционной деятельностью. Но принятие инвестиционных решений осложняется различными факторами: вид инвестиции; стоимость инвестиционного проекта; множественность

доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; риск, связанный с принятием того или иного решения.

Однако существуют причины, которые  всё же обусловливают необходимость  инвестиций и они могут быть различными, хотя в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся  материально-технической базы, наращивание объёмов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. При этом степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Но для того, чтобы узнать, эффективным или же неэффективным будет принятие того или иного решения, связанного с инвестициями необходимо предварительно оценить “все за и против” того или иного инвестиционного проекта.

При этом принятие решений инвестиционного  характера основывается на использовании  различных методов, как формализованных, так неформализованных методов.

Среди методов, которые применяются  для оценки инвестиционных проектов можно выделить статические и  динамические. Статические методы не предусматривают учёт фактора времени, а динамические - наоборот.

К динамическим следует отнести  метод чистого дисконтированного  дохода; метод расчёта рентабельности инвестиций, а также метод расчёта  внутренней нормы прибыли.

Статические методы не предусматривают  использование концепции дисконтирования, что делает их менее целесообразными при принятии инвестиционных решений. К статическим методам можно отнести метод окупаемости инвестиций.

В данной работе были рассмотрены  основные методы расчета эффективности  инвестиционных проектов. Рыночные отношения  требуют от участников инвестиционной деятельности - банков, промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и предприятий знание современных методов оценки инвестиционных проектов, чему и посвящена данная работа.

Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, к которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

В данной работе на основании инвестиционного проекта «Имарат Строй ОсОО» были рассчитаны показатели оценки эффективности инвестиционного проекта, с целью определения эффективности и целесообразности проекта.

Проанализировав полученные данные можно  сделать следующие выводы: Проект признается целесообразным, так чистая текущая стоимость NPV при ставке дисконта 12% равно 10 371 487 т. р., следовательно, проект принесет доход.

Срок окупаемости инвестиций PP - игнорирует денежные доходы, получаемые после срока окупаемости инвестиционных затрат.

В нашем примере он равен 1,7 г.

Согласно рассчитанного, уточненного  значения внутренняя норма прибыльности IRR составила 26, 7 %, следовательно, проект следует принять - инвестиция эффективна.

Дисконтированный индекс рентабельности инвестиционных проектов PI, в отличие от чистой текущей стоимости является относительным показателем. Инвестиция становится выгодной, когда ее рентабельность превышает средний уровень доходности по денежным вкладам на рынке капиталов.

В нашем случае PI= 1,08, следовательно, проект следует принять - рентабельный.

По всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект Реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом является положительным и принесет прибыль.

 

Список литературы:

 

1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - 235 с.

2. Абрамов С.И. Управление инвестициями  в основной капитал. - М.: Изд-во "Экзамен", 2002. - 322 с.

3. Александров Р.С., Коснелов В.Л.  Экономическая оценка инвестиций. - М.: Колос-Пресс, 2002. - 274 с.

4. Балабанов И.Т. Основы финансового  менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 186 с.

5. Балдин К.В. Инвестиции: системный  анализ и управление - М.: Издательско-торговая  корпорация "Дашков и К^о, 2006. - 288 с.