Финансирование инвестиционных проетов

В процессе определения чистой текущей  стоимости нескольких инвестиционных проектов сталкиваются с проблемой выбора из альтернативных инвестиций, отличающихся по своим размерам. При этом чистая текущая стоимость может оказаться равной для этих инвестиционных проектов.

Внутренняя норма доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).

По определению, внутренняя норма  прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы  прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

 

IRR= (ⁿ√ ∑ PV/∑ I) – 1

 

ВНД определяется как та норма дисконта (E), при которой чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет к ее снижению. Именно поэтому в отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение нормы дисконта (Eв), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей  такой:

если ВНД (JRR) > E - проект приемлем (т.к. ЧТС в этом случае имеет положительное значение);

если ВНД < E - проект не приемлем (т.к. ЧТС отрицательна);

если ВНД = E - можно принимать любое решение.

Таким образом, ВНД становится как  бы ситом, отсеивающим невыгодные проекты.

Кроме того, этот показатель может  служить основой для ранжирования проектов по степени выгодности, при  прочих равных условиях, т.е. при тождественности основных исходных параметров сравниваемых проектов:

равной сумме инвестиций;

одинаковой продолжительности  расчетного периода;

равном уровне риска.

Внутренняя норма доходности может  быть использована также:

для экономической оценки проектных  решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;

для оценки степени устойчивости инвестиционных проектов по разности ВНД-Е;

для установления участниками проекта  нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов за первые К шагов расчетного периода используется показатель текущей  внутренней нормы доходности (текущая  ВНД), определяемой как такое число  ВНД (K), что при норме дисконта Е = ВНД (K) величина ЧТС (K) обращается в 0, при всех больших значениях E - отрицательна, при всех меньших значениях E - положительна. Для отдельных проектов и значений K текущая ВНД может не существовать.

Таким образом, IRR является как бы “барьерным показателем”: если стоимость капитала выше значения IRR, то “мощности" проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.

Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис.2).

Максимальный денежный отток с  учетом дисконтирования (потребность  в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к проекту) финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости (рис.3). [10, c.126]

 

Рис.2. Графическая интерпретация  срока окупаемости инвестиций с  учетом дисконтирования

 

Рис.3. Графическая интерпретация  максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

 

Глава III. Расчет экономических показателей  оценки инвестиционного проекта  «Имарат Строй ОсОО»

3.1 Краткое описание  проекта: суть, цели, стоимость

 

Инициатор проекта:

«Имарат Строй ОсОО»

Адрес предприятия: Кыргызская Республика, Чуйская область, город Бишкек,

Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Участок входит в границы проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане здание размещено с учетом существующего расположения красных линий и инженерных сетей. Главным фасадом здание выходит на ул. Еленинскую.

Суть проекта: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Площадь застройки - 1430 кв. м.

Общая площадь - 6446 кв. м.,

в т. ч. встроенные помещения - 65,84 кв. м.

Общая площадь квартир - 4515,45 кв. м

Количество квартир - 77

Строительный объем - 21402 м3

Этажность здания - 5 этажей

Количество проживающих - 208 чел.

Квартиры:

1 комнатные-33 шт.

2 комнатные-34 шт.

3 комнатные-10 шт.

Целью данного проекта является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой  дом с подводом к нему всех необходимых  инженерных сетей.

Существующее здание каркасно-панельной  конструкции представляет собой  трехчастный объем Т-образной формы в плане.

Фундамент составного сечения из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия - железобетонные пустотелые плиты, ленточные  фундаменты под кирпичные стены - сборные бетонные блоки стен подвала  Проектируемые ограждающие стены  из газобетона и облицовочного кирпича.

Проектируемые окна - металлопластик, стеклопакеты.

Проектируемая крыша - двух скатная  с холодным чердачным пространством. Покрытие - кровельное железо с полимерным покрытием.

Проектируемые межквартирные перегородки  из газобетона.

Проектируемые крыльца - металлические  конструкции с декоративными  накладками.

Входы в подвал - отдельные.

Технологические решения.

Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами  без проемов, с квартирами одной  секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор.

Здание оборудуется системами  вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей  радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами.

Освещенность помещений соответствует требованиям СНиП23-05-95 "Естественное и искусственное освещение" и составляет: 300 лк - в жилых помещениях, 150 лк - в коридорах. Искусственное освещение осуществляется с помощью ламп накаливания.

Срок реконструкции - 15 месяцев.

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 18 месяцев.

Цель проекта:

Основными целями проекта являются:

Увеличение объемов жилищного  строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию;

Обеспечение жильем граждан, проживающих  в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

Ликвидация существующего в  настоящее время в п. Сиверский  аварийного жилищного фонда.

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного  проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт,, в том числе:

 

Табл.3.1 Продукция компании

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

 

Построенные квартиры будут удовлетворять  современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв. м., кухни от 8 до 13 кв. м.

Основными задачами проекта являются:

проведение проектно-изыскательских работ;

разработка градостроительной  документации застройки квартала;

инженерное обеспечение объектов строительства и реконструкции  жилья;

строительство и реконструкция  жилья;

расселение граждан, проживающих в аварийных домах;

реализация построенного жилья.

Главной целью настоящего проекта  является увеличение прибыли предприятия  за счет строительства, реконструкции  и реализации готовых квартир.

Реализация данного бизнес-плана  позволит предприятию решать следующие задачи:

удовлетворить растущие потребности  рынка в качественном и новом  жилье, удовлетворяющем современные стандарты;

создать дополнительные источники  получения прибыли «Имарат Строй ОсОО»;

решать социально-экономические  проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых домах и увеличения налоговых отчислений в бюджеты всех уровней;

Производственный цикл проекта:

Реконструкция здания поликлиники  и приспособление его под жилой  дом предусматривается поэтапно:

1 Проектно-изыскательские работы:

2. Подготовительный период:

устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных  и указательных знаков и гирлянд сигнальных ламп, хорошо видимых в любое время суток;

установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного и складского назначения,

прокладка временных технологических  дорог и инженерных сетей в  объеме, необходимом для нужд строительства;

разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых технологических карт на отдельные виды работ;

разработка и осуществление  мероприятий по организации труда  и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

организация инструментального хозяйства  для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом;

создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых  изделий; - поставка или перебазировка на рабочее место строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

3. Демонтажные работы в соответствии  с проектом

4. Основной период:

общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы:

внутренние отделочные работы;

выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация

выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству  территории.

благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

5. Наружные сети внутриплощадочные:  водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация

6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

7. Ввод объекта в эксплуатацию:

заключение договоров с эксплуатирующими службами;

формирование службы управлением  и эксплуатацией жилого дома.

8. Реализация:

оформление договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами;

оформление договоров с агентствами недвижимости и юридическими лицами на реализацию квартир;

реализация готовых квартир.

График производства работ приведен в приложении.

Общая стоимость строительного  проекта: 137 460 816 сомов

 

Табл.3.2   Сумма затрат по проекту

Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Стоимость прав реализации проекта	7 231 580	1602	490 000
Общестроительные работы по зданию и отделка фасада	63 577 631	14080	59 225 891
Внутренние отделочные работы	9 150 707	2027	9 150 707
Внутренние инженерные системы, лифты	13 087 926	2898	13 087 926
Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Наружные инженерные сети	21 990 000	4870	21 194 000
Благоустройство	6 607 393	1463	6 607 393
Заказчик-застройщик	10 548 218	2336	10 255 972
Проектные и изыскательские работы	3 350 000	742	210 000
Непредвиденные	1 917 361	425	1 917 361
ИТОГО	137460816	30442	122 139 250