Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Практическая часть……………………………………………….………....3

Задание № 1…………………………………………………………….…...3

Задание № 2………………………………………………………………....6

Задание № 3………………………………………………………….……...9

Задание № 4…………………………………………………….…………..10

2. Оценка недвижимости, как этап инвестиционно-строительной деятельности……………………………………………………………..….12
1. Методы оценки недвижимости………………………………………..13
2. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования……………………………19

Список литературы………………………………………………………….…29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

ЗАДАНИЕ № 1

 

Выбрать наиболее выгодную оферту строительства комплекса  зданий и сооружений предоставленную  на торги (использовать два способа  выбора).

 

Решение: первый подход

№ п/п	Наименование показателей		Значение показателей  по отдельным офертам
			1	2	3	4	5
1	Предложенная оферентом  цена предмета торгов min	500	500	368	446	480	484
2	Опыт сооружения аналогичных  объектов или комплекса выполняемых  работ с требуемым уровнем  качества max	50	9	50	27	32	18
3	Стоимость материальных ресурсов по предмету торгов, min	50	50	33	34	42	37
4	в том числе стоимость  материальных ресурсов местного производ. max	50	37	50	38	42	31
5	Сроки строительства предмета торгов или выполнения комплекса  работ предлагаемые оферентом min	250	196	174	250	234	233
6	Количество привлекаемых местных трудовых ресурсов max	100	100	54	52	82	65
	Итого:	1000	892	729	847	912	868

 

 

 

       При  первом подходе мы видим, что  большее количество баллов получилось у 4 оферты, соответственно это лучшее предложение из представленных на подрядные торги.

Сумма баллов по оцениваемой  оферте при таком подходе может  быть рассчитана по формуле:

            баллов

где  i = 1, n  – количество рассматриваемых критериев (показателей);

 – максимально возможное число баллов, которое можно присваивать i-му показателю (критерию), устанавливаемое тендерным комитетом на этапе, предшествующем проведению оценки оферт;

К_i – коэффициент отклонения i-го показателя по данной оферте от наилучшего показателя в других офертах.

Расчет К_i зависит от направленности критерия (max, min).

1) Если i ® max, тогда

где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

2) Если i ® min, тогда

где х_i⁰ – лучшее значение показателя .

Второй подход

№ п/п	Наименование показателей	λj	Значение показателей  по отдельным офертам
			1	2	3	4	5
1	Предложенная оферентом  цена предмета торгов min	0,5	6 3	10 5	8 4	9 4,5	7 3,5
2	Опыт сооружения аналогичных  объектов или комплекса выполняемых работ с требуемым уровнем качества max	0,05	6   0,3	10   0,5	8   0,4	9   0,45	7   0,35
3	Стоимость материальных ресурсов по предмету торгов, min	0,05	6 0,3	7 0,35	9 0,45	10 0,5	8 0,4
4	в том числе стоимость  материальных ресурсов местного производ. max	0,05	7 0,35	9 0,45	8 0,4	10 0,5	6 0,3
5	Сроки строительства предмета торгов или выполнения комплекса  работ предлагаемые оферентом min	0,25	9   2,25	7   1,75	6   1,5	10   2,5	8   2
6	Количество привлекаемых местных трудовых ресурсов max	0,1	9 0,9	7 0,7	6 0,6	10 1	8 0,8
	Итого: (баллы) Итого:		43 7,1	50 8,75	45 7,35	58 9,45	44 7,35

 

В этом случае сумма баллов по оцениваемой оферте может быть рассчитана по формуле:

                                   

где  j = 1, т – число рассматриваемых критериев (показателей);

В_j – количество баллов, присвоенных данной оферте по j-ому критерию по десятибалльной шкале;

λ_j  – коэффициент весомости (важности, значимости) j-ого критерия.

 

Второй подход так же подтверждает, что из пяти представленных оферт, 4 является наиболее выгодным, так как набрала большее количество баллов, тем самым 4 оферта побеждает в торгах.

ЗАДАНИЕ № 2

Рассчитать лизинговый платеж по договору оперативного лизинга, если известно:

Условия договора	Един. изм.	7 вариант
Стоимость имущества	Тыс. ден.ед	350
Срок договора	Лет	8
Норма амортизационных отчислений на полное восстановление	% год.	12
Процентная ставка по кредиту, использованного лизингододетелем на приобретение имущества	% год.	15
Величина использованных кредитных ресурсов	Тыс. ден.ед	350
Процент комиссионного вознаграждения лизингодателю	% год.	11,5
Дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, в том  числе:	Тыс. ден.ед	15
Оказание консалтинговых услуг		12
Командировочные расходы		1
Обучение персонала		2
Лизинговые взносы осуществляются равными долями		Ежемес

 

Расчетная таблица:

Год	ОСнач	АО	ОСкон	КР	ПК	КВ	ДУ	НДС	ЛП
1	350	42	308	329	49,35	37,84	1,88	154,66	279,73
2	308	42	266	287	43,05	33,01	1,88	141,53	271,47
3	266	42	218	242	36,3	27,83	1,88	127,45	235,46
4	218	42	176	21	3,15	2,42	1,88	58,33	107,78
5	176	42	134	155	23,25	17,83	1,88	100,25	185,21
6	134	42	92	113	16,95	13	1,88	86,34	160,17
7	92	42	50	71	10,65	8,17	1,88	73,99	136,69
8	50	42	8	29	4,35	3,34	1,88	60,85	112,42

 

 

 

Амортизационные отчисления рассчитываются по формуле:

 

АО=БС*Н_а/100

 

                                                    

где  БС– балансовая стоимость имущества – предмета договора лизинга, тыс. ден. ед.;

Н_а – норма амортизационных отчислений, в процентах.

,                                                     

где  KP_t – кредитные ресурсы, используемые на приобретение имущества, плата за которые осуществляется в расчетном году, тыс. ден. ед.;

ОС_н и ОС_к – расчетная остаточная стоимость имущества соответственно на начало и конец года, тыс. ден. ед.;

Q – коэффициент, учитывающий долю заемных средств в общей стоимости приобретаемого имущества.

Если для приобретения имущества, используются только заемные  средства, коэффициент Q = 1.

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы на приобретение имущества – предмета договора рассчитывается по формуле:

     ПК= КР*q/100                                                              

где  ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, тыс. ден. ед.;

q  – ставка за кредит, процентов годовых.

    Расчет комиссионного вознаграждения осуществляется по формуле:

КВ=КР*р

где р – ставка комиссионного вознаграждения, в процентах годовых от балансовой стоимости имущества,

Плата за дополнительные услуги в расчетном году рассчитывается по формуле:

                                       

где  ДУ_Т – плата за дополнительные услуги в расчетном году, тыс. ден. ед.;

Р₁, Р₂…Р_n – расход лизингодателя на каждую предусмотренную договором услугу, тыс. ден. ед.;

Т – срок договора, лет.

Размер налога на добавленную  стоимость определяется по формуле:

,                                                      

где  НДС_t – величина налога подлежащего уплате в расчетном году, тыс. ден. ед.;

B_t – выручка от сделки по договору лизинга в расчетном году, тыс. ден. ед.;

СТ_n – ставка налога на добавленную стоимость в процентах (с 1.01.04 – 18%).

В сумму выручки включаются амортизационные отчисления (АО), плата за использованные кредитные ресурсы (ПК), сумма вознаграждения лизингодателю (KB) и плата за дополнительные услуги лизингодателя предусмотренные договором (ДУ):

В=АО+ПК+КВ+ДУ

Расчет общей суммы  лизинговых платежей осуществляется по формуле:

ЛП = АО + ПК + KB + ДУ + НДС                                           

где  ЛП – общая сумма лизинговых платежей;

 

Расчет размера ежемесячного лизингового взноса, если договором  предусмотрена ежемесячная выплата, осуществляется по формуле:

                      ЛВ_м=∑ЛП/Т*12=1488,93/8*12=15,51 тыс.ден.ед. (тыс. ден.ед.)

где  ЛВ_м – размер ежемесячного лизингового взноса, тыс. ден.ед.

Ответ: размер ежемесячного лизингового взноса составит 15,51 тыс. ден. ед.

ЗАДАНИЕ № 3

Рассчитать ожидаемое  значение NPV по проектам, размах вариации, среднеквадратическое отклонение, коэффициент вариации. Сделать вывод о рискованности проектов.

Рассматриваются два альтернативных инвестиционных проекта А и Б, срок реализации которых 5 лет. Цена капитала, 10% годовых.

(тыс. руб.)

Показатель	Проект А	Экспертная оценка вероятности	Проект Б	Экспертная оценка вероятности
Инвестиции (единовременное вложение средств)	100		150
Оценка среднегодового поступления  средств: наихудшая наиболее реальная оптимистическая	28 30 32	´ ´ ´	35 40 45	´ ´ ´
Оценка NPV: наихудшая наиболее реальная оптимистическая	5 12,5 19,4	0,2 0,6 0,2	-17,4 5,8 20,6	0,1 0,7 0,2
Размах вариации	14,4		38
Среднеквадратическое отклонение	4,6		10,4
Коэффициент вариации	0,4		3,5

 

Размах вариации:

 

                               R=(max NPV_j – min NPV_j)      min

 

NPV_j – чистая приведенная стоимость каждого из рассчитываемых вариантов

 

Среднеквадратичное отклонение: