Ипотека как инструмент инвестирования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

Ипотека как инструмент инвестирования в недвижимость………………………4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….….11Список используемых литературных источников……………………………….13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Последние несколько  лет стали доказательством привлекательности инвестиций в недвижимость − этот рынок стал популярным источником доходности не только для крупных частных и корпоративных клиентов, но и (посредством закрытых паевых инвестиционных фондов) для инвесторов с гораздо меньшими суммами. В виду «непостоянности» фондового рынка, интерес к рынку недвижимости, как к источнику дохода, только увеличивается. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты.

Наряду с преимуществами есть у инвестиций в недвижимость и недостатки. Например, инвестирование в недвижимость весьма ограниченно доступно для мелких инвесторов. Фактически единственным средством инвестиций в недвижимость для них остается приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. В отличие от рынка акций или валютного рынка, рынок недвижимости не позволяет мгновенно продать объект инвестирования. На это требуется некоторое время. Эти недостатки видятся незначительными на фоне перспектив, открывающихся перед инвесторами в недвижимость. Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций, он позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором; это один из немногих видов инвестиций, основанный на праве собственности; обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции; высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок. 

Одним из инструментов инвестирования в недвижимость является ипотека, описанию которого посвящена данная контрольная работа.

 

Ипотека как  инструмент инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость на данный момент является одним из самых распространенных видов инвестирования. Это наиболее ликвидное инвестирование, которое может дать довольно большую прибыль при относительно невысоком уровне риска [4]. По мнению известного автора бестселлеров Роберта Кийосаки и миллиардера Дональда Трампа, недвижимость − это реальный актив (то есть источник дохода), который сохраняет свою ценность независимо от обстоятельств. Следует отметить, что это будет так при условии, что инвестор грамотно вкладывает деньги, в качестве примера можно привести ипотечный кризис в США, когда вследствие 20 %-го падения цен на недвижимость американские владельцы жилья обеднели почти на 5 триллионов долларов [9].

Можно выделить четыре пути извлечения дохода от инвестирования в недвижимость:

− инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду;

− инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость;

− недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации;

− инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости.

Недвижимость состоит из трёх основных элементов:

− жильё − наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы;

− земля − более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический;

− недвижимость, приносящая доход − самая прибыльная, но и самая рискованная часть.

Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке [5].

В мировой практике применяется  широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением  аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов [3]. Остановимся для подробного изучения на таком инструменте инвестирования в недвижимость, как ипотека.

Когда в организации  появляется потребность в финансовых ресурсах и их не окажется в ее распоряжении, она может получить их путем залога своего недвижимого имущества. На заложенное имущество выдается ссуда. Эта процедура получения средств именуется ипотекой.

Существует  несколько определений понятия «ипотека». Приведем одно из них. Ипотека – это ссуда,  выдаваемая под залог недвижимости. При этом залог, служащий для обеспечения этой ссуды, не передается кредитору, он остается на руках должника. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного  имущества в порядке очередности регистрации залога [3].

Эта форма получения, в том числе инвестиционных ресурсов, пока не нашла широкого распространения в России, но тенденция ее развития соответствует продвижению рыночных форм хозяйствования. Для этого уже имеется необходимая законодательная база. Ст. 1 Закона подтверждает уже раскрытую сущность ипотеки, в которой сказано: «По договору о залоге недвижимого имущества (договор об аренде) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя имущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Залогодатель при этом может быть не только сам должник, но и третье лицо.

Законом определены широкие обязательства, обеспечиваемые ипотекой: по кредитному договору, по договору займа и договору купли-продажи, аренде, подряде и т.д. Ипотека обеспечивает уплату суммы долга полностью или частично, а также при оговоре в договоре и процентов за пользованием кредитом.

В настоящее  время инвестирование через форму ипотеки находится только в первоначальной фазе. Эта форма в ближайшее время может получить широкое распространение. По мнению специалистов, только вложения в жилищное строительство со стороны населения оцениваются в 30 млрд. долларов.

К настоящему времени в России создана и используется законодательная нормативная база, позволяющая проводить ипотечное кредитование. Президент РФ в 1996 г. издал специальный указ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», принятый в июле 1998г. закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по существу аккумулировал весь полученный в России опыт ипотечного кредитования [2].

В новый Закон введены  некоторые новые положения, требования и процедуры, которые ранее отсутствовали и в правовом обеспечении и не использовались в практике. Например, правила залога жилых помещений, правила страхования заложенного имущества. В Законе даны отдельные уточнения и дополнения ранее принятых законодательных актов.

В Законе определено, что  по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки (за исключением указанных в статье 63 Закона − земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и др.; воздушные и морские объекты [6].

При этом здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки. В Законе конкретизированы и закреплены основания возникновения ипотеки. Определено, что ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда, если они являются юридическими лицами.

Обстоятельство, обеспечиваемой ипотекой, определяется в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Договор об ипотеке удостоверяется нотариально, подлежит государственной регистрации и вступает в силу после такой регистрации. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, и проводится в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.01.97г. № 122-ФО и Постановлением Правительства РФ от 18.02.98г. № 219.

В регистрационном органе любое лицо может получить справку, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества. Регистрационный орган несет ответственность за чистоту регистрации прав на имущество. После заключения договора залогодержатель получает право проверять заложенное имущество. В договоре должны быть оговорены условия страхования заложенного имущества. Если такие условия не оговорены, залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от риска, утраты, повреждения и т.п. Залогодатель имеет возможность передать право на имущество, заложенное по договору об ипотеке, другому лицу. Имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесение его в качестве вклада в имущество производственного кооператива, но если иное не предусмотрено в договоре. В связи с этим изменяются и обязательские права [1].

В договоре должны быть определены способы реализации заложенного  имущества со ссылкой на проведение  публичных торгов или продаже заложенного имущества на аукционе и т.п.

В Законе «Об ипотеке» особое значение уделено вопросам, связанным с ипотекой земельных участков, жилых домов и квартир. В этой области ожидается наибольшее распространение ипотечного инвестирования. Положения Закона дополнены положениями жилищного и земельного законодательства, а также положениями Гражданского кодекса по этим же вопросам [8].

Российская  практика ипотечного инвестирования до середины 1998г. указывала на возможные позитивные сдвиги в этой сфере деятельности, хотя результаты ипотечного кредитования и тогда были незначительные. Кредиты в форме ипотеки, хотя и на короткий срок (до5 лет), все же выдавались. Широкое развитие ипотеки тормозилось сравнительно высокими процентами. В Москве уровень кредитных ставок составлял около 10% годовых в твердой валюте. А в ряде случаев проценты по кредитам в валюте достигали 20% годовых. Финансовый кризис 1998г. в России отрицательно повлиял на использование ипотечного кредитования. Высокая и непредсказуемая инфляция, неустойчивость курса национальной валюты мешают развитию долгосрочного кредитования вообще и ипотечного, в частности.

Другим сдерживающим развитие ипотеки в России фактором является невозможность выселение из жилого помещение залогодателя, который не платит по ипотечному договору. Поэтому в России получила распространение только форма ипотечного кредитования, при которой до полного погашения кредита жилое помещение оставалась в собственности банка, выдающего ипотечный кредит, или риэлторской компании. Владелец квартиры имел право проживать в ней только как арендатор. Не меньшее значение имеет проблема сроков ипотечного кредитования. Из опыта зарубежной практики следует, что наиболее рациональными сроками кредитования в форме ипотеки являются 20-30 лет. А это в 4-6 раз выше, чем в России значительного увеличения сроков ипотечного кредитования в России не предвидится [1].

Доход при инвестициях  в недвижимость инвестор получает в двух видах: арендные платежи, за вычетом расходов на содержание, и увеличение стоимости недвижимости в случае роста цен.

Развитие ипотечного кредитования расширяет возможность  инвестирования в недвижимость. В круг потенциальных инвесторов ипотека включает людей с небольшими собственными средствами и даже с нулевым инвестиционным капиталом [7].

Возможны различные варианты сочетаний  объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

− строительство жилья под залог жилья;

− строительство жилья под залог земельного участка;

− приобретение земельного участка под залог жилья;

− приобретение земельного участка под залог имеющейся земли.

В российском законодательстве предусмотрены  два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) и с оставлением имущества у залогодателя. При первом виде залога залогодержатель приобретает по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владения, пользования, распоряжения). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться – только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он может лишь с согласия залогодателя. При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, получаемые от заложенного имущества, принадлежат залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в  договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимость, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Непременным атрибутом ипотечного кредитования является закладная. Закладная – это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы. Ипотека может быть установлена на: