Контрольная работа по дисциплине "Инвестиции"

2 шаг – анализ вероятного  альтернативного использования  недвижимости, оценка рыночной реакции  на данный вариант и влияние  на стоимость. Для этого рассматриваются  физические и юридические характеристики  оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1    шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и  местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных  участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступно го и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2    шаг – рассмотрение  наиболее вероятных вариантов  использования недвижимости с  точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию не движимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.

1.   Назначение (тип использования  недвижимости).

2.   Физические и экономические  характеристики недвижимости:

-  размер 

-  число арендных договоров 

-  потенциальные арендаторы  и пользователи 

-  физическое состояние объекта 

- проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности  рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог – наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика – выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта не движимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

- текущее предложение объектов  недвижимости (количество и качество  конкурирующих объектов недвижимости);

-  динамика коэффициентов загрузки;

-  объем нового строительства (проекты в стадии планирования  и в стадии строительства);

- реконструкция в целях изменения  назначения недвижимости;

-  наличие свободных земельных  участков;

-  динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

-  соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в  аренду, и объектов, используемых  собственниками;

- особые экономические условия  и обстоятельства;

-  влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким

образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние мо гут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Развитие рынка недвижимости определяется:

-  экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

 

2. Финансирование и кредитование  мероприятий по техническому  перевооружению, модернизации и  реконструкции действующих предприятий

 

Воспроизводство основных фондов представляет собой процесс непрерывного возобновления производственных фондов. В зависимости от результатов процесса воспроизводства различают простое и расширенное воспроизводство основных производственных фондов.

При простом воспроизводстве обновление основных фондов осуществляется в том же объеме, т.е. происходит замена отдельных изношенных частей основных фондов или замена оборудования в целом, восстанавливается прежняя производственная мощность.

При расширенном воспроизводстве в каждом последующем цикле осуществляется количественное и качественное увеличение действующих и создание новых основных фондов при условии более высокого уровня развития производительных сил.

Воспроизводство основных фондов определяется рядом характерных признаков, а именно:

-основные производственные фонды  постепенно переносят свою стоимость  на стоимость изготовленной продукции;

-в процессе воспроизводства  основных фондов одновременно  происходит движение потребительной  стоимости и стоимости;

-происходит накопление в денежной  форме частично переносимой стоимости  основных производственных фондов  на готовую продукцию;

-основные производственные фонды  возобновляются в вещественно-натуральной  форме через длительный период, что создаст возможность маневрировать средствами амортизационного фонда.

Простое воспроизводство основных фондов осуществляется в двух формах:

-замена устаревшего оборудования;

-капитальный ремонт действующих  основных фондов.

Источником финансирования замены устаревшего оборудования является начисленная сумма амортизации. Расходы на ремонт, реконструкцию и модернизацию оборудования относятся к валовым затратам, но не выше 5% от совокупной балансовой стоимости групп основных фондов на начало отчетного года. Расходы превышающие указанную сумму, относятся на увеличение балансовой стоимости основных производственных фондов (кроме балансовой стоимости основных фондов 1 группы, в которой расходы на ремонты относятся на балансовую стоимость отдельного объекта основных фондов) и общая сумма подлежит амортизации по нормам, предусмотренным для соответствующих групп основных фондов.

Формой расширенного воспроизводства основных фондов являются техническое перевооружение, реконструкция или расширение действующих предприятий, приобретение нового оборудования или строительство новых производственных объектов.

Одной из форм расширенного воспроизводства основных фондов является модернизация оборудования, под которой понимается его обновление с целью полного или частичного устранения морального износа и повышения технико-экономических показателей до уровня аналогичного оборудования более совершенных конструкций.

Модернизация оборудования экономически эффективна, если в результате ее проведения возрастает годовой объем производства, увеличивается производительность труда и снижается себестоимость продукции. Кроме того, необходимо, чтобы при этом повышался уровень рентабельности. Этот показатель будет повышаться лишь в том случае, если относительный прирост прибыли будет больше, чем увеличение стоимости производственных фондов в результате затрат на модернизацию.

Техническое   перевооружение   действующих   предприятий  рассматривается  как  комплекс мероприятий  по  повышению  технико-экономического уровня отдельных производств, цехов  и  участков  на основе  внедрения передовой технологии и новой техники, механизациии  автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего  и физически  изношенного оборудования новым, более  производительным,

   а   также   по   совершенствованию   общезаводского   хозяйства   и

   вспомогательных служб.

При  техническом  перевооружении действующих  предприятий могут  осуществляться  установка на  существующих  производственных площадях    дополнительного   оборудования   и   машин,   внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение  радио, телевидения    и   других   современных   средств   в    управлении производством,    модернизация   и    техническое    переустройство природоохранных  объектов, отопительных  и  вентиляционных  систем, присоединение  предприятий,  цехов и установок  к  централизованным источникам   тепло-  и  электроснабжения.  При   этом   допускаются  частичная   перестройка  (усиление  несущих   конструкций,   замена перекрытий,  изменение планировки существующих зданий и сооружений,  а    также    другие   мероприятия)   и   расширение   существующих