Моделирование будущих денежных потоков на оценочный перио

;

OР_С3=500 ·25=12 500

• Налог на имущество рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта недвижимости и ставки налога на имущество.

;

T_Рi=(200 000-(1-1) 8 000)0,02 = 4 000

Общая величина постоянных операционных расходов рассчитывается как сумма перечисленных составляющих.

OР_с1=4000+3500+12500+4000=24000

Переменные  расходы – это расходы, изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта недвижимости. Данные расходы в курсовом проекте определяются на основе рыночной информации об аналогичных объектах (для каждой статьи расходов задается процент, который данная статья составляет от ПВД), и информации о планируемой загрузке объекта:

В курсовом проекте переменными приняты следующие статьи расходов:

• Заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, и начисления на заработную плату;

OР₁₁=300000(800/1000)0,01=2400

 

• Коммунальные платежи (газ, электроэнергия, водоснабжение и т.п.);

OР₂₁=300000(800/1000)0,02=4800

Таким образом, общие эксплуатационные расходы  в год iмогут быть рассчитаны по формуле:

OР₁=4000+3500+12500+4000+2400+4800=31200

• Доход после налогообложения – ДПН. Предполагается, что объект недвижимости находится в собственности юридического лица, являющийся плательщиком налога на прибыль. Таким образом, при условии наличия прибыли от функционирования объекта годовой чисты эффект от эксплуатации объекта – наличность после налогообложения может быть рассчитана по формуле:

ДПН₁=200 400-(200 400-8 000)0,32=138 832

2. Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.

При финансировании инвестиций за счет различных источников субъект инвестиций несет по каждому из них некоторые расходы – проценты по кредитам, дивиденды по акциям и т.п. Каждый источник имеет свою цену, которая может быть выражена соответствующей нормой доходности – ставка процентов для кредита или требуемая норма доходности собственных средств.

Показатель, характеризующий  среднюю цену за пользование всеми источниками, используемыми для финансирования инвестиции в объект недвижимости, может быть определена как средневзвешенная норма доходности всех используемых источников финансирования и рассчитана по формуле:

3. Определение цены перепродажи объекта.

В условиях, когда  срок экономической жизни объекта  недвижимости превышает горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производиться лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-nлет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планированияn.

Центра перепродажи (остаточная стоимость) определяется как  текущая стоимость будущих доходов  от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта  по методу прямой (непосредственной) капитализации  доходов рассчитывается по следующей  формуле:

Где:

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования денежных потоков, в методе прямой капитализации учитывается снижение стоимости объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная составляющая, отвечающая за возврат капитала.

Общая формула  для расчета коэффициента капитализации:

Где:

 

N-n – оставшийся срок жизни объекта (за горизонтом планирования денежных потоков);

 – ставка рекапитализации;

 – третья функция  сложного процента, рассчитываемая по формуле:

При рекапитализации  по методу Ринга, который предполагает, что рекапитализационые отчисления не реинвестируются (инвестируются  по ставке 0%):

При рекапитализации  по методу Хоскольда, который предполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется, когда оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствую возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:

При рекапитализации  по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных  отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

4. Оценка изменяющихся доходов.

 

Для оценки объектов, приносящих не постоянный, но регулярный изменяющийся доход коэффициент капитализации требует корректировки:

;

Где,

 – коэффициент капитализации  без учета изменения потока  доходов;

 – корректирующий  коэффициент.

При этом корректирующий коэффициент определяется профилем изменения дохода. Практика оценки недвижимости показывает, что возможны следующие модели регулярного изменения  дохода:

• Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае для определения корректирующего коэффициента используется следующая формула:

;

Где,

 – ежегодное увеличение  дохода (% от предыдущего года);

 – ставка дисконтирования  (норма доходности);

 – оставшийся срок  экономической жизни.

 –пятая функция сложного процента (фактор текущей стоимости аннуитета) рассчитывается по формуле:

Для условий  расчетного примера:

• Доход, изменяющийся на постоянную величину:

 

Где,

 – ежегодное изменение  дохода (ден.ед.)

С учетом вышеизложенного, поступления от продажи объекта в n году могут быть рассчитаны по формуле:

Где,

 – доход после налогообложения  в году n;

 – скорректированный  коэффициент капитализации;

 – поступления от  продажи объекта в n-1 году.

Для рассматриваемого примера:

Таким образом, доход после налогообложения  в nгоду увеличивается на величину поступлений от реализации объекта:

ДПН^*₁₀=204405+1913931=2118336

5. Определение текущей стоимости объекта недвижимости.

Стоимость объекта  определяется путем дисконтирования  доходов после налогообложения  по норме доходности:

;

Где – четвертая функция сложного процента (фактор текущей стоимости) рассчитывается по формуле:

Для рассматриваемого примера стоимость объекта V будет 1 363 095  руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Принятие решения о финансировании объекта недвижимости.

Решения о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов традиционного  инвестиционного анализа.

Как известно, существует 2 группы методов приятия инвестиционных решений:

• Методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.)
• Методы, основанные на учетных оценках (метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.)

Среди перечисленных  методов предпочтительным является использование методов первой групп, поскольку они учитывают временную стоимость денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.

В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражена формулой:

Где:

 – стоимость объекта  недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом,

 – текущая стоимость  инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).

При этом проект считается эффективным, если его  чистая текущая стоимость неотрицательна.

Для расчетного примера величина чистой текущей стоимости положительна и равна:

   1 363 095 - 250 000 = 1 113 095 руб.

 

 

 

 

Вывод.

В данном курсовом проекте мы овладели методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно к приносящей доход недвижимости. Методика оценки недвижимости, исходя из ее доходности, основывается на принципах сложного процента.

Для принятия решения  о финансировании инвестиций в объект недвижимости в курсовом проекте  применяются два основных метода оценки недвижимости по доходу: метод  анализа дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации. Оба эти подхода основаны на преобразовании дохода, приносимого объектом недвижимости, в стоимость недвижимости в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются они методом преобразования. 

После всех расчетов мы приняли решение, что наш проект считается эффективным, так как его чистая текущая стоимость неотрицательна. В нашем случае величина чистой текущей стоимости положительна и рана 1 113 095 руб. Таким образом, делаем вывод, что проект можно принять к финансированию.

 

 

Приложение.

Наименование  показателя	Период
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Потенциальный валовый доход (ПВД)	300000	312000	324480	337459	350958	364996	379596	394780	410571	426994
Действительный  валовый доход (ДВП, EGI)	231600	240864	250499	260519	270939	281777	293048	304770	316961	329639
Постоянные  расходы	24000	23840	23680	23520	23360	23200	23040	22880	22720	22560
Переменные  расходы	7200	7488	7788	8099	8423	8760	9110	9475	9854	10248
Коммунальные  платежи	2400	2496	2596	2700	2808	2920	3037	3158	3285	3416
З/пл. обслуживающегоперсонала	4800	4992	5192	5399	5615	5840	6074	6316	6569	6832
Операционные  расходы, ОР	31200	31328	31468	31619	31783	31960	32150	32355	32574	32808
Чистый операционный доход, ЧОД	200400	209536	219031	228899	239156	249817	260898	272415	284387	296831
Доход после  налогообложения, ДПН	138832	145044	151501	158212	165186	172435	179970	187802	195943	204405
Ставка дисконтирования I	14%
Коэффициент капитализации R										0,143
Скорректированный коэффициент капитализации										0,107
Корректирующий  коэффициент										1,337
Вспомогательная формула										7,003
Поступления от продажи объекта в году n,										1913931
Доход после  налогообложения с учет реверсии										2118336
Дисконтированный  доход после налогообложения	121782	111607	102259	93674	85793	78559	71923	65836	60254	571408
Накопленный ДДПН	121782	233389	335648	429322	515115	593674	665597	731433	791687	1363095
Текущая стоимость  объекта, V	1363095
Приведенные инвестиционные затраты в объект недвижимости	250000
Чистая текущая  стоимость проекта	1113095