Ипотечный кредит и перспективы его развития в России

2. Низкие объемы и  невысокое качество нового жилищного  строительства в субъектах Российской  Федерации обуславливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

В Удмуртской Республике одним из сдерживающих факторов увеличения объемов строительства жилья является отсутствие подготовленных строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья .

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество  административных барьеров, строительные  компании, заемщики и ипотечные  компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество  субсидий в этой сфере. Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные  ставки, в связи с чем ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой  для решения своих жилищных  проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Удмуртской Республике пока не существует.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Перспективы развития  ипотечного кредитования

Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В настоящее время в  России наблюдается ипотечный бум, и число банков, желающих к нему приобщиться, ежегодно увеличивается на 15%.

Выбор кредитных организаций  на рынке Удмуртии широк. Только за минувший год количество выдающих ипотечные  кредиты возросло с 10 до 18. Это несомненное  достоинство нашего рынка. Но именно из-за развитого предложения поиск самых выгодных условий для получения кредита отнимает у наших сограждан немало времени. Если добавить к этому временные затраты на сбор и оформление необходимых документов, а также поиск подходящей квартиры – приобретение жилья «съест» много времени и душевных сил .

В «Росгосстрахе» решили помочь покупателям жилья. Совместно  с Ипотечной корпорацией Удмуртской Республики "Росгосстрах" в конце  прошлого года открыли в Ижевске  два бесплатных ипотечных сервисных  центра.

Теперь клиенту достаточно будет только обратиться в сервисный центр компании «Росгосстрах», где ему предоставят полную информацию о программах ипотечного кредитования, действующих в Удмуртии. А также помогут подобрать в том или ином банке наиболее оптимальную из них, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей конкретного заемщика, собрать пакет документов, необходимых для получения кредита, выбрать риэлтерскую компанию, которая предложит искомые варианты жилья, и довести всю процедуру до оформления ипотечного займа.

Оформлять ипотеку через сервисный центр выгодно не только заемщику. Банк и риэлтер также могут найти ряд преимуществ – для первого упрощается процедура проверки подлинности предоставленных документов, а второму не приходится искать клиентов.

Услуги сервисного центра, подчеркивают страховщики, не обременят потребителя дополнительными денежными расходами. Единственное условие, которое ставится в ипотечных центрах – страхование ипотеки через «Росгосстрах». Напомним, что страхование жилищного займа – неотъемлемое условие ипотеки. Хотя оно сказывается на стоимости кредита, страхование необходимо для защиты интересов банка и его клиента. Ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на срок до 30 лет. В течение этого времени получатель кредита может лишиться трудоспособности, собственность, находящаяся в залоге, может сгореть. В «Росгосстрахе» напомнили, что по решению суда право собственности на жильё, принадлежащее, казалось бы, заёмщику и находящееся в залоге у банка, может перейти к одному из предыдущих владельцев. Нередки в нашей республике случаи, когда квартира продается обманным путем сразу нескольким людям. Во всех этих критических ситуациях страховой полис, как минимум, поможет поддержать финансовое состояние заемщика.

Вкладывать деньги в  строящийся дом до сих пор рискованно. Массовое вливание денег на квартирный рынок региона резко увеличило стоимость жилья. За год цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 35%. В самой ипотечной корпорации клиентов ориентируют на вложение средств именно в строящееся жилье, а региональные власти, не дожидаясь федеральной инициативы, сейчас разрабатывают новый закон, который будет страховать такие вклады. "Как только мы нашим жителям скажем, что бюджет Удмуртии гарантирует их вклады в жилищное строительство, система привлечения средств населения сразу станет эффективной, и мы уже в этом году сможем привлечь больше финансовых ресурсов и введем больше жилья", - сказал Александр Волков. Вопрос привлечения денег населения в жилищное строительство необходимо решить, считают в правительстве. Иначе не удастся выполнить собственные планы и увеличить ежегодный ввод жилья до 500 тысяч квадратных метров. Лишь после того, как жители Удмуртии станут активными инвесторами, можно будет говорить, что ипотека в республике заработала в полную силу . Сложность «квартирного вопроса» заставляет искать новые и - самое главное - наиболее надежные и оптимальные способы его решения. В основном эти схемы связаны с ипотекой, и здесь в последнее время самой привлекательной формой приобретения жилья становится новый вид кредитования, основу которого составляют совместные ипотечные программы застройщиков и банков. Наибольшее развитие такой «финансово-строительный симбиоз» получил в Москве и Московской области, и сейчас он активно распространяется по регионам. В Удмуртии с осени 2008 года преимущества новой формы ипотечного кредитования смогут оценить клиенты компании «Комос-Строй» и АКБ «Ижкомбанк» [24, c.107-118].

Чем привлекает новое  предложение застройщиков и банкиров? Плюсов здесь несколько. Один из них - значительное упрощение процедуры, связанной с оформлением ипотечного кредита на жилье. Но «процедурные» преимущества в данном случае - не самое интересное. Важнее - «новые цифры» и значительное снижение рисков для дольщиков и застройщиков, работающих по программе совместного кредитования. На это, в частности, указывает коммерческий директор столичной компании «ЮИТ Московия» Сергей Китаев: «Риск неполучения квартиры дольщиком при совместной работе застройщика и банка отсутствует вовсе. Что касается работы с застройщиками, то дольщик не рискует ничем, когда он заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

В свою очередь, начальник  розничного кредитования московского  банка «Зенит» Дмитрий Дьяков раскрывает «процентную привлекательность» новой схемы: «Как правило, на квартиру предоставляется скидка в размере 3-5 процентов от ее стоимости. Первоначальный взнос при покупке квартиры может быть снижен до ноля процентов (заемщик полностью приобретает жилье на заемные средства) или составит 5-10 процентов от стоимости жилья». Но, разумеется, самым интересным является вопрос о процентной ставке по кредитам. Если говорить о программе ипотечного кредитования «Ижкомбанка» и «Комос-Строя», то здесь строительная компания сразу предоставляет возможность получить рублевый кредит по стандартам федеральной жилищной программы. При заключении договора о долевом участии в отношении всех возводимых «Комос-Строем» объектов ставка ипотечного кредита снижена до федерального стандарта, а это от 10,75 процента годовых, в зависимости от отношения кредит/залог с учетом сроков кредитования. Это очень солидное снижение: обычные ставки ипотечного кредитования в период строительства дома в среднем составляют 15 процентов годовых. Что, в общем-то, понятно: такие повышенные процентные ставки объясняются высокими рисками, которые присутствуют на этапе возведения жилых строений.

Другое дело - схема финансирования строек, которую использует «Комос-Строй»: она гарантирует 100-процентный возврат вложенных средств (не случайно «Ижкомбанк» оценивает риски по сделкам этой компании как низкие). «Комос-Строй» вкладывает в строительство жилых домов большой объем собственных средств и практически не зависит от инвестирования со стороны дольщиков до самого окончания стройки. Средства дольщиков начинают реализовываться только тогда, когда дом уже почти готов. При такой схеме финансирования компания еще на этапе строительства устраняет все риски и гарантированно завершает строительство каждого объекта. Этим, собственно, и обусловлено решение банка применить в совместной программе кредитования федеральный стандарт, определяющий рекордно низкую для России ставку жилищного кредитования - 10,75 процента годовых.

Безрисковый характер строительной деятельности «Комос-Строя» очень выигрышно  «соединился» с возможностью применения федерального стандарта в системе  ипотечного кредитования клиентов данной компании. Таким образом, «Комос-Строй» и «Ижкомбанк» предлагают сегодня очень прозрачный и надежный способ приобретения первичного жилья на максимально льготных условиях ипотечного кредита. Его размер может составить от 200 000 до 4 000 000 рублей (но не менее 30 процентов от стоимости жилья). Минимальный первоначальный взнос - 20 процентов, срок погашения - 10 и более лет.

Процентная ставка по программе совместного кредитования рассчитывается как обычно - в зависимости  от срока и суммы кредита. Так, если процентное соотношение кредит-залог колеблется в пределах 30-50 процентов, то при сроке кредитования 10 лет ставка по кредиту составит 10,75 процента годовых, при погашении займа в течение 11-20 лет она составит 11 процентов, а при увеличении этого срока с 21 года до 30 лет размер годовых будет 11,25 процента. Соответственно, при тех же сроках выплаты кредита и соотношении займа-залога от 51 до 70 процентов размеры ставки составят 12, 12,25 и 12,50 процента, а при 71-90 процентах - 13,50, 13,75 и 14 процентов годовых. Плюс некоторые дополнительные расходы, связанные с оформлением, регистрацией и обслуживанием сделки. При этом вся работа ведется по принципу «одного окна»: вопросы по подбору наиболее выгодного варианта жилья, страхованию и оценке приобретаемой квартиры и т.д. решаются прямо в офисе «Ижкомбанка» или «Комос-Строя».

С другой стороны, может  возникнуть вопрос: не снижает ли упрощение  схемы покупки жилья в рамках совместного ипотечного кредитования степень юридической защиты клиента? Как отмечают эксперты, банковский контроль сделки, напротив, только усиливает защищенность покупателя жилья. Банк никогда не выдаст кредит под документы, в которых обнаружатся какие-либо «дефекты». То есть контроль со стороны банков играет только на руку заемщикам средств на покупку жилья. С учетом условий самой схемы совместного ипотечного кредитования все это позволяет рассматривать новое предложение «Комос-Строя» и «Ижкомбанка» в качестве наиболее выгодной и надежной формы приобретения первичного жилья из числа тех, которые предлагает сегодняшний рынок [28, c.34-39].

 

Заключение

За 6 месяцев 2008 года в  Удмуртской Республике выдано банками  и ипотечными агентствами более 5 тыс. кредитов на сумму 2,9 млрд. рублей. По сравнению с соответствующим  периодом прошлого года рост объема составил 111 процентов. За I полугодие текущего года в Ипотечной корпорации УР 205 заемщиков получили ипотечные жилищные займы на сумму 213,7 млн. рублей.

Уже сейчас лидеры рынка  в Удмуртии остро реагируют на мировой экономический кризис и  приостанавливают выдачу кредитов. Еще больше усугубило ситуацию известие о том, что крупнейший банк с государственными активами ВТБ 24 планирует повышение ставок на 0,5-1-процентный пункт.

Кризис, вызванный невозвратом  ипотечных кредитов в США, отразился  на всех участниках ипотечного рынка. В Удмуртии лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. «Ижкомбанк» и «Мобилбанк» уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд. По официальной версии, «Мобилбанк» ограничил выдачу кредитов в связи с возросшим объемом спроса со стороны клиентов, что сказалось на увеличении объемов выдач в несколько раз. С учетом имеющихся нормативов и плановых лимитов выдач банк вынужден был ограничивать возросшие в разы объемы кредитования [22, с.65-71].

Ипотечная корпорация Удмуртской Республики за последние два месяца выдала, по информации риэлторов, не больше 5 кредитов. Официально никто из участников рынка о прекращении выдачи кредитов не заявлял, но на деле кредиты выдаются «в час по чайной ложке». Кроме того, получить кредит у существующих игроков сейчас практически невозможно, в банки выстраиваются очереди из заемщиков, на рассмотрение заявки клиента банкирам требуется более 1 месяца.

По оценкам аналитиков, до конца года ставки по ипотечным  кредитам могут прибавить в среднем  еще на 1-2% годовых. «Кризис подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг. В этой ситуации инвесторы требуют дополнительную компенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение тех темпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее. По его мнению, удорожание средств для банков затянулось надолго. Западные банки продолжают сообщать об убытках, инвесторы по-прежнему не склонны покупать ценные бумаги. Это состояние может продлиться до сентября», - говорит Денис Иютин. По словам Михаила Бусыгина, члена правления Городского ипотечного банка, банк с сентября 2007 г. трижды корректировал свои ставки. «Мы выделили сегмент, который нам наиболее интересен, - с первоначальным взносом от 35% - и сохраняем ставки для таких клиентов оптимальными. Для всех остальных ставки несколько выше», - сказал он.